쟁점부동산의 실지취득가액을 ㅇㅇㅇ만원으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

검인계약서상 쟁점부동산의 매매대금이 쟁점계약서와 상이한 점, 청구인들은 쟁점부동산을 취득하여 임대사업자로 등록한 후 검인계약서상의 매입가액을 기준으로 대차대조표를 작성하고 감가상각비를 계상한 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것임

1. 처분개요

가. 청구인 이OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2002.2.15. 공동으로 취득한 OOO 토지 1,245.4㎡, 건물 5,359.9㎡(각 1/3지분, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를2012.11.30. 양도한후 실지양도가액을 OOO원으로 하고, 실지취득가액을OOO원으로하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2015.10.7.～2015.10.26. 기간 동안 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인들이 당초 신고한 취득가액 중 OOO원을 부인하고 취득가액을 OOO원으로 보아 세무조사 결과통지를 하였으며, 2015.11.30. 청구인들의 과세전적부심사 청구에 대하여 재조사를 실시하여 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로경정하여 2016.2.12. 청구인들에게 2012년귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 2016.4.28. OOO국세청장에게 이의신청을 제기하였고, 이의신청결과 OOO국세청장은 쟁점부동산의 취득가액을OOO원으로 결정하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2016.9.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2002.2.5. 당초 매도인들을 대표하여 최OOO과 쟁점부동산을 OOO원에 매입하기로 매매계약을 체결하고, 2002.2.15. 매도인들과매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 다시 체결한바, 문서감정서, 매도인 및 입회인의 확인서 등에 의하여 쟁점계약서가 실제 매매계약서인 사실이 확인된다.

(2) 2002년 2월 쟁점계약서 작성 당시에는 양도소득세 기준시가 신고가 원칙이었기 때문에 청구인들이 매입가액을 올려 허위계약서를작성할 이유가 없고, 2002.2.5. 작성된 매입가액 OOO원의 매매계약서는 단순히 취득세 신고·납부를 위해 작성한 것이다.

(3) 2002년 2월 매매계약 당시 쟁점부동산 6층 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 거주한 최OOO은 다른 공동소유자인 백OOO로부터 쟁점주택을 임대보증금 OOO원에 임차하여 가족과 함께 1997년부터 2002년 4월까지 거주한 한바, 최OOO은 공동소유자인 관계로 임대차계약서를 굳이 작성할 필요가 없었고, 청구인들은 2002.4.29. 최OOO이 쟁점주택에서 퇴거함에 따라 임차보증금을 반환한 사실이 영수증에 의하여 확인됨에도 쟁점주택의 임대보증금을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 검인계약서상 쟁점부동산의 매매대금은 OOO원으로 쟁점계약서상의 매매대금과 상이하고, 청구인들이 매매대금으로 지급한 금액은OOO원이며, 나머지 매매대금의 지급여부가 확인되지 아니하므로 쟁점계약서를 실지 매매계약서로 보기 어렵다.

(2) 청구인들은 부동산 임대소득을 누락하고 취·등록세를 줄이기 위하여 이중계약서를 작성하였다고 주장하나, 청구인들은 쟁점부동산취득시부터 OOO원으로 매입가액을 계상하였고,2007년 OOO에서 실시한 조사자료에 의하면, 최OOO는 쟁점부동산의 임대보증금을 OOO원으로 확인한 것으로 나타난다.

(3) 청구인들은 전소유자인 최OOO이 임대보증금 OOO원에 쟁점주택에거주하였고, 쟁점부동산을 취득한 이후 최OOO이 퇴거하여 현금으로 임대보증금을 지급하였다고 주장하나,임대보증금 지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 최OOO이 공동으로 소유한 건물에 임대보증금을 지급하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것)제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기전의 것)제163조 [양도자산의 필요경비]

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.제176조의2 [추계결정 및 경정]

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────또는 동항 제2호의 감정가액양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2002.3.7. 취득한 쟁점부동산을 2012.11.30. ㈜OOO에게 양도한후 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액을 OOO원(임대보증금 OOO원, 나머지 매매대금OOO원)으로 하여2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으며, 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인들에 대한 양도소득세 조사자료에 의하면, 처분청은 청구인들이 신고한 취득가액 중 공동소유자 중 1인의 임대보증금 OOO원과 금융거래가 확인되지 않는 OOO원을 부인하여 쟁점부동산의취득가액을OOO으로 하여세무조사 결과통지를 하였고, 청구인들의 과세전적부심사 청구에의하여 재조사를 실시한 결과, 쟁점계약서상의중도금은OOO원으로 되어 있으나 금융거래내역에 의해확인되는 금액은 OOO원으로 아래 <표1>과 같이 검인계약서의매매대금(중도금)과 유사하고, 임대보증금을 제외한 나머지 매매대금(OOO원) 중 OOO원의 지급여부가 확인되지 아니하며, 쟁점부동산 취득후 임대사업자로 등록한 청구인들이 검인계약서의 매입가액(OOO원)을 기준으로 대차대조표를 작성하고, 감가상각비를 계상한 점등을 감안하여쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액(OOO원)으로경정하였다가청구인들의 이의신청 결과,쟁점부동산의취득가액을OOO으로 재경정하였다.OOO

(3) 청구인들은 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것으로 주장하고 있고, 그 증빙으로 제출한 쟁점계약서, 사실확인서, 금융거래내역서등에 의하면쟁점부동산 매매대금 지급내역은 아래 <표2>와 같고,주민등록표에 의하면, 쟁점부동산의 매도인 중 1인인 최OOO의 쟁점주택 거주기간은 1997.5.8.부터 2002.5.23.까지로 나타난다.OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,검인계약서상 쟁점부동산의 매매대금은OOO원으로 쟁점계약서와 상이한 점, 청구인들이 2002.2.15. 쟁점부동산의 중도금으로 지급한 금액(OOO원)은 검인계약서상 금액과 일치하고, 임대보증금을 제외한 나머지 매매대금OOO원의 지급 여부가 확인되지 아니하는 점, 청구인들은 쟁점부동산을 취득하여 임대사업자로 등록한후 검인계약서상의 매입가액(OOO원)을 기준으로 대차대조표를 작성하고 감가상각비를 계상한 점,청구인들은 쟁점부동산의 전소유자 중 1인인 최OOO이 임대보증금 OOO원에 쟁점주택에거주하였고, 쟁점부동산을 취득한 이후 최OOO이 퇴거하여 현금으로 임대보증금을 지급하였다고 주장하나,임대보증금 지급 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 쟁점계약서가 실지매매계약서이므로 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.