별지토지의 거래에 대하여 년이O의 단기거래로서 투기거래에 해당된다 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(기각)

주택용지로 취득한 후 이를 당해 용도에 사용하지 아니하고 단기간 보유하고 양도한 사실로 볼 때 투기거래에 해당하므로 실지거래가액으로 양도차익 산정하여 과세한 처분청의 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 87.3.25 별지토지를 OOOO개발공사와 매매(취득)대금을 87.6.25～89.3.25 기간동안 12회에 걸쳐 분할 납부하는 조건으로 한 매매계약을 체결하고 87.9.2～89.1.31 기간중에 위 법인에게 매매대금을 지급한 후 이를 취득하여 88.9.18～89.10.11 기간중에 청구외 OOO등 6인에게 각각 양도하였다.처분청은 별지토지의 취득시 매매계약서상에 매매대금을 87.6.25～90.3.25 기간동안 12회에 걸쳐 분할 납부하는 조건인 연불조건부 매매계약으로 되어 있으나 청구인이 그 매매(취득)대금을 계약일로부터 2년 안에 모두 납부한 사실로 볼 때 연불조건부매매에 해당되지 않는다고 보고 별지 토지등의 거래에 대하여 잔금지급일을 취득일로 하여 보유기간을 기산한 후 1년이O의 단기거래로서 투기거래에 해당된다고 하여 거래상대방등으로부터 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 92.10.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 62,424,100원, 동 방위세 12,484,820원 및 89년도 귀속분 양도소득세 42,145,820원, 동 방위세 8,429,260원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.12.14 심사청구를 거쳐 93.3.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 부동산의 매매가 연불조건부 매매인지 아닌지의 여부는 당해 계약시 그 계약조건에 매매대금을 연불조건부로 지급하는 것으로 되어 있는지를 기준으로 판단하여야 하며 실제로 매매대금을 어떻게 지급하였는지를 기준으로 판단하는 것은 타당하지 아니한 바 위 기준으로 볼 때에 별지토지의 취득은 연불조건부매매에 해당하게 되므로 취득대금의 1회 부불금납입일을 취득일로 보아야 하고, 당해 취득일로부터 별지토지의 보유기간을 계산할 경우 1년 이상이 되므로 투기거래에 해당하지 아니하며, OOOO개발공사로부터 취득한 데 따라 법인과의 거래에 해당하므로 취득가액은 OOOO개발공사로부터 확인한 실지거래가액으로, 양도가액은소득세법시행령 제115조제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산한 기준시가로 과세함이 타당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견국세청장은 OOOO개발공사에서 발행한 매각원부에 의하면 별지토지 7필지 모두 87.3.25이 계약일로 되어있고, 사용용도는 단독주택용지로 되어 있으며, 할부금상환표상에 1회 부불금지급일이 87.6.25로 최종 부불금 지급일이 90.3.25로 되어있으나 위 대금지급조건과는 달리 실제로는 당해 취득대금을 2년 안에 지급한 것으로 나타나는 바 별지토지의 취득을 연불조건부매매로 볼 수 없으므로 잔금지급일을 그 취득일로 보아야 하며, 당해 취득일로부터 기산하면 별지토지의 보유기간이 1년 미만이 되고 청구인이 주택용지로 취득한 후 이를 당해 용도에 사용하지 아니하고 단기간 보유하고 양도한 사실로 볼 때 투기거래에 해당하므로 실지거래가액으로 양도차익 산정하여 과세한 처분청의 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

별지토지의 거래에 대하여 1년이O의 단기거래로서 투기거래에 해당된다 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다.

나. 관련법령

(1)소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호를 보면 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하고, 예외적으로소득세법시행령 제170조제4항 각호의 규정에 해당되는 경우를 실지거래가액으로 결정한다고 규정하고 있고, 구(89.9.1개정전)소득세법시행령 제170조제4항에서 제1호에 “국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”를, 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산의 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며,재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26개정) 제73조 제3항 제5호에서 위 소득세법시행령에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래의 하나로 “부동산을 취득하여 1년이O에 양도한 때”를 규정하고 있다.

(2) 89.9.1 개정된소득세법시행령 제170조제4항 제2호에서는 “다음 각목에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우 다만, 부동산의 취득 및 양도경위와 이용실태에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 고 규정하고, 그 다목에 “부동산을 취득한 후 1년이O에 양도한 경우를” 규정하고 있다.

다. 먼저, 쟁점토지의 취득일을 언제로 볼 것인지(쟁점토지의 취득을 연불조건부 매매로 볼 수 있는지) 여부를 살펴 보면(1)소득세법시행령 제108조제2항에서 연불조건부 양도 또는 연불조건부 건설·제조 및 용역의 제공은 할부매매에 해당하지 아니하는 자산의 양도 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중

① 3회이상 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받을 것

② 당해 목적물의 인도일의 다음날부터 최종 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년이상인 것으로 규정하고 있다.

