가.검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약 내용대로 작성되었다고추정되고 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함 나.시가상승률보다 현저히 낮다거나 거래상대방으로부터 매매가액 확인을 받을 수 없다는 사유만으로 실지거래가액 불분명한 경우로 볼 수 없음(기각)

실지거래가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 처분청이 공정과세위원회의 자문에 따라 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 적법 타당함.

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 부천시 중구 OO동 OOOOOOO의 대지 192.5㎡ 및 건물 150.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 90.5.18 취득하여 청구외 OOO에게 90.12.30 양도하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 거래상대방에게 청구인의 취득가액에 대한 조회를 하였으나 회신이 없고, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 기준시가보다 낮으므로 청구인이 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 91.9.16 청구인에게 양도소득세 15,988,740원 및 동 방위세 3,412,840원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 90.10.29 심사청구를 거쳐 91.12.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 실지거래가액이며 쟁점부동산의 대지의 90년도의 ㎡당 개별공시지가는 420,000원인데도 처분청이 ㎡당 개별공시지가를 536,618원으로 본 것은 잘못이고, 청구외 OOO이 청구인의 취득가액에 대한 조회에 대하여 회신을 하지 못한 것은 91.1.30 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOOO로 주소지를 이전하였는데도 처분청은 91.7.10 OOO의 주소지를 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO로 하여 “거래내용 조회서”를 발송하였기 때문이므로 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 신고한 금액에 대하여 거래내용을 조회하였으나 취득가액에 대한 회신이 없고 양도가액이 기준시가보다 낮게 신고되었으며, 실지거래가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 처분청이 공정과세위원회의 자문에 따라 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 적법 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액을 인정할 수 있는지에 다툼이 있다. 먼저, 관련법규정을 보면 소득세법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 주장하고 동법 시행령 제170조 제4항에 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 동항 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다. 또한, 재산제세 사무처리규정(국세청 훈령 제1081호) 제78조 제1항에서는 양도자가 제시한 양도 및 취득가액중 일방만이 회신이 없는 경우에는 현지조사 후 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 양도자가 제시한 증빙가액 또는 기준시가로 결정하도록 규정하고 있음을 알 수 있다. 소득세법 시행령 제115조 제3항에서 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 하도록 규정하고 동법 시행규칙 제56조의5 제2항에서 “영 제115조 제3항에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음의 가액을 말한다”고 규정하면서 동조 제1호에 “동일한 기준시가 조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가+(취득당시의 기준시가-전기의 기준시가)×양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수”로 규정하고 있다.

또한 동법 시행규칙의 부칙 (90.9.1) 제3항에서는 전기의 기준시가를 90년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 ×89년 8월 30일 현재의 과세시가표준액 /90년 8월 30일 현재의 과세시가표준액으로 하고 기준시가의 조정월수를 12월로 하도록 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 살펴보면, 첫째, 청구인의 취득가액에 대한 거래내용조회서를 처분청은 청구외 OOO에게 변경전 주소지로 보냄으로써 OOO이 회신하지 못했다는 청구주장이 관련증빙에 의해 확인은 되나, 청구인이 취득 및 양도가액이 실지거래가액 이라고 주장하면서 쟁점부동산의 매매계약서만 제시할 뿐 이를 뒷받침할 만한 금융자료등을 제시하지 못하고 있고, 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 양도할 당시에 대지의 ㎡당 개별공시지가는 420,000원이라고 주장하나 취득 및 양도당시의 기준시가가 동일한 이 건의 경우에 전시한 관련규정에 따라 계산한 ㎡당 개별공시지가는 536,628원임을 알 수 있다. 따라서, 처분청이 재산제세사무처리규정 제78조에 근거하여 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 취득 및 양도가액을 기준시가로하여 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 처분은 적법 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.