청구인이 신고한 실지거래가액과 처분청이 조사한 가액이 상이하여 기준시가로 과세하였으나 투기거래로 보아 확인된 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는지 여부(기각)

취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당되지 아니하므로 처분청이 양도소득세를 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당함.

1. 처분 개요

청구인은 광주광역시 광산구 OO동 OOOOO 대지 585.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.12.12. 청구외 한국토지개발공사로부터 취득하여 92.8.14. 청구외 OOO외 2인에게 양도하고 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다.처분청은 위 신고한 내용중 취득가액은 실질거래가액으로 인정되나, 양도가액은 실질거래가액으로 인정할 수 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 94.1.17. 청구인에게 92년도 귀속 양도소득세 140,156,520원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 94.3.15. 이의신청 및 94.6.28. 심사청구를 거쳐 94.10.14. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장소득세법시행령 제170조제4항 제2호 (마)목에서는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산으로서 허위계약서의 작성 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 경우”에는 원칙적으로 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 것으로 규정하고 있으므로 이 건의 경우 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산에 해당되고, 허위계약서를 작성한 경우에 해당되므로 처분청이 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액으로 양도소득을 결정할 수 있는지를 보면, 쟁점토지의 취득가액에는 다툼이 없으나 양도가액의 경우에는 청구인이 신고한 내용과 처분청이 조사한 내용이 일치하지 아니하므로소득세법시행령 제170조제4항 제3호에 규정한 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당되지 아니하므로 처분청이 양도소득세를 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 사실관계

청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득 과세표준 확정신고를 한 내용을 보면, 양도가액을 238,965,600원으로 하고, 취득가액을 235,111,100원으로 하여 신고한 사실이 확인되고, 처분청은 이 건 조사시에 쟁점토지의 취득가액은 청구외 한국토지개발공사로부터 취득한 것으로서 청구인이 신고한 취득가액 235,111,100원이 실지거래가액으로 확인되었으나, 신고한 양도가액은 거래상대방에게 확인한 바, 거래상대방이 283,200,000원이라고 진술하였고, 청구인도 처분청 조사시에 위 283,200,000원이 실지거래가액인 사실을 시인하였음이 확인된다.

다. 관련법령(1)소득세법 제23조제4항 제1호에서는 토지 또는 건물의 경우에는 양도차익 계산시 당해자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하도록 규정하고 있고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,같은법 제45조제1항 본문에서는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고 있고, 제1호 (가)목에서는 토지 또는 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.또한,같은법시행령 제170조제4항 본문에서는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호에 1 해당하는 경우를 말한다」고 규정하고, 제2호에서는 「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」고 규정하고 있으며, (마)목에서는 “국세청장이 정하는 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 규정하고 있다.한편, 같은항 제3호에서는 “양도자가 법 제9조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.

(2) 위소득세법 시행령 제170조제4항 제2호는 부동산의 투기거래를 규제하기 위하여 같은 호 소정의 투기거래에 대하여는 기준시가에 대한 예외를 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 OO토록 함으로써 상대적으로 당해 투기거래를 다른 일반거래보다 불이익하게 규율하고자 하는 데 그 입법취지가 있는 것으로서 그 단서 규정에 투기성이 없는 경우에는 같은호 각목의 유형에 해당하는 경우에도 실지거래가액에서 제외하도록 규정하고 있다.같은조항 제3호에서는 자산의 양도자로 하여금 증빙서류를 제출하여 스스로 실지거래가액에 의한 양도차익을 결정받을 수 있는 길을 열어 주면서 그 경우에도 증빙서류의 제출기한을 제한하여 기준시가원칙을 유지함으로써 결과적으로 실질과세원칙에 대한 예외를 설정하는 것으로 해석된다.납세자가 위 제3호 소정의 요건을 제대로 갖추지 못하여 이미 규정에 따른 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해 거래가 투기거래임을 내세우면서 기준시가에 의한 경우보다 더 오히려 자신에게 유리한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 OO하여 줄 것을 요구하는 것은 결국 법이 규제하고자 하는 투기행위를 내세워 다른 일반거래자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것에 지나지 아니하여 공평과세의 견지에서 이를 허용하기 어렵다.

따라서, 어느 거래가 비록 위 제2호 각목의 규정하는 유형에 해당하더라도 그 실지 거래가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우에 있어서는 과세관청은 당해 거래를 실지거래가액의 적용대상에서 제외시킬 수 있다고 할 것이다.(대법원 93누852, 93.7.16. 및 국심3550, 92.11.14.등 다수 같은 취지임)

라. 판단

이상의 사실관계에 관계법령을 적용하여 보면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래 가액중 취득가액은 정당한 것으로 확인되나 양도가액은 사실과 다른 것으로 확인되었는 바, 투기거래에 해당할 수도 있다는 점을 내세워 기준시가에 의한 양도차익에도 미치지 못하는 실지거래가액에 의한 양도차익으로 과세하여야 한다고 주장하는 것은 위 법령의 취지에 비추어 볼 때 부당하며,또한, 청구인이 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우도 아니므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.