(2) 별지토지의 취득당시 OOOO개발공사와 체결한 매매계약서를 보면, 제5조(대금지급방법)에 “매수인(청구인)은 매매대금에서 계약보증금을 차감한 잔대금을 별지 할부수납표와 같이 매도인(OOOO개발공사)에게 지급하기로 한다.”고 되어 있고 당해 할부금수납표상에는 별지의 토지의 잔대금을 87.6.25～90.3.25(2년 9개월) 기간동안 12회에 걸쳐 분할 납부하는 것으로 되어 있으며, 제9조(목적용지의 사용승락)에 “매수인이 지정용도(단독주택용지)로 사용하기 위하여 매도인이 요구하는 확실한 담보를 제공하고 목적용지의 사용을 요구하는 경우 소유권이전 전에 그 사용을 매수인에게 허용할 수 있다”고 되어 있으며, 제10조에는 “매도인은 매수인으로부터 매매대금 전액수납하고 매수인에게 소유권을 이전한다”고 되어 있는 바

① 청구인이 별지토지의 소유권을 이전받기 전에 위 계약조건에 따라 매도인인 OOOO개발공사에 담보를 제공하고 토지의 사용권을 취득한 사실을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 달리 별지토지를 인도받은 사실을 입증할수 있는 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있는 바, 별지토지의 인도일은 청구인이 OOOO개발공사에 잔금을 지급하고 토지의 소유권을 이전받은 날 즉, 소유권이전 등기접수일로 보아야 할 것이므로 청구인의 별지토지의 취득은 위 규정의 연불조건부 매매의 조건을 갖추고 있지 못함을 알 수 있으며,

② 처분청이 당심판소에 제출한 별지토지의 매각원부를 보면,청구인은 위 계약조건과는 달리 별지토지중 “김해시 O동 OOOOO”의 토지를 제외한 6필지의 토지대금 전액을 계약일로부터 1년여 기간 안에 OOOO개발공사에 납부한 것으로 나타나고 있어 청구인의 당해 대금지급 실태로 볼 때도 또한, 별지토지의 취득을 연불조건부 매매로 보기 어렵다 하겠다.

(3) 위 규정과 사실을 종합하여 보면 청구인의 별지토지의 취득은 연불조건부 매매로 인정할 수 없다 할 것이므로소득세법시행령 제53조제1항의 규정에 의하여 별지토지의 잔금지급일을 그 취득일로 보는 것이 타당하다 하겠다.

라. 다음, 별지토지의 거래가 1년이O의 단기거래로서 투기거래에 해당하는지 여부를 보면

(1) 처분청이 제출한 별지토지의 매각원부를 보면 청구인은 OOOO개발공사로부터 별지토지를 취득함에 있어서 88.9.8～89.1.27 기간중에 토지의 매매(취득)대금의 잔금을 납부한 것으로 나타나는 바 별지토지의 취득일인 위 잔금지급일로부터 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 별지토지의 양도일인 소유권이전 등기접수일까지의 별지토지의 보유기간을 계산하면 별지 7필지 토지 모두가 그 보유기간이 1년이O임을 알 수 있다.

(2) 위 매각원부와 매매(취득)계약서를 보면 별지토지는 OOOO개발공사로부터 취득할 때 사용용도를 단독주택용지로 지정받은 한편, 매수인인 청구인이 당해토지를 지정기한(계약일로부터 3년) 안에 지정용도인 단독주택지용지로 사용하지 아니하였을 때에는 계약해제하고, 매수인이 소유권을 이전한 후 양도한 경우에는 매도인인 OOOO개발공사가 환매권을 행사할 수 있도록 되어 있으며, 매매대금의 잔대금도 2년 9개월의 기간동안 12회에 걸쳐 분할 납부하도록 계약조건에 정하고 있음에도 계약일로부터 1년여 기간 안에 대부분의 취득대금을 납부하고 그 소유권을 이전받은 후 같은 날자에 청구외 OOO등 6인에게 별지토지의 소유권을 매매를 원인으로 이전한 사실로 볼 때 청구인이 취득당시 OOOO개발공사로부터 지정받은 것과 같이 단독주택용지로 사용할 목적으로 취득한 것이 아니라 당해 부동산 거래에 따른 매매차익을 얻을 목적으로 취득하여 단기간 보유한 후 양도한 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다.이상의 사실을 종합하여 볼 때 청구인의 별지토지의 거래에 대하여 1년이O의 단기간 보유등을 이유로 투기거래로 보아 거래상대방등으로부터 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.【별지】쟁점토지O역

구?????? 분

지목

면적(㎡)

취득대금 납부일

양도일

(등기접수일)

1회 부불금

잔 금

①김해시 O동 OOOOO

대지

230.0

87.9. 2

88.9. 8

88.9.19

②?????? 〃????? OOOOOO

〃

230.3

87.9. 2

88.9.13

88.9.23

③?????? 〃?????? OOOOO

〃

268.4

87.12.23

88.7.15

88.9.12

④?????? 〃?????? OOOOO

〃

231.9

87.12.23

88.7.15

88.8.27

⑤?????? 〃?????? OOOOO

〃

226.4

87.12.23

89.9.26

89.10.11

⑥?????? 〃?????? OOOOO

〃

267.8

87.12.23

89.1.31

89.2.17

⑦?????? 〃?????? OOOOO

〃

267.8

87.12.23

89.1.27

89.2.17