쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일로 보아 기준시가로 경정하여 달라는 청구주장의 당부(경정)

잔금청산일이 2003.12.18.인 것으로 보이는 점, 착오로 허위신고하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등을 고려할 때, 소유권이전등기접수일인 2004.6.11.을 양도시기로 보아 실지거래가액으로 2004년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 잘못임

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.6.11. OOO OOO OOO OOO OOOOOO O OOOO O OO O OOOOO O OOOO, 합계 답 452㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유권을 OOO에게 이전하고, 2004.7.16. 쟁점토지의 양도가액을 9천만원으로 하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지를 취득한 OOO가 2억원을 취득가액으로 신고하자, 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 과소신고한 것으로 보아 2010.12.15. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 58,772,950원을 경 정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 등기일이 아닌 잔금청산일을 양도시기로 보아 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있었음에도 이를 모르고 2004.5.29. 쟁점토지가 투기지역으로 지정됨에 따라 양도가액을 축소하여 실지거래가액으로 신고하였지만, 2003.12.18. 쟁점토지의 취득자 OOO가 잔금을 모두 청구인측에게 지급하여 세법상 쟁점토지의 양도시기는 투기지역 지정전인 2003.12.18.이므로 처분청이 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지 이전등기일(2004.6.11.)과 청구인이 주장하는 잔금청산일(2003.12.18.)은 약 6개월의 차이가 있는바, 취득자인 OOO가 소유권이전이 명확하지 않은 상태에서 잔금을 지급하였다고 보기 어렵고, OOO가 제출한 양도소득세 신고서에도 2004.6.11.이 취득일로 되어 있으며, 청구인이 잔금지급 내역 중 2천원만에 대한 객관적인 증빙을 제출하지 못하므로 등기일을 양도시기로 보아 실거래가로 과세한 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의

2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수 일 제162조의2【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. 1.「 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경 우 2.「부동산중개업법」에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에는 2002.3.9. 청구인이 OOO로부터 매매로 쟁점토지를 취득하여 2004.4.28. 매매를 원인으로 2004.6.11. OOO에게 소유권을 이전한 것으로 되어 있고, 기획재정부의 투기지역 지정·해제 현황 자료에는 쟁점토지가 속한 OOO OOO가 2004.5.29. 투기지역으로 지정되었다가 2008.11.7. 해제된 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 OOO가 2003.12.18. 잔금을 모두 지급하였으나, 소유권이전등기를 늦게 한 이유와 관련하여 과세전적부심사청구 당시에는 쟁점토지가 농업진흥구역농지로 매수인의 주소지가 농지소재지에 있어야만 소유권이전등기가 가능한 토지였기 때문에 매수인 OOO가 주소지를 농지소재지로 옮긴 2004.6.11. 이후에야 소유권이전등기를 할 수 있었다고 하였다가, 심판청구시에는 매매계약서의 특약사항에 기재된 것처럼 건축허가신청중이어서 허가가 난 후 등기를 이전하려고 하였으나 쟁점토지가 농림지역(농업진흥구역)이라서 허가제한도 많고 복잡하여 결국 포기하고 2004.6.11. 등기를 이전한 것이라고 하고 있다.

(3) 청구인은 2004.7.16. 쟁점토지의 양도에 대하여 양도일자를 2004.6.11.로 하여 아래와 같이 실지거래가액으로 2004년 귀속 양도소득세 신고서를 처분청에 제출하였고, 신고시 제출한 매매대금 9천만원으로 된 매매계약서(2004.1.30.)에는 계약금 2천만원을 계약당일 지급하고, 잔금 7천만원을 2004.6.5. 지급하는 것으로 되어 있다. <양도소득세 신고 내역> (OO O O)

