청구주장 실지거래가액이 확인되는 경우인지의 여부(기각)

실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세처분한 것은 정당함

1. 사실청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOOO에 현주소를 둔 사람으로서 같은시 동작구 OO동 OOOOOOO OOOOOO주택 OOOO(건물 14.94평, 대지 9.6평, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88. 5.4 취득하여 90.1.31 양도하고 자산양도차익예정신고를 불이행하였는 바, 처분청이 기준시가(취득가액 9,916,222원, 양도가액 16,245,500원)로 자산양도차익을 계산하여 90.11.18 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 3,572,930원 및 동방위세 357,290원을 부과 처분하자,청구인이 이에 불복, 90.11.29 이의신청하여 90.12.22 그 결정서를 받고 91. 1.22 심사청구하여 91.3.22 심사결정서를 받은 후 91.5.7 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장청구인이 쟁점부동산을 23,700,000원에 88.5.4 취득하여 26,500,000원에 90.1.31 양도하고 자산양도차익예정신고는 하지 못하였으나 90.5.31까지 과세표준확정신고를 준비중이었고 매도인과 매수인이 실지거래가액을 확인하고 있는 데, 처분청이 확정신고기간이전에 청구인의 실지거래가액과는 전혀 다른 금액으로 양도차익을 계산하여 90.11.18 청구인에게 본 건 과세하였음은 부당하므로 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로서 취득 및 양도시의 매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 인근부동산을 상대로 조사한 가격과 기준시가상승비율등에 비추어 볼 때 실지거래가액인 것으로 인정되지 아니하므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 과세표준확정신고기간이전에 양도소득세를 과세한 처분의 당부와 청구주장 실지거래가액이 확인되는 경우인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저,소득세법 제95조와 제99조 및동법시행령 제146조에 의하면 자산을 양도한 자는 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 자산양도차익예정신고를 하게 되어있고, 이와같이 자산양도차익예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 주소지 소관세무서장은 즉시 자산양도차익과 세액을 결정하여 통지하게 되어 있으므로 과세표준확정신고기간 이전이었다 하더라도 본 건 과세한 처분은 적법하다 하겠다. 다음소득세법 제23조제4항과 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙이나 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하게 되어있고소득세법시행령 제170조제4항 제3호에서는 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 “양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며 또동법 시행규칙 제82조의2제4항에서는 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있다.

이 건의 경우 청구인이 법정기간내 자산양도차익예정신고를 이행하지는 아니하였으나 본 건 과세처분을 90.11.18 받고 90.11.29 이의신청을 하면서 취득시와 양도시의 거래가액이 각각 23,700,000원과 26,500,000원으로 되어있는 매매계약서와 각 거래상대방의 확인서를 제출한 바 있으므로 동 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인만 되는 경우라면 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 처분을 경정하여야 할 것인 바,위 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 살피건대,첫째, 청구인인 제출한 매매계약서와 거래상대방의 확인서에 의하면 양도가액이 26,500,000원이나 관인계약서상의 양도가액은 26,000,000원으로 되어있어 서로 불일치하고둘째, 그 동안 우리나라의 부동산 시세는 계속 상승세에 있었음이 공지의 사실로서 쟁점부동산의 취득시와 양도시간의 기준시가(취득시 9,916,222원, 양도시 16,245,500원) 상승율이 63.8%에 달함에도 청구인이 제출한 증빙서류상의 거래가액은 취득가액이 23,700,000원이고 양도가액이 26,500,000원으로 되어있어 그 상승율이 11.8%에 불과하며셋째, 처분청이 이 건 당초 처분시 쟁점부동산의 인근부동산 중개업소 5개소(OO공인중개사사무소, OO부동산, OOO부동산, OO부동산, OO부동산중개인 영업소)를 상대로 이 건 양도시인 90.1월경의 거래시세를 조사한 바에 의하면 최저 38,000,000원, 최고 43,000,000원정도로 가격이 형성되었던 것으로 조사되었고,넷째, 청구인은 매매계약서와 거래상대방의 확인서만을 실지거래가액에 대한 증빙으로 제출하고 있으나 앞에서 본 바와 같이 기준시가 상승율이나 인근부동산을 상대로 조사한 양도당시의 시세등에 비추어 볼 때 청구인이 제출한 증빙서류상의 양도가액은

현저히 낮은가액인 것으로 인정되는 반면, 청구인으로부터 이에대한 합리적인 이유나 객관적인 입증이 없는 점등이상 제내용을 모두어 볼 때, 이 건의 경우에는 실지거래가액이 확인되는 경우가 아니라 하겠다.

따라서 이 건 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당한 반면, 이와다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.