기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부(기각)

처분청이 조사 확인한 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세 과세한 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 82.6.5 청구외 OOO로부터 증여받아 보유하던 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOO OO 전 407㎡ 및 같은 동 OOOO O 임야 89㎡ 합계 496㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.2.2 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 과세미달인 것으로 하여 양도차익을 신고하였으나, 처분청은 청구인의 신고내용에 오류가 있다 하여 신고내용을 부인하고 양도차익을 재계산하여 90년도분 양도소득세 45,744,710원 및 동 방위세 9,148,940원을 94.4.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.19 이의신청, 94.7.27 심사청구를 거쳐 94.10.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견 청구인은 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 양도차익 87,197,824원은 실지양도가액 42,160,000원을 초과하므로 실질과세의 원칙에 의거, 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 부과함이 타당하다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지에 대하여 70,000,000원의 근저당이 설정된 점과 정식매매계약서의 작성없이 거래가 이루어진 점에 비추어 청구인 주장 실지양도가액 42,160,000원을 사실로 인정하기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인 주장 실지양도가액 42,160,000원을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다. 이 건의 경우 청구인이 기준시가에 의해 양도차익을 예정신고하였으나 그 계산내용에 오류가 있어 처분청이 양도차익을 재계산하여 과세한 경우이므로 위에서 살펴 본 “실지거래가액에 의하여 양도가액 및 취득가액을 결정하는 경우”에 해당하지 아니하고 따라서 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여 과세한 당초처분은 원칙적으로 적법하다고 판단된다. 그러나 청구인이 주장한 바와 같이 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익에 미달하는 경우에도 기준시가에 의해 양도차익을 결정한다면 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 한하여 과세한다”는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4항 제1호)에 합당하지 아니할 뿐 아니라, 국세부과의 대원칙인 「실질과세의 원칙」에도 부합되지 아니하는 결과가 되므로 청구인이 주장하는 실지양도가액이 사실로 인정된다면 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여야 하는 경우라 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과하여서는 아니된다 할 것이다.

다. 청구인 주장 실지양도가액 42,160,000원을 인정할 수 있는지에 대하여 청구인은 당초 쟁점토지를 담보로 하여 40,000,000원을 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “채권자들”이라 한다)으로부터 차용하였으나 이자를 제때에 지급하지 못하여 채권자들이 쟁점토지의 경매를 신청하려 함에 따라 부득이하게 청구외 OOO에게 소유권을 이전하여 주기로 하고 채무를 대신 변제받았다고 주장하면서 청구외 OOO의 확인서와 채권자들의 확인서를 증빙으로 제시하고 있으나 첫째, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 소유권이전 경위를 뒷받침할만한 금융자료 등의 구체적인 증빙의 제시가 없이 단지 매수자와 채권자들의 확인서만을 제출하고 있는 점 둘째, 당초에는 쟁점토지가 경매에 들어갈 것을 염려하여 시세보다 낮게 양도하였다고 주장하다가 이 건 심판청구과정에서는 쟁점토지의 시가에 맞게 양도하였다고 주장하고 있어 양 주장이 서로 모순되는 점 셋째, 쟁점토지 양도 이전인 87.7.1자로 채권자들이 쟁점토지에 대해 채권최고액을 70,000,000원으로 하는 근저당설정계약을 맺은 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있어 청구인의 주장대로라면 시가를 초과하여 차용한 결과가 되어 사회통념과도 맞지 아니한 점 넷째, 양수인인 청구외 OOO은 채무를 88.12.31 채권자들에게 변제하였다고 진술하고 있는 반면, 채권자들은 89.1.6 원금을 수령하였다고 청구인과는 달리 진술하고 있을 뿐 아니라 수개월간 지체되었다는 이자에 대한 지급내역은 전혀 확인되고 있지 아니한 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지의 실지양도가액이 42,160,000원이라는 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 기준시가에 의해 양도차익을 결정하여 과세한 당초처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.