기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 처분이 타당한지(기각)

실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함

1. 사 실청구인은 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 86.12.17 취득한 경기도 남양주군 진접읍 OO리 OOOOO 소재 OO아파트상가 점포3개(지하층 1호, 2층 1호, 3층 2호로 이들 점포에 부속된 토지는 340㎡이고, 건물연면적합계는 309.17㎡인 바, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.2.17 양도한 사실이 있는 바,처분청이 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 계산하여 91.1.16 90년도 귀속분 양도소득세 10,575,830원 및 동 방위세 2,115,160원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 91.3.14 이의신청, 91.5.27 심사청구를 거쳐 91.8.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장쟁점부동산은 청구인이 86.12.17 OO종합건설주식회사로부터 32,000,000원에 분양받은 것이나 부실공사로 누수되는 등 점포로서의 가치를 상실하였고, 시공회사의 부도발생으로 하자보수가 제대로 되지 아니하여 90.2.17 이를 30,000,000원에 양도하였음은 거래상대방들의 사실확인서등에 의하여 확인됨에도 불구하고, 처분청이 청구인이 제시한 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세등을 과세하였음은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견청구인이 주장하는 실지거래가액은 취득가액의 경우 기준시가의 95%이고, 양도가액은 그 45%로 모두 기준시가에도 미달되는 낮은 가액일뿐만 아니라 취득한 후 3년이 경과한 후에 손해를 보고 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저, 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호에 의하면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로소득세법시행령 제170조제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고,소득세법시행령 제170조제4항 제3호는 실지거래가액이 확인되는 경우의 하나로서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 규정하고 있는 바,청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 소정의 자산양도차익예정신고를 이행한 사실은 없으나 처분청이 자산양도차익확정신고기한 이전인 91.1.16 이 건 양도소득세등을 결정하였고, 청구인은 그 이전에 실지거래가액에 대한 증빙을 처분청에 제시한 바 있으므로 그 가액이 진실된 가액임이 확인된다면 전시 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 경우에 해당된다고 할 것이다.

다음으로 청구인이 제시하는 실지거래가액에 대한 증빙서류를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 86.12.7 OO종합건설주식회사로부터 32,000,000원에 취득하여 90.2.17 청구외 OOO외 1인에게 30,000,000원에 양도한 것으로 되어 있고 지하층과 2층 및 3층의 점포가액이 모두 10,000,000원씩으로 동일한 금액으로 되어 있는 바, 상가점포를 매매하는 경우 층별로 그 가액에 차등을 두는 것이 부동산거래의 일반적인 관행임에 비추어 보면, 양도시의 매매계약서는 신빙성이 없다 할 것이고, 또한 청구인이 주장하는 실지거래가액을 처분청이 채택한 기준시가와 대비해 보면, 취득가액의 경우는 기준시가의 95.7%이고, 양도가액은 그 45.8%로서 취득 및 양도가액이 모두 기준시가에도 훨씬 미달되는 가액일뿐만 아니라 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간(86.12.17-90.2.17)중에는 전국적으로 부동산가액이 대폭 상승하였던 시기이었음을 감안해 볼 때 청구인이 이 건 쟁점부동산을 취득하였다가 양도함에 있어 취득가액에도 미달되는 가액으로 양도하였어야만 할 특단의 사정이 없는 한 청구인이 주장하는 거래가액을 실지거래가액으로 인정하기는 곤란하다고 판단된다.

6. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.