토지의 매매를 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정한 처분의 당부(기각)

청구인의 부동산거래는 전시한 관계법령의 규정에 의한 투기거래임이 인정되며 토지의 양도에 대하여 처분청이 전시한 규정에 의거 부동산거래특별조사 및 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 부동산투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 및 방위세를 결정고지한 당초 처분은 정당함

1. 사실 청구인은 충남 천원군 수신면 OO리 OOOOO에 거주하는 사람으로서 충남 천안시 OO동 OOOOO외 2필지의 잡종지 48,981평방미터의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.9.24 취득하여 88.1.26 양도한데대하여 처분청은 이를 국세청장이 지정하는 부동산 투기거래로 인정하여 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 89.7.18 양도소득세 223,659,489원 및 동 방위세 48,798,433원을 결정고지하였고, 청구인은 쟁점토지의 거래는 국세청 훈령(재산제세조사사무처리규정) 제72조 제3항에 게기한 부동산투기거래유형에 해당되지 않는데도 처분청이 부동산투기거래로 인정하여 과세한 당초처분은 부당하다고 주장하면서 89.9.18 이의신청, 89.12.11 심사청구를 거쳐 90.3.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호의 단서, 동법시행령 제170조 제4항 및 국세청 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 의하면, 실지거래가액에 의거 양도소득세를 과세하는 투기거래유형을 (1)미등기전매, (2)1년이내 단기양도, (3)기타 국세청장이 투기억제에 관련한 세무조사와 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 때 등으로 규정하고 있는바, 이 건 과세대상이 된 토지거래는 전시한 투기거래유형에 해당되지 않음에도 처분청이 투기거래로 보고 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산함은 부당하며, 쟁점토지 48,981평방미터중 10,076평방미터의 토지는 개인에게 120,000,000원에 양도하고 나머지 토지 38,905평방미터는 법인에게 480,000,000원에 양도한 것인데 법인과의 거래분에 대한 양도소득의 계산에 있어서 처분청은 양도가액에서 거래상대방이 제시한 매매계약서에 의한 취득가액만을 공제하고 당해토지의 취득시 지출된 부대비용이나 자본적지출액등은 전혀 계상하지 않았으므로 처분청은 실제 투입된 비용을 공제하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청의 조사관계서류에 의하면, 청구인은 쟁점토지뿐만 아니라 충남 천원군과 천안시 일대의 토지를 79년부터 88년까지 사이에 모두 76회에 걸쳐 151필지 1,213,937평방미터를 취득하여 59회에 걸쳐 82필지 661,144평방미터를 양도하였는데 그중에는 타인명의로 취득·양도한 거래, 미등기상태로 전매한 거래 또는 취득 후 1년이내 단기양도한 거래분이 76필지 511,997평방미터나 포함되어 있는 점이 확인되고 있으며, 처분청이 부동산거래특별조사를 실시하고 89.7.18 개최된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 거래를 부동산투기거래로 판단한 사실등을 알 수 있으므로 청구인의 계속적인 부동산거래행위는 실수요목적이 아니고 부동산투기거래로 인정된다 할 것이므로 처분청이 관계법령 및 훈령의 규정에 의하여 부동산투기거래로 인정하고 실지거래가액에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 매매를 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서규정에서 양도차익계산은 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법 시행령(82.12.31 개정) 제170조 제4항 제2호에서는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있으며, 국세청훈령 제980호로 87.1.26 자 개정된 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서는 국세청장이 투기거래로 지정하는 거래를 제1호 “부동산을 미등기상태로 전매한 때”, 제5호 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”, 제8호 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”등으로 규정하고 있다.

이 건의 경우 청구인은 쟁점토지의 양도는 전시한 국세청훈령 제980호의 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 게기한 부동산투기거래에 해당하지 않으며, 쟁점토지중 법인과의 거래분에 대한 양도소득 계산에 있어서 양도가액에서 취득가액만을 공제할 것이 아니라 취득시 지출된 부대비용이나 자본적지출액등도 공제하여야 한다고 주장하고 있으나 이를 뒷받침할만한 객관적인 증빙의 제시가 전혀 없는 반면, 처분청의 조사관계서류에 의하면, 청구인은 74.1.5 부터 88.9.20까지 약 15년동안 빈번하게 대규모의 부동산을 계속적으로 취득하여 양도한 사실이 확인되고 있고 과세대상이 되는 84년 이후 양도분(83년이전 양도분은 부과제척기간이 만료되었음) 87필지 632,135평방미터중에 미등기전매 또는 취득 후 1년이내 단기양도한 것이 76필지 511,997평방미터로 전체양도면적대비 81%를 점유하고 있는 점등을 비추어 볼 때 청구인의 부동산거래는 전시한 관계법령의 규정에 의한 투기거래임이 인정된다. 따라서 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 전시한 규정에 의거 부동산거래특별조사 및 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 부동산투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세 및 방위세를 결정고지한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.