처분청의 쟁점토지의 양도가액결정이 타당한지 여부(기각)

처분청이 쟁점토지의 검인계약서상의 양도가액과 쟁점외 토지의 검인계약서상의 양도가액을 합계한 금액을 기준시가로 안분계산한 금액을 쟁점토지의 양도가액으로 결정하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없음

1. 원처분 개요청구인은 90.1.28 충청남도 공주시 OO동 OOOOO 소재 답 1,780㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 충청남도로 부터 취득하고, 82.9.25 충청남도 공주시 OO동 OOOOO 소재 답 856㎡와 같은동 OOO 소재 답 119㎡(이하 “쟁점외 토지”라 한다)를 청구외 OOO로 부터 상속을 원인으로 취득하여 소유하다 90.8.9 쟁점토지와 쟁점외 토지를 청구외 유한회사 OO건설(이하 “OO건설”이라 한다)에 양도한 후 90.9.30 보유기간 1년이내인 쟁점토지는 그 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고, 보유기간이 1년이상인 쟁점외토지는 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 계산한 후 90.9.30 양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 부인하고(취득가액은 청구인이 신고한 65,000,000원 인정함) 쟁점토지의 검인계약서상의 양도가액(70,310,000원)과 쟁점외토지의 검인계약서상 양도가액(379,645,000원)을 합계한 금액(449,995,000원)을 기준시가에 의하여 안분계산하여 그 양도가액을 281,728,518원으로 결정하여 92.1.16 양도소득세 82,900,990원과 동 방위세 39,818,120원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.2.28 심사청구를 거쳐 92.6.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 90.8.9 쟁점토지와 쟁점외 토지를 청구외 OO건설에 아파트부지로 양도함에 있어서 쟁점토지가 당초 하천부지로서 쟁점외 토지등에 비하여 그 지면이 150㎝～230㎝ 정도가 낮아 성토비용등 부지조성비가 많이 소요되는 점을 감안하여 그 가격을 ㎡당 39,500원으로 하여 전체토지가액을 70,310,000원으로 결정하고, 쟁점외 토지는 ㎡당 389,380원, 전체토지가액을379,645,000원으로 결정하여 양도하였으며, 위 토지의 거래가액이 토지등 거래신고서, 검인계약서 등에 의하여 확인되는 데도 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 부인하고 쟁점토지의 검인계약서상의 양도가액 70,310,000원과 쟁점외 토지의 검인계약서상의 양도가액 379,645,000원을 합한 금액 449,955,000원을 기준시가로 안분하여 계산한 금액 281,728,518원을 쟁점토지의 양도가액으로 결정하였으므로 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지와 쟁점외 토지를 청구외 OO건설에 양도하면서 쟁점토지의 양도가액을 70,310,000원(㎡당 39,500원)으로, 쟁점외 토지의 양도가액을 379,645,000원(㎡당 389,380원)으로 각각 그 매매계약서를 작성하였으나 토지대장을 보면 쟁점토지는 그 등급이 178등급이고, 쟁점외 토지중 공주시 OO동 OOOOO 답 856㎡는 178등급, 같은동 OOO 답 119㎡는 180등급이며, 위 토지들이 서로 인접하고 있는 토지인 점으로 보아 쟁점토지가 쟁점외 토지등 다른토지에 비하여 그 지면이 150㎝～230㎝가 낮다고 하더라도 ㎡당 가액이 13.4분의1에 불과하다는 것은 믿기어렵고, 청구인들이 쟁점토지등의 매매계약시 쟁점토지와 쟁점외 토지를 449,955,000원에 일괄양도하고도 쟁점토지가 실지거래가액에 의한 과세대상임을 고려하여 쟁점토지의 양도가액을 쟁점외 토지의 양도가액에 비하여 현저히 낮은가액으로 매매계약서를 작성한 것이라 판단되므로 처분청이 쟁점토지의 검인계약서상의 양도가액과 쟁점외 토지의 검인계약서상의 양도가액을 합계한 금액을 기준시가로 안분계산한 금액을 쟁점토지의 양도가액으로 결정하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청의 쟁점토지의 양도가액결정이 타당한지 여부를 가리는데 이 건의 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 자산의 양도차익의 계산은 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고,같은법 시행령 제170조제4항에 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호에 해당하는 경우을 말한다”고 하고, 제2호에 “다음각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우(이하생략)를 규정한다”하고 그 다목에 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 규정하고 있으며, 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.