(4) 쟁점토지 취득자 OOO는 2008.12.17. 쟁점토지를 OOO에게 양도하고, 2009.1.2. 취득일을 등기일인 2004.6.11., 취득가액을 2억원으로 하여 OO세무서장에게 2008년 귀속 양도소득세 신고를 하면서, 취득가액을 입증하기 위하여 청구인과 2003.11.15. 작성한 쟁점토지 매매계약서와 영수증사본 3매 를 제출하였는바, 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 매도인인 청구인을 대리하여 OOO OOO OOO OOO에 사업장을 두고 있는 OOOO(뒷부분 인식불가)과 매수인 OOO간에 계약을 체결한 것으로 되어 있으며, 중개업자란에는 OOO OOO OOO OOOOO에 사업장을 두고 있는 OOOOOOOOOO OO OOO으로 되어 있다. <쟁점토지 매매계약서 주요내용>

(5) 처분청은 2009.4.2. OO세무서장으로부터 실가상이자료를 통보받고, OOOO OO세무서장에게 제출한 쟁점토지의 매매계약서를 근거로 2010.12.15. 쟁점토지 양도가액을 9천만원이 아닌 2억원으로 하여 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 58,772,950원을 경정·고지하였다.

(6) 청구인은 2003.12.18. 잔금지급을 입증하기 위하여 쟁점토지 매매 계약서사본, 대금지급 관련 증빙 및 사실확인서 등을 제출하였다. (가) 쟁점토지 매매계약서사본은 OOOO OO세무서장에게 제출한 매매계약서와 같은 것으로 확인되며, 계약일이 2003.11.15. 잔금지급일이 2003.11.25.로 되어 있다. (나) 청구인은 대금지급 관련 증빙으로 아래와 같은 내용의 영수증 사본 3매, (주)OOOOOOOOOO의 계좌라며 통장(OO OOOOOO-**-******) 사본 3매, OOOO OOOOOO(OOOOOO- **-******) 거래내역서 1매 및 수표사본 4매를 제출하였는바, 영수증사본 3매는 쟁점토지의 취득자 OOO가 양도소득세 신고시 OO세무서에 제출한 것과 같은 것으로 확인된다. <대금지급 증빙 내역> (OO O O) (다) 청구인은 2003.12.18. OOO로부터 OOOO 발행 10,000,000권 자기앞수표 5매를 받아서, 3천만원은 OOOO OO OOO에게 입금시키고, 나머지 2천만원은 OOO측 중개인으로 참여했던 OOOOO 중개보조인 OOOO OOO에게 중개수수료로 주었기 때문에 수표조회를 해 보면 OOO이 배서한 것을 확인할 수 있다고 주장하면서, OOO의 2011.3.11.자 사실확인서(인감 미첨부) 및 OOOOO OOOOOOOOOOO이 연서로 작성한 2011.3.12.자 사실확인서(인감 미첨부)를 제출하였다. (라) 그 외 청구인은 양도세신고 당시 제출한 매매계약서사본, 부동산 등기부 등본 등을 제출하고 있다.

(7) 살피건대 , 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에서 대금이 청산할 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기일을 양도시기로 보도록 규정하고 있는바, 청구인이 제출한 매매계약서사본 및 영수증사본이 쟁점토지의 취득자 OOO가 양도소득세 신고시 OO세무서에 제출한 것과 같은 것으로 확인되는 반면, 양도인인 청구인과 매수인인 OOO 모두 등기일인 2004.6.11.을 양도시기·취득시기로 해서 양도소득세를 신고하였고, 등기부등본상 2004.4.28. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료되었으며, 소유권이전등기가 늦어진 이유가 불분명할 뿐 아니라, 잔금 5천만원 중 2천만원을 매수인측 중개인에게 중개수수료로 주었다고 주장하나 사실확인서 이외에 매수인측 중개인으로 참여했다는 OO부동산의 실체가 나타나지 않으므로, 2004년을 귀속시기로 하여 양도소득세를 신고한 이유, 등기부등본상 2004.2.28. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 된 이유, (주)OOOOOOOOOO 이외에 OO부동산이 쟁점토지 매매시 중개인으로 참여하였는지 여부 및 2천만원의 중개수수료가 이들에게 지급되었는지 여부, 고액의 중개수수료를 지급한 이유 등 쟁점토지의 거래시기와 대금지급여부에 대하여 재조사하여 양도시기를 확정한 다음 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구의 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.