미등기전매 해당 여부(기각)

토지의 양도에 대하여 매수 후 법인명의로 명의신탁하였다가 양도대금을 수령한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

1. 사실 및 처분개요경인지방국세청은 경기도 의왕시 OO동 OOOO외 5필지 농지 및 임야 11,201㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 관하여 청구외 주식회사 OO건설(경기도 군포시 OO동 OOOOOOOO 소재)이 1985.5.28 OO건설주식회사로부터 이를 취득하여 1994.2.7 등에 OO건업주식회사에게 양도하는 과정에서 청구인이 지분 형태로 미등기전매 즉 매수후 법인명의로 명의신탁하였다가 양도대금을 수령한 사실을 밝혀내고 1998.6.26 이를 처분청에 통보하였다.1999.1.4 처분청은 쟁점토지 매입시 청구인이 위 주식회사 OO건설에 지급한 금액이 1,194,747,000원이고 매각시 동 법인으로부터 수령한 금액이 1,738,000,000원인 사실 등을 본인 자신의 확인서, 영수증 및 기타금융자료에 의하여 재차 확인하고 확인된 위 금액들을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 391,142,160원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.3.15 심사청구를 거쳐 1999.7.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지에 관하여 매수법인과 계약서를 작성하거나 대금을 수수한 사실도 없으며 투기목적의 거래가 아니므로 실지거래가액으로 과세할 대상이 아니며 설령 실지거래가액으로 결정하는 경우라 할지라도 피사취어음 700백만원은 양도가액에서 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 보면 1985.5.28 청구외 주식회사 OO건설이 취득하여 1994.2.7 청구외 OO건업주식회사에 양도한 것으로 되어 있다.

(2) 청구외 주식회사 OO건설의 관리부장인 청구외 OOO이 서울지방검찰청 특수부에서 1995.10.30 진술한 내용에 의하면 쟁점토지가 청구외 OOO에게 전매되었다가 재매입(환매)되어 청구외 OO건업주식회사(이 건 OO인)에게 양도되는 과정에서 청구인이 매입자금을 투자하고 그에 기초하여 양도대금에서 1,738백만원을 수령한 사실이 확인된다.

(3) 청구인이 1998.6.22 처분청 조사공무원에게 진술한 바에 의하면 쟁점토지에 관하여 1,194,747,000원을 지급한 것은 청구외 주식회사OO건설에 투자하거나 자금을 대여한 것이 아니라 동 법인 명의로 이를 취득해두기 위한 것이었으며 한편 양도대금으로 1,738백만원을 받았으나 그 중 어음으로 받은 700백만원은 피사취어음으로 판명되어 청구외 OOO 등이 회수해간 다음 연락이 두절되어 은행에 조회해보니 피사취를 해제하고 현금으로 찾아간 사실을 알게 되었다고 진술하고 있다.

(4) 처분청이 제시한 영수증 및 어음 등에 의하면 청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 1,194,747,000원을 지급한 사실이 명백한 만큼 청구인이 쟁점토지를 취득하였다고 보아야 할 것이고 이렇게 취득된 쟁점토지가 정당한 사유도 없이 청구인 명의로 등기되지 아니한 상태에서 양도(이전)된 이상 이는 미등기전매에 해당한다 할 것이므로 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(5) 다음으로 양도가액에 대하여 보면 청구인은 양도대금 중 어음으로 받은 700백만원은 피사취어음으로 사실상 수령하지 못했으므로 이를 양도가액에서 공제하여야 한다는 주장이나 이는 동어음을 회수해간 사람(청구외 OOO)과 청구인간에 구상권 행사등 민사상의 문제라 할 것이고 청구인의 진술 내용에 의하면 700백만원을 청구외 OOO이 찾아간 사실이 확인된다는 점을 볼 때 청구인이 회수받지 못하였다는 증거자료가 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대하여 미등기전매로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제23조(1995.12.29 법률 제5031호로 개정되기 전의 것) 제4항 제1호에 「양도가액은 법제 23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고,같은법 제70조제7항에서는 「“미등기 양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다」라고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제170조(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것)제4항에서는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.제1호(생략)제2호 : 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

가. 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우.

나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우.

다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우」로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 일건 서류에 의하여 이 건 과세근거 및 경위를 보면 청구외 주식회사 OO건설이 쟁점토지를 거래하는 과정에서 당해 양도대금이 매수(취득)자금의 교부(부담)자로서의 청구인에게 귀속되었고 그 귀속의 성격 또한 자금의 투자나 대여에 대한 이익분여금이나 채무상환금이 아닌 양도소득금액으로 귀속된 사실이 확인된다.

(2) 청구외 OOO(청구외 주식회사 OO건설의 관리부장)에 대한 서울지방검찰청 특수부 및 처분청의 수사 또는 조사기록에 의하면 청구외 주식회사 OO건설의 주주인 OOO 등이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 전매하고 다시 이를 동인에게서 환매(재취득)하는 과정에서 청구인이 참여하여 토지대금 중 일부를 각출·교부한 후 쟁점토지가 청구외 OO건업주식에게 양도된 때 그 양도대금에서 1,738백만원을 수령한 사실이 확인된다.

※ 당시 쟁점토지는 자연녹지 내에 위치하는 농지 또는 임야로 1995.6.20 이 건 OO법인인 청구외 OO건업주식회사로부터 OO건설에 다시 양도된 후인 1998.4.11 주거지역 내의 대지로 지목이 변경됨.

(3) 청구인은 이건 관련 처분청의 조사과정에서 본인 스스로 쟁점토지에 관하여 아파트 부지 등으로의 개발 가능성을 염두에 두고 양도차익을 얻을 목적에서 지분형태로 이를 매수하였으며 이때 투자금액은 영수증 7매 기재금액 합계 1,184,747,000원 및 약속어음 1매 10,000,000원 총합계 금 1,194,747,000원인 사실을 위 증빙서류의 제출과 함께 확인한 사실이 확인되는 한편, 청구인이 이 건 양도 당시 실제 수령한 대금은 처인 청구외 OOO가 수령한 무통장 입금증 2매 268백만원 및 청구인 본인이 직접 수령한 영수증 3매기재 금액 합계 1,470백만원 총합계 금 1,738백만원인 사실이 확인된다.

(4) 청구인이 청구외 주식회사 OO건설 소유 쟁점토지를 사전 합의된 조건에 따라 매입하고 그에 대한 취득 등기를 하지 아니한 채 양도한 사실이 명백하고 청구인에게 곧 용도변경후 쟁점토지를 처분할 목적이 있었음에 다툼이 없는 이 건의 경우 이른바 단기차익 목적의 제3자 명의에 의한 토지거래에 해당한다 할 것이고 달리 반증이 없다.

(5) 부가적인 판단사항으로 쟁점토지의 양도당시 700백만원에 대한 지급수단이 피사취어음이었던 관계로 실제로 수령한 금액이 1,038백만원이므로 1,738백만원을 실지양도가액으로 할 수 없다는 청구인의 주장에 대해 보면 1,038백만원이 실제 수령금액으로서 양도 당시 실지거래가액이라고 볼만한 아무런 근거도 나타나 있지 아니하므로 위와 같은 사정아래서는 확인된 위 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.