다. 처분청의 쟁점토지 양도가액결정의 당부첫째, 쟁점토지등의 양도소득세 결정결의서를 보면 쟁점토지의 양도가액은 쟁점토지의 검인계약서상의 매매(양도)가액 70,310,000원과 쟁점외 토지의 검인계약서상의 매매(양도)가액 379,645,000원을 합계한 금액 449,955,000원을 쟁점토지의 지방세과세시가표준액 46,814,000원과 쟁점외 토지의 지방세과세시가표준액 27,953,700원(공주시 OO동 OOOOO 대지 856㎡ : 24,824,000원, 같은동 OOO 대지 119㎡ : 3,129,700원)으로 안분계산하여 그 가액을 281,728,518원으로 결정하여 양도차익을 계산한 후 이 건 과세하였음이 확인되고,둘째, 쟁점토지와 쟁점외 토지의 토지대장을 보면 양도일 90.8.9 현재 쟁점토지의 토지등급은 178등급, 쟁점외 토지중 공주시 OO동 OOOOO 토지는 180등급, 같은동 OOO 토지는 178등급으로 나타나는 바 쟁점토지와 쟁점외 토지의 단위(㎡)당 면적의 지방세 과세시가표준액이 차이가 나지 아니하거나 그 차이가 극히 작음을 알 수 있으며,셋째, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외 토지등 3필지 토지를 청구외 OO건설에 아파트부지로 양도함에 있어서 쟁점토지의 지면이 쟁점외 토지의 지면보다 그 고도가 150㎝～230㎝ 정도가 낮아 아파트부지 조성을 위한 성토비용이 과다하게 소요되는 점을 고려하여 쟁점토지의 단위(㎡)당 가격을 39,500원으로, 쟁점외 토지의 단위당 가격을 389,380원으로 구분하여 양도가액을 결정하고 양도한 것으로 주장하고 그 입증자료로 쟁점토지 매매계약서와 양수인 청구외 OO건설의 장부등을 제시하고 있으나 청구인은 양도당시 쟁점토지의 현황을 확인할 수 있는 증빙이나 쟁점토지 양수인이 아파트부지를 조성함에 있어 쟁점토지 부분에 대하여 지출한 성토비용의 구체적

내역등을 제시하지 못하고 있으며,넷째, 당 심판소에서 92.10.30 현지에 출장하여 이웃주민들에게 당시현황을 문의한 결과 쟁점토지와 쟁점외 토지의 높이는 차이가 거의 나지 아니하였으며, 쟁점토지는 3～4단계 계단식으로 되어 있었고 논물이 유입되는 공주시 OO동 OOO토지쪽의 윗논과 맨 아랫논과는 그 높이가 약 1ｍ정도 되었던 것으로 밝히고 있는 바, 위 사실로 볼 때 양도시 쟁점토지와 쟁점외 토지는 청구인의 주장과 같이 150㎝～230㎝ 정도의 고도차이가 있었던 것으로 보기 어렵다. 다섯째, 청구인은 서로 인접하고 있는 쟁점토지와 쟁점외 토지를 같은날에 같은 건설회사에 아파트부지로 양도하면서 각각 별도로 양도가액을 결정하여 양도한 것으로 주장하고 있으나 일반적인 부동산거래관행으로 볼 때 인접한 2필지 이상의 토지를 동일인에게 양도하면서 각 필지별로 구분하여 가격을 결정하고 매매계약을 체결하였다고 함은 납득하기 어렵다 하겠다. 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액(70,310,000원)을 부인하고 쟁점토지와 쟁점외 토지의 검인계약서상의 매매가액을 합한 금액 449,955,000원을 쟁점토지등의 과세시가표준액에 의하여 안분하여 쟁점토지의 실지거래가액을 281,728,518원으로 결정하고, 이 건 양도소득세 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.