쟁점부동산의 양도차익을 기준시가와 청구주장의 실지거래가액중 어느 가액으로 계산하는 것이 타당한지 여부(기각)

청구주장 실지거래가액에 대하여 그 사실여부를 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙제시가 없는 본건의 경우 처분청이 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인은 OOO과 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 용산구 OOO동 OOOOOO, 대지 297㎡ 및 동 지상 건물 277.49㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.12.30 취득하여 90.12.5 양도하였으며 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 한 바 없다. 처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 88.12.30에 취득하여 90.12.5 양도하고 쟁점부동산의 양도후 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다 하여 기준시가(양도가액 255,358,320원, 취득가액 186,012,190원)에 의하여 양도차익을 계산, 93.8.23 청구인들에게 90년도 귀속분 양도소득세 23,527,040원 및 동 방위세 4,705,400원을 각각 부과처분하였다. 청구인들은 이에 불복하여 93.10.22 심사청구를 거쳐 94.1.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점부동산의 취득시기는 89.12.30이고 양도시기는 90.12.5로서 1년 이내 단기거래한 것으로서 290,000,000원에 취득하여 306,000,000원에 양도한 것이 사실이며, 이는 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서 및 인감증명서 발급확인서등에 의하여 입증되므로 실지거래가에 의한 과세대상임에도 처분청이 본건 기준시가로 과세하였음은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 법정신고기한내 실지거래가액에 의한 신고를 이행한 바 없고, 또한 청구주장 실지거래가액에 대하여 그 사실여부를 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙제시가 없는 본건의 경우 처분청이 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가와 청구주장의 실지거래가액중 어느 가액으로 계산하는 것이 타당한지를 가리는 데 있다 하겠다.

나. 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 토지·건물의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 되어 있으며 동법시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호가 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서, 제2호에 「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」고 규정하여 (다)목에서 「부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우」를 열거하고 있고, 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면

① 쟁점부동산의 양도가 취득후 1년 이내에 단기양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

② 청구인들은 쟁점부동산을 양도한 후 법정신고기간내 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 바 없으며, 또한 과세표준확정신고기간 이전에 실지거래가액에 대한 증빙을 소관세무서장에게 제출한 바도 없음이 확인되고,

③ 청구인들은 쟁점부동산을 290,000,000원에 89.12.30 취득하여 306,000,000원에 90.12.5 양도하였다고 주장만할 뿐 위 주장금액이 사실임을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 아니하고 있다.

살피건대, 위 관련 법규정에 의하면 1년 이내의 단기거래인 경우에도 실지거래가액이 확인되는 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이고 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 당연히 기준시가에 의하는 것임을 알 수 있으며, 또한 실지거래가액이 확인되는 경우라 하더라도 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호는 부동산의 투기거래를 규제하기 위하여 같은호 소정의 투기거래에 대하여는 기준시가원칙에 대한 예외를 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함으로써 상대적으로 당해 투기거래를 다른 일반거래보다 불이익하게 규율하고자 하는 데에 그 입법취지가 있는 것으로서 그 단서규정에서 투기성이 없는 경우에는 같은호 각목의 유형에 해당하는 경우에도 실지거래가액의 적용대상에서 제외하도록 규정하고 있으며, 나아가 같은조항 제3호에는 자산의 양도자로 하여금 증빙서류를 제출하여 스스로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정받을 수 있는 길을 열어 주면서 그 경우에도 증빙서류의 제출기한을 제한하여 기준시가원칙을 유지함으로써 결과적으로 실질과세원칙에 대한 예외를 설정하고 있는 것으로 해석되는 바, 납세자가 위 제3호 소정의 요건을 제대로 갖추지 못하여 이미 그 규정에 따른 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해거래가 투기거래임을 내세우면서 기준시가에 의한 경우보다 오히려 자신에게 유리한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 줄것을 요구한다는 것은 결국 법이 규제하고자 하는 투기행위를 내세워 다른 일반거래자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것에 지나지 아니하여 공평과세의 견지에서 이를 허용하기 어렵다는 점 등을 고려하여 볼 때, 어느 거래가 비록 위 제2호 각목이 규정하는 유형에 해당하더라도 그 실제거래가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우에

있어서는 과세관청은 당해 거래를 실지거래가액의 적용대상에서 제외시킬 수 있다고 봄이 타당하다 할 것이다(92.11.4 대법원 93누852, 92.7.6 같은 취지, 국심 92서3550, 92.11.14 참조). 그렇다면 이 건 1년 이내의 단기거래이고 법정신고기간내 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 바 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당한 반면 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.