취득가액이 얼마인지 여부(경정)

택지개발사업으로 인하여 형질이 변경된 토지는 지번.면적.특성 등이 바뀌게 되므로 종전토지와는 다른 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 하므로 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분은 잘못임

1. 사실 및 처분개요청구인은 1992.11.30 한국토지공사가 경상남도 진해시 O동 OOO(이하 “종전토지”라 한다) 일대를 취득하여 택지조성공사중인 단독주택건설용지(경상남도 진해시 O동 44블럭 6롯트 대지 207㎡, 이하 “택지개발토지”라 한다)를 취득하였다가 93.12.20 대금정산으로 확정된 위 같은동 OOOOO 소재 대지 202.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.8.1 양도하고 종전토지의 92년 개별공시지가를 적용하여 산출한 가액을 취득가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 양도소득세를 무납부한 데 대하여 1998.5.2 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 11,298,520원을 결정고지하였다.(심사결정에 따라 취득시기를 1993.9.23로 하여 10,642,740원으로 경정결정함)청구인은 이에 불복하여 1998.6.30 이의신청, 1998.8.28 심사청구를 거쳐 1998.12.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지의 취득일이 택지개발준공일인 1993.9.23이라면, 종전토지의 93년도 개별공시지가는 준공 또는 사용가능일 이전에 조사 및 결정된 지가로서 이는 준공후 완성된 토지에 대한 평가를 반영하지 못한 개별공시지가이므로 준공후 평가된 94년 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 취득시기는 택지개발사업의 준공일인 1993.9.23이고, 취득가액도 종전토지의 93년 개별공시지가를 적용하여 결정하는 것이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득가액 결정시 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분의 당부에 있다.

나. 관련법령

이 건 양도당시의소득세법 제98조에는「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제162조제1항에는「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에는「완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다」고 규정하고 있다.한편,같은법 제99조제1항 제1호 가목에는「제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 제94조 제1호의 자산 중 토지의 경우 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제164조제1항에는「법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가 형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점토지를 취득한 경위와 분양대금완납일을 보면, 한국토지공사는 1991.2.18 구획정리사업 시행을 공고하고 1991.10.19 종전토지 등을 협의 취득한 후 쟁점토지 일대에 택지조성사업을 시작하여 1993.9.23 택지조성공사를 준공하였는 바, 청구인은 1992.9.30 택지개발토지(용지조성공사준공 전 가분할토지로서 1993.12.20 대금정산시 쟁점토지로 확정되었다)를 취득하는 용지매매계약(분양금액 64,300,000원)을 한국토지공사와 체결하고 1992.11.30 택지개발토지의 분양대금을 청산하였음이 한국토지공사 OO지사의 공문(OO판 5511-20286, 1998.10.8) 및 용지매각원부 등에 의하여 확인된다.

(1) 먼저, 쟁점토지의 취득시기에 대하여 본다.한국토지공사 등이 시행하는 택지개발사업지구내의 토지 등과 같은 기존토지의 경우는 그 택지조성공사의 준공(사용승인)전에는 이를 사용·수익할 수 없으나, 용지매매계약체결일 이후에는 소유권의 객체로서 그 위치가 특정되어 있을 뿐만 아니라 택지조성공사 준공일 이후 그 면적의 정산절차가 있기는 하지만 매매계약체결 당시 가분할에 의하여 그 분양면적이 확정되어 있어, 분양자가 위 택지에 대한 분양대금을 완납한 이후에는 사실상 위 택지를 양도할 수 있으므로 분양대금완납일 현재 비록 위 택지에 대한 조성공사가 준공되지 않았다 하더라도소득세법 시행령 제162조제2항에서 규정한 완성되지 아니한 자산에 해당하지 않으므로 쟁점토지의 취득시기는 택지조성공사 준공일(1993.9.23)이 아니라 쟁점토지의 대금청산일인 1992.11.30로 보아야 할 것이다(국심 97부851, 1999.3.3 합동회의 같은 뜻).

(2) 다음, 쟁점토지의 취득가액 결정시 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분의 당부에 대하여 본다.위 사실내용과 같이 쟁점토지는 1992.11.30(취득일) 현재 한국토지공사가 택지개발중인 토지인 바, 택지개발사업으로 인하여 형질이 변경된 토지는 지번·면적·특성 등이 바뀌게 되므로 종전토지와는 다른 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 할 것(국심 97전1792, 1997.12.17 같은 뜻)이므로 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 취득일을 1992.11.30로 하고,소득세법 제99조제1항 및같은법 시행령 제164조제1항의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용하여 산정하여야 함에도 불구하고 처분청이 쟁점토지의 취득가액결정시 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.