청구인이 양도한 토지의 실지취득가액이 293,755,000원인지 아니면 189,000,000원인지 여부(기각)

청구인은 토지의 취득가액을 000원이라고 하고 있으나 청구인이 토지를 취득한 후 전소유자인 청구외 ○○를 상대로 부산지방법원(91가합 27689호)에 제기한 소유권이전소송에 의하면 청구인은 토지를 89.3.25. 계약금 00원, 89.4.8. 중도금 000원, 89.7.11. 잔금 00원을 지급하였다고 하고 또한 토지를 청구인에게 양도한 전소유자 청구외 ○○는 토지를 청구인에게 000원에 양도한 것으로 신고하였고, 관할 세무서장은 이를 실지거래가액으로 인정한 사실이 확인되므로 이를 실지취득가액으로 보아 결정한 것은 정당함

1. 기초사실 및 처분개요청구인은 경상남도 김해시 OO동 OOOO 대지 2,552㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.3.25. 취득하여 94.7.27. 양도한 후, 취득가액을 293,755,000원으로 양도가액을 346,404,000원으로 하여 95.5.31. 처분청에 과세표준확정신고를 하였다.처분청은 쟁점토지의 실지거래가액으로 취득가액 189,000,000원, 양도가액 482,500,000원으로 각각 확인하여 95.11.2. 청구인에게 94년 과세기간분 양도소득세 156,621,480원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.12.15. 이의신청과 96.3.23. 심사청구를 거쳐 96.5.22. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지는 89.3.21. 전소유자인 청구외 OOO의 위임을 받은 청구외 OOO(OOO의 형)와 매매대금 293,755,000원에 매매계약을 체결하고, 계약금 35,000,000원을 수표로 지급하고 중도금은 수시로 청구외 OOO 예금통장에 온라인으로 송금하여 그 합계금액이 234,000,000원이고 잔금 24,755,000원도 89.10.21. OO은행발행 자기앞수표(번호 OOOOOOOOO)로 지급하였으므로 처분청이 취득가액을 189,000,000원으로 인정하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점토지의 취득가액을 293,755,000원이라고 하고 있으나 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 전소유자인 청구외 OOO를 상대로 부산지방법원(91가합 27689호)에 제기한 소유권이전소송에 의하면 청구인은 쟁점토지를 89.3.25. 계약금 25,000,000원, 89.4.8. 중도금 130,000,000원, 89.7.11. 잔금 34,000,000원을 지급하였다고 하고 또한 쟁점토지를 청구인에게 양도한 전소유자 청구외 OOO는 쟁점토지를 청구인에게 189,000,000원에 양도한 것으로 신고하였고, 관할 세무서장은 이를 실지거래가액으로 인정한 사실이 확인되므로 이를 실지취득가액으로 보아 결정한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 양도한 쟁점토지의 실지취득가액이 293,755,000원인지 아니면 189,000,000원인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제1항 제1호에서 양도소득이란 당해년도에 발생한 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 하고 제4항에서 소득세법 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 하고 있으며,같은법 제45조제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”하고,제1호 취득가액 가목에서 “23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”고 규정하고,동법시행령 제170조제4항에서 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”로 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 전소유자 청구외 OOO가 89.3.25. 매매를 원인으로 92.4.15. 청구인에게 소유권이전하였고, 청구인은 94.7.27. 청구외 OOO·OOO에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점토지의 실지양도가액이 482,500,000원인 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대해서 매매계약서상 지급조건과 매매대금 지급내역이 다음과 같다고 주장하고 있다.

○ 매매계약서상 지급내용(단위 : 천원)

일?? 시

구??? 분

금?? 액

89. 3.21.

89. 6.14.

89.10.21.

계 약 금

중 도 금

잔??? 금

35,000

106,000

152,755

합?????? 계

293,755

○ 대금 지급내역

일?? 자

구???? 분

금액(천원)

89. 3.23.

계 약 금

35,000

89. 3.27.

중 도 금

18,000

89. 4. 8.

〃

130,000

89. 7.11.

〃

6,000

89. 7.24.

〃

5,000

89. 7.27.

〃

10,000

89. 8. 9.

〃

35,000

89. 8.29.

〃

10,000

89. 9.20.

〃

5,000

89. 9.26.

〃

15,000

89.10.21.

잔??? 금

24,755

합??????? 계

293,755

(4) 청구인에게 쟁점토지를 양도한 전소유자 청구외 OOO는 189,000,000원을 실지양도가액으로 신고하였고 관할 과세관청은 이를 실지양도가액으로 인정하였다.

(5) 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련하여 부산지방법원(91가합 27689호)에 제기한 소장에 의하면 청구인은 쟁점토지를 89.3.25. 계약금 25,000,000원, 89.4.8. 중도금 130,000,000원, 89.7.11. 잔금 34,000,000원을 지급하였다고 주장하여 그 사실이 인정되어 승소한 사실이 있다.

라. 심리 및 판단이상의 사실관계등의 내용을 종합하여 보면,청구인은 우리 심판소에 쟁점토지의 취득과 관련하여 2종류의 부동산 매매계약서를 제시하고 있는 바,첫째, 청구인이 제시한 매매대금 293,755,000원으로 되어 있는 매매계약서상에는 그 계약일이 89.3.21. 임에도 계약금 지급일이 89.3.23. 인 바, 통상적인 부동산 매매거래관행상 부동산 매매계약을 하면서 계약금을 지불하는 것이 상례인데도 이 건의 경우는 부동산매매계약을 하면서 계약금을 지불하지 않고 매매계약후에 계약금을 지불한 것이 되어 경험칙상 납득하기 어려운 면이 있고,둘째, 청구인이 쟁점토지대금으로 실제로 지급했다는 쟁점토지 매매대금을 보면 매매계약서상 매매대금은 3회 지급하는 것으로 되어 있음에도 청구인은 11회에 걸쳐 지급했다고 주장하나 89.7.24. 이후 지급분은 쟁점토지의 매매대금이라고 보기보다는 다른 거래관계 또는 금전소비대차로 인한 지급으로 보이며, 이러한 점은 89.3.23. 35,000,000원, 89.3.27. 18,000,000원, 89.4.8. 130,000,000원, 89.7.11. 6,000,000원을 합한 금액이 189,000,000원으로서 다른 매매계약서상의 매매대금과 일치하므로 이 금액이 실지취득가액으로 인정된다.셋째, 또한 매매대금이 189,000,000원으로 기재된 매매계약서는 쟁점토지의 전소유자 청구외 OOO가 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 관할세무서에 실지거래가액으로 양도차익을 신고하여 실지거래가액으로 인정받은 사실이 있고, 청구인도 쟁점토지의 소유권이전 청구소송 제기시 부산지방법원에 제출한 자료에서 취득가액을 189,000,000원이라고 주장한 점등을 미루어 볼 때, 매매대금 189,000,000원으로 기재된 부동산매매계약서가 신빙성 있는 것으로 보인다.

마. 결론따라서 처분청이 매매대금이 293,755,000원으로 기재된 매매계약서를 믿지 아니하고 매매대금이 189,000,000원으로 기재된 매매계약서를 신빙성이 있다하고 인정하여 쟁점토지의 취득가액을 189,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되며,이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.