같은 단지내 같은 평형, 같은 방향 아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분의 적부(기각)

쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지내에 위치하고 같은 평형·같은 방향인 점을 감안하면, 쟁점매매실례아파트는 쟁점아파트와 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당되고, 국세청 기준시가가 같은 점 등으로 보아 매매사례가액을 시가로 본 당초처분은 적법함.

1. 처분개요

청구인은 2006.3.6. 아버지 조OO로부터 서울특별시 OO구 OO동 691-1 동성아파트 101-1602(55평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가 416,000천원으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.처분청은 증여세실지조사를 실시하여 이 건 증여일 전후 3개월이내에 쟁점아파트와 OOOOO 같은 단지내 같은 평형인 OOOO OOOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 663,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2997.1.10. 청구인에게 2006.3.6. 증여분 증여세 66,142,230원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.2.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 최상층으로 시공업체가 부실하게 공사하여 여름철은 찜통더위고 겨울철은 실내의 물이 얼어버릴 정도로 추우며 앞 공터에 OO초등학교가 신축개교하여 소음이 위로 올라와서 소음피해가 가장 크므로 2006.2.27～2006.3.5.간 쟁점아파트에 대한 OOOO아파트시세표의 하한가 555,000천원에서 하자수리비 117,000천원을 공제한 438,000천원을 쟁점아파트의 실제자산가치로 인정해야 타당하며, 이를 인정할 수 없다면 청구인이 신고한 기준시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트와 쟁점아파트가 같은 동·같은 평형이며 국세청기준시가도 동일하고 비교대상아파트의 매매계약일이 평가기준일인 증여일전후 3개월이내이고, 또한 증여일이후 쟁점아파트의 기준시가가 더 높고 조망권이 좋으므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 고지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점평가기준일 전후 3개월이내 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.같은 법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물건물의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정고시하는 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정고시한 가액으로 평가한다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 증여받은 쟁점아파트가 여름에는 찜통더위로 숨이막힐 정도로 덥고 겨울에는 집안 물이 얼어버릴 정도로 추워 하자가 많다는 의견과 함께 2006.10.18. OOOOOO에서 작성한 하자보수견적서를 제출하면서 시세하한가 55,500천원에서 하자수리공사비 117,000천원을 차감한 438,000천원을 시가로 보거나, 이를 인정할 수 없다면청구인이 신고한 기준시가를 시가로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 2006.3.6. 아버지 조OO로부터 쟁점아파트를 증여받았고, 2006.5.31. 쟁점아파트를 2006.4.28. 고시된 기준시가 416,000천원으로 평가하여 증여세 신고를 하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형 OOOO OOOO의 양도가액(2006.2.18. 계약) 663,000천원을 매매사례가액으로 하여쟁점아파트의 시가를 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점아파트 및 비교대상아파트가 위치하고 있는 OOOO 아파트는 총 16층으로 방향은 같으며, 기준시가 및 매매가액은 각각 다음과 같다.(단위 : 천원)

구 분

소재지

기준시가

(증여일 현재)

매매가액

비 고

쟁점아파트

OOOO 1602호

(150.05㎡)

384,000

-

2006.3.6.

증여

비교대상

아파트

OOOO OOOO

(150.05㎡)

384,000

663,000

2006.2.18.

계약

(4) 쟁점아파트 및 비교대상아파트 기준시가 변동추이는 다음과 같다.(단위 : 천원)

고시일자

쟁점아파트

비교대상아파트

OOOO 1602호

OOOO OOOO

2006.4.28

416,000

404,500

2005.5. 2

384,000

384,000

2004.4.30

382,500

408,000

2006.3.6. 증여

2006.2.16 계약

(5) OOOO에서 고시하는 쟁점아파트의 거래시가 추이를 살펴보면 다음과 같다.(단위 : 만원)

조사기준일

하한가

일반거래가

상한가

2006.1

54,000

61,250

63,250

2006.2

55,500

63,000

65,000

2006.3

56,000

63,500

65,500

2006.4

58,500

70,000

74,500

2006.12

66,500

88,500

95,500

2007.2

67,500

88,250

95,250

(6)상속세 및 증여세법 제60조제1항에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 현재의 시가에 의하고, 제2항에서 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 시가로 인정되는 것　이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(7) 살피건대, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지내에 위치하고 같은 평형·같은 방향인 점을 감안하면, 쟁점매매실례아파트는 쟁점아파트와 면적 위치 용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당한다 할 것이고(국심 2005서2331, 2006.5.16. 같은 뜻임), 2005.5.2. 고시된 국세청 기준시가를 보면 쟁점아파트의 기준시가와 비교대상아파트의 기준시가가 같은 점, 비교대상아파트는 2006.2.18. 663,000천원에 거래된 사례, 청구인이 주장하는 하자공사견적비 117,000천원은 객관적인 자료로 보기 어렵고, 또한 이를 근거로 쟁점아파트를 비교대상아파트와 차별화하기도 어려운 사정 등을 종합적으로 고려할 때, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.2007년 5월 10일주심 국세심판관 허 종 구배석 국세심판관 이 영 우국세심판관 김 기 섭국세심판관 김 두 형