쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세 과세한 처분의 당부(기각)

신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 이에 따라 처분청이 이 건 부동산의 양도에 대해 기준시가로 결정한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 부산직할시 북구 OO동 OOOOOO 대지 3,624㎡, 동 지상건물 707.04㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 87.12.24 청구외 사회복지법인 OOO으로 부터 취득하여 92.4.30 청구외 부산시 OOOO공사에 1,540,200,000원에 수용·보상받은 바 있다.청구인은 위 쟁점부동산의 양도에 대하여 93.5.30 종합소득세 확정신고시 취득가액 712,400,000원, 양도가액 1,540,200,000원으로 하여 과세표준 확정신고 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로 이 건 기준시가에 의하여 93.11.14 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 652,806,760원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복, 93.11.29 심사청구를 거쳐 94.3.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산을 87.12.24 청구외 사회복지법인 OOO으로 부터 712,400,000원(토지 560,000,000원, 건물 152,400,000원)에 취득하여 92.4.30 청구외 부산시 OOOO공사에 1,540,200,000원에 양도하였으나, 위 부동산중 토지가 국토이용관리법상의 소정의 거래신고 구역내의 토지로 이를 취득하기 위하여 실지취득가액 보다 낮은 가액인 126,840,000원에 취득한 것처럼 하여 신고하고 소유권이전등기시 위 계약서를 첨부하였는 바, 처분청은 이를 실지취득가액으로 보아 청구인이 확정신고한 취득가액 712,400,000원과는 상이하다하여 기준시가로 과세함은 부당하다면서 위의 실지거래가액(양도 1,540,200,000원, 취득 712,400,000원)에 의하여 과세하여야 하고, 설령 위의 취득시 계약서가 사실과 다르다고 본다면,소득세법시행령 제170조제4항 제2호 (마)의 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반된 경우에 해당된다 할 것이므로 객관적으로 확인된 양도가액 1,540,200,000원으로 하고, 취득가액은 환산방법에 의하여 산출하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 712,400,000원이고 처분청에서 쟁점부동산의 영수자를 직접 조사한 결과 그 취득가액이 126,840,000원으로 조사확인하였다면 (청구인도 이에 대하여 다톰이 없음) 이는 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 이에 따라 처분청이 이 건 부동산의 양도에 대해 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1)소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호에 의하여 양도차익 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도, 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고,소득세법시행령 제170조제4항 제3호에 의하면 위 법의 대통령령이 정하는 경우의 하나로서, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있고

(2) 또한,같은법시행령 제170조제4항 제2호에서는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하되 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 이 건의 경우청구인은 쟁점부동산을 87.12.24 청구외 사회복지법인 OOO으로부터 712,400,000원에 취득하여 92.4.30 청구외 부산직할시 OOOO공사에 1,540,200,000원에 양도하였으므로 위의 실지거래가액에 의하여 과세하든지, 위 취득가액이 신빙성이 없다고 본다면 위 양도가액 1,540,200,000원에 의하여 취득가액을 환산하여 과세하여야 한다는 주장인 바, 이를 살펴보면

(1) 우선 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 87.12.24 청구외 사회복지법인 OOO으로 부터 토지 560,000,000원, 건물 152,400,000원 총 712,400,000원에 취득하였다면서 위 쟁점부동산중 토지분 매매계약서 560,000,000원 1매와 건물분 매매계약서 169,904,100원 1매를 제시하고 있으나, 이는 신고한 가액과도 다르고, 특히 처분청 조사시 청구인이 신고한 매매계약서는 사실과 다르게 사후에 임의로 작성된 매매계약서 임을 확인하고 있는 한편, 또 처분청이 조사시 징취한 매매계약서는 그 취득가액이 126,840,000원으로 되어있어 청구인이 신고한 위 취득가액은 신빙성 없다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 92.4.30 청구외 부산직할시 OOOO공사에 토지 1,540,200,000원, 건물 200,960,000원으로 하여 총 1,741,160,000원에 양도한 사실이 토지수용(협의매수)확인서, 처분청의 과세기록에 의하여 확인됨에도, 신고한 양도가액은 1,540,200,000원으로 건물분 양도가액 200,960,000원을 신고누락한 사실을 확인할 수 있다.

(3) 또한, 청구인은 확인된 양도가액에 의하여 취득가액을 환산하여야 한다고 주장하나, 청구인의 이 건 거래행위는소득세법시행령 제170조제4항 제2호에 의한 투기거래 등의 거래에 해당되지 아니하므로 환산에 의하여 취득가액을 산출할 아무런 근거가 없다 할 것이다.

(4) 따라서 이 건은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정하여야 할 것이다.다만, 기준시가에 의하여 결정한다 하더라도, 그 양도차익이 실지양도가액을 상회할 수 없다 할 것이므로, 이 건 토지의 경우는 기준시가에 의한 양도차익 1,917,307,518원(2,261,376,000원 - 344,068,482원)이 실지양도가액 1,540,200,000원을 초과하므로 그 양도차익을 1,540,200,000원으로 하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.