토지 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

탐문조사한 양도가액은 평당 80만원-100만원으로 조사되었으나 청구인이 신고한 평가 양도가액은 53만원으로 탐문조사가액의 66.2%에 불과하여 매매거래는 극히 이례적인 거래로 인정되고 이러한 경우에는 청구인이 적극적으로 부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도할 수 밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하여 그 매매거래가 정당하였음을 입증하여야 할 것임에도 청구인은 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없음

1. 처분개요

청구인은 경기도 안산시 O동 OOOO 대지 322.8㎡ (968.4㎡의 3분지의1, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.8.20 취득하여 90.6.2 양도하고 90.6.30 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 96.1.5 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 16,066,390원 및 동 방위세 3,500,280원 합계 19,566,670원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.5 심사청구를 거쳐 96.5.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 41,160,000원에 취득하여 51,750,000원에 양도하고 실지거래가액에 의해 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 쟁점부동산의 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하여야 하며 쟁점부동산 관할 세무서장은 청구인과 동일하게 실사신청한 공동매도자인 OOO의 신고를 시인하고 결정한 바 있다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 기준시가는 보유기간중 193%(취득가액 22,035천원, 양도가액 64,532천원)나 상승하였음에도 불구하고 청구인이 신고한 가액은 25.7%(취득가액 41,160천원, 양도가액 51,750천원)상승에 불과하며, 처분청이 인근 부동산 중개업소에 탐문조사한 양도가액은 평당 80만원-100만원으로 조사되었으나 청구인이 신고한 평가 양도가액은 53만원으로 탐문조사가액의 66.2%에 불과하여 이 건 매매거래는 극히 이례적인 거래로 인정되고 이러한 경우에는 청구인이 적극적으로 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도할 수 밖에 없었던 합리적인 사유와 이를 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하여 그 매매거래가 정당하였음을 입증하여야 할 것임에도 청구인은 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제170조 제1항 및 같은조 제4항 제1호 및 제3호의 규정을 모두어 보면 자산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있으나 양도자가 법 제95조 (자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조 (과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 당해자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도가액을 51,750,000원, 취득가액 41,160,000원으로 하여 양도차익 예정신고 납부한 바 있으며, 쟁점토지의 취득 및 양도시기에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 부동산 매매계약서 및 영수증 등을 제시하여 실지거래가액에 의해 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면, 이 건 관련 처분청의 양도소득세 실지거래가액조사복명서에 양도당시에는 주거지역 평당 80만원 준주거지 평당 100만원, 상당에서 거래되어 첨부된 계약서는 담합에 의한 사실과 다른 것으로 판단되어 신빙성이 없다 하고 있고 청구인이 신고한 쟁점토지 평당가액은 53만원으로 조사가액이 66.2% 수준이고, 청구인도 이 건 관련 금융자료 등 객관적인 거증서류를 제시하지 아니하고 있어 처분청이 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성이 없다 하여 쟁점토지 양도차익을 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.