토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

토지가 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각호에서 열거하고 있는 자산에 해당되지 아니하므로 그 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단됨

1. 원처분 개요 청구인은 89.4.15 전라남도 순천시 OO동 OOOOO 대지 219㎡를 취득하여 89.10.6 그 지상에 건물 108.93㎡(위의 토지 및 건물을, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 93.4.15 양도하고 94.5.31 실지거래가액인 양도가액 120,000,000원과 취득가액 115,000,000원(토지가액 85,800,000원, 건물신축비 29,200,000원)으로 양도소득과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인의 위 신고내용에 대하여 조사하는 과정에서 취득시 거래상대방 및 부동산 중개인에게 실지거래가액을 확인한 결과 토지의 취득가액이 28,000,000원 인데 반해, 청구인이 신고한 토지의 취득가액은 85,800,000원으로 서로 다르기 때문에 청구인이 실지취득가액으로 신고한 115,000,000원을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.1.15 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 18,834,020원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.13 이의신청과 96.5.6 심사청구를 거쳐 96.8.26 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 89.4.15 위 토지를 청구외 OOO으로부터 85,800,000원에 취득하여 건설업자인 청구외 OOO(청구인의 형)으로 하여금 위 토지상에 건물을 신축하게 한 후 임대보증금을 받아 건축비를 지불하기로 하고 건물을 신축하였으나 임대가 전세가 아닌 월세로 나감에 따라 자금사정이 어려워 93.4.15 OOO에게 120,000,000원에 양도한 사실이 관련증빙에 의하여 확인되는 데도, 취득시 거래상대방인 OOO이 검인계약서상 금액인 28,000,000원이 매매가액이라고 처분청이 작성한 진술서에 응답하고 서명 날인함에 따라 청구인에게 재산상 피해는 물론이고 정신적 고통까지 주어 부득이 양도자 OOO을 96.5.4 순천경찰서에 진정하여, OOO이 동 경찰서에서 쟁점토지의 취득가액은 85.800,000원이라고 인정한 사실이 있으므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가(공시지가)로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 85,800,000원에 취득하였다고 주장하나, 처분청이 제출한 취득시 거래상대방 및 부동산중개인의 확인서에 의하면 28,000,000원 정도(평당 420,000원)라고 확인하고 있으므로 청구주장은 신빙성이 없고, 양도가액 120,000,000원의 경우도 형인 OOO에게 양도한 것으로서 매매계약서상에 중개인이 없는 등 그 내용이 객관성이 없는 경우에 해당된다 하겠으므로 처분청의 처분은 잘못이 없다고 본다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제 45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호(93.12.31 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 부동산의 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성 있는 거래로 인정되거나 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 89.4.15 쟁점부동산 중 토지를 청구외 OOO으로부터 85,800,000원에 취득하여 89.10.6 그 지상에 건물 108.93㎡를 29,200,000원에 신축하여 거주하다가 93.4.15 청구인의 형 OOO에게 120,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 청구인의 신고내용 중 실지취득가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 청구인의 양도소득세 신고서 및 결정결의서등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 토지취득계약서를 보면 청구인은 89.2.27 토지를 청구외 OOO으로부터 85,800,000원에 취득하기로 약정하고 계약일에 계약금 10,000,000원, 89.3.15 중도금 30,000,000원, 89.4.10 잔금 45,800,000원을 지급한 것으로 되어 있는 반면, 처분청이 95.11월 거래상대방 청구외 OOO과 부동산중개인 청구외 OOO에게 확인한 바에 의하면 OOO은 89.4.10 청구인에게 이 건 토지를 28,000,000원(평당 420,000원 정도)에 양도하였음을 확인하고 있다.

(3) 청구인은 토지의 실지취득가액이 85,800,000원이라고 주장하면서 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서, 영수증 및 청구외 순천경찰서 민원처리 결과 통지서만 제출하고, 동 계약서의 내용을 입증할 수 있는 거래상대방의 확인서나 부동산중개인의 확인서 및 취득대금 지급시 수수한 금융자료등을 제시하지 못하고 있어 청구인이 제출한 동 매매계약서도 객관적으로 신뢰성이 있다고 볼 수 없다.

(4) 위의 관련법령 및 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 93.5.31 양도소득세 신고시 관련증빙을 첨부하여 신고한 토지취득가액 85,800,000원은 실지거래가액으로 확인된 경우에 해당되지 아니하고, 또한 쟁점토지가 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각호에서 열거하고 있는 자산에 해당되지 아니하므로 그 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.