검인계약서상의 가액을 실지거래가액으로 인정할 것인지 여부(기각)

객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 양도에 관한 검인계약서상 매매가액을 실지양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인이 경북 영주시 OO동 OOOOOO 소재 대지 833㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.12.11 영주시로부터 취득하여 89.6.5 청구외 OOO에게 양도하고 90.5.30 양도소득세 확정신고시 취득가액은 실지거래가액으로, 양도가액은 취득가액을 기준으로 환산한 가액에 의하여 양도소득세확정신고 및 자진납부를 한데 대하여 처분청에서는 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액으로, 양도가액은 양도당시의 검인계약서상 양도가액으로 하여 93.8.17 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 48,026,870원 및 동 방위세 9,656,110원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.8.28 심사청구를 거쳐 93.12.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 쟁점토지를 89.6.5 청구외 OOO에게 양도하고 90.5.30 양도소득세 과세표준확정신고를 함에 있어서 그 취득가액은 영주시로부터 취득한 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 취득가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 자진신고함과 동시에 이에 대한 양도소득세 등 10,789,110원을 자진납부하였음에도 불구하고 처분청이 쟁점토지에 대한 양도가액을 검인계약서상의 매매가액으로 하여 양도소득세를 추가고지함은 부당하며, 일반적으로 세무당국에서 검인계약서를 과세자료로 활용하는 사실도 없을 뿐만 아니라 양도소득세 신고시 검인계약서상 매매가액으로 신고하여도 세무당국에서는 인정하지 않는 실정인 바, 편의상 형식적으로 작성된 검인계약서상 매매가액을 처분청이 아무런 조사없이 실지거래가액으로 인정하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인이 영주시로부터 취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준으로 환산한 양도가액을 적용받기 위해서는 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우이어야 하는데 청구인은 실지양도가액을 확인할 수 없었던 사유에 대하여 신고시나 청구시에도 전혀 밝혀두지 못하고 있으며, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이라는 대법원 판례(대법 91누5938, 91.9.10)에서도 볼 수 있듯이 청구인은 이 건 청구시에도 검인계약서 외에 다른 실지거래가액이 있는 사실을 증명하는 매매계약서나 이를 입증할 만한 금융자료등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 양도에 관한 검인계약서상 매매가액을 실지양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 심리 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도당시(89.6.5)의 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항의 규정에 의하면 자산의 양도차익계산은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하고 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 (82.12.31 개정 대통령령 제10977호) 제170조 제4항 제1호에서는 실지거래가액이 적용되는 경우의 하나로서 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 취득 또는 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”를 들고 있고, 같은조 제1항의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하되, 다만 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액으로 결정하도록 규정하고 있다.

(2) 먼저 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인의 쟁점토지의 취득에 관한 거래가 지방자치단체와의 거래로서 그 취득가액은 영주시로 부터 취득한 가액인 27,582,900원, 양도가액은 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상 매매가액인 141,610,000원을 각각 확인된 실지거래가액으로 하여 이 건 과세처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 위 취득가액은 인정하나, 처분청이 양도가액으로 인정한 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상 매매가액은 소유권이전등기를 위해 기재한 가액으로 진정한 실지거래가액이 아닌 바, 양도가액은 환산가액으로 결정되어야 한다는 주장이다.

우리나라의 경우 부동산거래에 있어서 검인계약서의 작성, 사용이 법제화된 이래(88.10.1 시행) 그간의 거래상황으로 볼 때 특별한 경우를 제외하고는 검인계약서상 거래가액이 실지거래가액 보다 낮게 작성되어왔음이 공지의 사실이라고 할 수 있겠으나, 검인계약서상의 매매가액 이외에 다른 진정한 실지거래가액이 있음이 확인되지 아니하는 한 과세관청으로서는 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 믿고 따를 수 있는 것이라고 할 것이며(국심 91중895, 91.7.12 및 대법 90누3188, 91.1.29 같은 뜻임), 또한 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 할 것인 바(대법 91누5938, 91.9.10 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상 매매가액이 실지거래가액이 아니라고 주장만 할 뿐 달리 쟁점토지의 양도에 관한 검인계약서상의 매매가액이 실지거래가액이 아님을 입증할 만한 자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 믿고 이에 따라 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.