토지 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 한 처분의 당부(기각)

처분청이 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 000원으로 하고 취득가액은 환산한 가액 00원으로 하여 양도차익을 산출한 처분은 잘못이 없음

1. 사실청구인이 79.10.30 취득한 대전직할시 서구 OO동 OOO 전688평방미터, 같은곳 OOO 전 331평방미터, 같은곳 OOOOO 전 1,597평방미터 합계 2,616평방미터(이하 “쟁점토지”라 함)를 88.8.29 OOOOOO공사에 156,636,750원에 양도한 데 대하여처분청은 법인과의 거래라 하여 양도가액은 실지거래가액 156,636,750원으로 하고 취득가액은 환산한 가액 13,681,682원으로 하여 양도차익을 산출하였으며 양도소득세는조세감면규제법 제57조제1항에 의하여 면제하고 방위세 19,560,820원을 부과한 바,청구인은 이에 불복하여 90.3.24 심사청구를 거쳐 90.5.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 79.10.30 청구외 OOO으로부터 107,055,000원에 취득하였으므로 취득가액을 실지거래가액인 107,055,000원으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인이 쟁점토지를 취득할시의 지방세 과세시가표준액은 평방미터당 43등급 483.9원이고 양도시의 지방세 과세시가표준액은 평방미터당 146등급 5,540원으로 지가상승율이 1,144.8%이고, 국세청 기준시가는 취득시 평방미터당 3,593.5원이고 양도시는 41,217.6원으로 지가상승율이 1,147.8%인데 비하여 청구인이 제시한 취득가액은 107,055,000원이고 양도가액은 156,636,750원으로 지가상승율이 146.3%인 바 이는 지방세 과세시가표준액 및 국세청 기준시가에 의한 지가상승율에 비해 현저히 낮을 뿐 아니라 쟁점토지를 107,055,000원에 취득하였음을 확인할 수 있는 금융자료등의 명백한 거증의 제시가 없고, 청구인이 쟁점토지를 취득할시 거래상대방이 청구인의 동생인 바, 이상의 사실을 모두어 판단하건대, 취득가액이 107,055,000원이라는 청구주장은 신빙성이 있어 보이지 아니한다.

따라서 처분청이 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 불분명하므로 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점쟁점토지 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항,동법시행령 제115조제1항, 제170조 제1항 및 제4항의 각 규정에 의하면 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의하되, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 결정하여 양도차익을 계산하도록 하고 있다. 한편, 이 건 처분내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OOOOOO공사에게 156,636,750원에 양도한 사실은 확인되나 취득당시 실지거래가액은 확인되지 아니한다는 이유로 양도가액은 양도당시 실지거래가액 156,636,750원으로 하고 취득가액은 환산한 가액 13,681,682원으로 하여 이 건 양도차익을 산출하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 107,055,000원에 취득하였으므로 취득가액을 취득당시 실지거래가액 107,055,000원으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이 건 심판청구의 쟁점은 청구주장의 쟁점토지취득당시 실지거래가액 107,055,000원을 사실로서 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있음을 알 수 있다.

살피건대, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 107,055,000원에 취득하였다고 주장하면서 청구주장과 일치되는 매매계약서와 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 청구주장의 취득당시 실지거래가액 107,055,000원을 인정할 경우 실지거래가액에 의한 지가상승율이 146.3%에 불과하여 지방세과세시가표준액에 의한 지가상승율 1,144.8%나 특정지역배율을 적용한 기준시가에 의한 지가상승율 1,147.8%에 비해 현저히 낮을 뿐 아니라 쟁점토지를 청구인이 취득할 당시(79.10.30)에는 쟁점토지가 경작지에 불과하였으나 양도당시(88.8.29)에는 OO택지개발지구로 지정되어 취득당시와 양도당시의 쟁점토지 거래가액에는 현격한 변동이 있었을 것임에도 청구주장의 쟁점토지 실지취득가액은 107,055,000원으로서 쟁점토지의 실지양도가액 156,636,750원과 별다른 변동이 없고, 또한 청구인이 쟁점토지를 취득할당시의 거래상대방인 청구외 OOO은 청구인의 친동생인 바, 이와같은 일련의 사실관계에 비추어 볼 때 청구주장을 입증하기 위해 청구인이 제시하고 있는 위 매매계약서와 확인서만으로 청구주장의 쟁점토지 실지취득가액 107,055,000원은 신빙하기는 어렵다고 할 것이다. 그러하다면 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 107,055,000원임을 전제로 한 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이고 따라서 처분청이 전시한 법규정에 의거 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 156,636,750원으로 하고 취득가액은 환산한 가액 13,681,682원으로 하여 이 건 양도차익을 산출한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.