국토이용관리법을 위반하여 부동산을 거래한 데 대하여 양도가액 및 취득가액을 모두 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에는 실거래가로 계산하는 것임

1. 사실청구인 OOO·OOO는 광주시 광산구 OO동 OOOOO 전 1,250평방미터와 같은동 OOOOO 전 2,979평방미터 합계 4,229평방미터(1,279평)를 87.11.2공유(각 2분의1지분 소유)로 취득하여, 90.3.20 양도하였는 바,처분청은 청구인들의 이 건 토지거래가소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 (마)목에서 정한 “부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반하여 부동산을 양도한 것”에 해당한다고 보아 양도가액과 취득가액 모두를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 90.9.17 청구인 OOO에게 90년 귀속분 양도소득세 11,928,020원 및 동 방위세 2,677,220원을 과세하고, 같은 날 청구인 OOO에게 같은 기분 양도소득세 11,596,360원 및 동 방위세 2,611,570원을 과세하였다.

2. 청구인 주장청구인 OOO·OOO는 공동소유인 이 건 부동산을 청구외 OO철강 주식회사 대표이사 OOO와 90.1.31 매매계약하여 매매대금을 수령하였으나 소유권이전등기 신청시 토지거래 허가를 득하지 아니하고 화해로 인한 소유권이전 신청서를 법원에 접수하였으나 기각 판정이 되고 검찰로부터 사실조사를 받아 국토이용관리법 위반으로 벌과금을 납부하였다.한편, 청구인들은 청구외 OO철강주식회사와의 매매계약을 해지하고 매매대금도 환원하여 주었으며 계약해지후 개인 청구외 OOO의 요청에 의하여 90.6.20 토지거래허가를 받아 이루어진 이 건 매매는 적법한 거래이므로 당초의 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견이 건 과세경위를 보면 청구인들은 이 건 부동산을 87.11.2. 121,530,650원에 취득하여 90.1.31. 204,640,000원에 청구외 OO철강주식회사에 양도하였다. 부동산 매수인인 청구외 OO철강주식회사 대표이사 OOO는 이 건 부동산의 소유권이전 신청시 매매로 인한 소유권이전이 아닌 화해로 인한 소유권이전 신청을 법원에 제출하였으나, 법원으로부터 기각 판정을 받았으며 따라서 청구인 등은 검찰로부터 국토이용관리법 위반으로 벌과금을 부과받고 동 벌과금을 납부하였다. 한편, 청구인은 청구외 OO철강주식회사와 해약하고 수령한 매매대금도 반환하고 개인 OOO와 재계약하여 적법한 절차를 거쳐 소유권을 이전하였으므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 관련 법규를 보면소득세법 제23조제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실거래가액에 의한다」동법시행령 제170조제4항 제2호 마목에서 「... 다른 사람 명의사용 허위계약서 작성... 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우」로 규정하고 있고, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제7호에서 「시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고... 양도한 때」로 규정되어 있다.

그런데 이 건의 경우,첫째, 청구인이 당초 계약한 청구외 OO철강주식회사와 해약하고 그 매매대금을 반환하였다고 하나, 그 구체적 내용이 전혀 확인되지 않고 있고,둘째, 다시 재계약하였다고 하는 청구외 OOO는 OO철강주식회사의 대표이사로 거래당사자로서의 신빙성이 없을 뿐 아니라,셋째, 광산구청의 허가를 득한 매매계약서상 기재금액이 당초 계약서상의 매매대금 204,640,000원 보다 훨씬 적은 금액인 76,740,000원으로서 당초의 매매가액보다 저가로 거래하였다고 함은 사회통념상 사실이라고 보기에는 믿기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점국토이용관리법을 위반하여 부동산을 거래한 데 대하여 양도가액 및 취득가액을 모두 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

청구인들이 87.11.2 이 건 토지를 청구외 OOO로부터 평당 95,000원에 취득하고, 이를 청구외 OO철강주식회사(대표이사 OOO)에게 204,640,000원에 양도하는 매매계약을 90.1.31 체결하여 계약당일 계약금 30,000,000원을 수령하고 같은해 3.20 까지 잔금도 전액을 수령하였으나, 이 건 토지가 국토이용관리법상 토지거래허가지역이므로 소유권이전등기를 하기 위해서는 그 허가를 받아야 하나 위의 양도가액으로는 광산구청장으로부터 허가를 받을 수 없게되자 변칙적인 방법인 화해로 인한 소유권이전등기를 하려고 한 사실, 청구인들의 이러한 국토이용관리법 위반 사실에 대하여 광주지방검찰청이 청구인들에게 벌과금을 부과한 사실을 청구인들이 광주지방검찰청에 제출한 매매계약서 및 진술조서·피의자 신문조서·법죄사실 기재내용등에 의하여 인정할 수 있다.사실이 이러함에도 청구인들은 청구외 OO철강주식회사와의 당초의 매매계약을 해지하고 다시 위 법인의 대표이사인 개인 청구외 OOO에게 76,740,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 근거로 광산구청장으로부터 받은 90.6.18 의 토지거래허가증을 제시하고 있으나,청구외 OOO가 당초의 매수자인 OO철강주식회사의 대표이사로서 특수관계에 있고, 당초의 매매대금을 위 법인에게 반환한 사실이 입증되지 아니하고 있으며 청구인이 위약금을 수령한 사실여부 및 위 법인이 부담하기로 한 양도소득세등에 대한 처리문제등이 해결된 사실이 전혀 밝혀지고 있지 아니할 뿐만 아니라 청구인들이 이 건 토지의 양도대금으로 204,640,000원을 수령하여 이미 사용하였음에도 불구하고 그 이후 당해 토지의 지가가 급격하게 하락할 이유가 없는데도 당초 매매가액의 3분의1 정도에 불과한 가액인 76,740,000원에 양도하였다는 주장은 이를 믿을 수 없다 할 것이다.

따라서, 이 건 처분청의 당초처분은소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 마목에 의한 것으로서 적법타당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.