청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

청구인이 제시한 증빙만으로는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 잘못이 없음

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOO 소재 대지 194.9㎥ 및 주택 161.32㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 90.9.24 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.4.2 청구외 OOO에게 양도한 후 92.6.1 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.1.3 청구인에게 양도소득세 19,988,920원 및 동 방위세 3,997,780원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.6 심사청구를 거쳐 96.6.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO에게 금전대여 한 채권 24백만원을 확보하기 위한 목적으로 OOO 소유의 쟁점주택을 청구인의 채권 24백만원을 제외하고 쟁점주택에 들어 있는 전세보증금 36백만원과 OOO의 OO보증보험채무 및 청구외 OOO등에 OO 채무 90백만원을 청구인이 인수하여 변제하는 조건으로 도합 150백만원에 매입하였고, 채권 24백만원과 전세보증금 36백만원을 제외한 90백만원을 변제하기 위해 OO은행 OOO지점에서 청구외 OOO 명의로 50백만원을 대출받고 다시 동지점에서 청구인 명의로 40백만원을 대출받아 부채를 상환하였으며, 그 후 대출받은 90백만원의 금융비용부담과 개인적인 자금의 필요에 따라 당초 채권인 24백만원만 확보되면 매도하기로 하고 쟁점주택을 취득한 후 4개월이 못되어 청구외 OOO에게 취득가액과 같은 150백만원에 매도(계약)한 것인데 이와 같은 사실관계와 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고 이를 부인하고 기준시가로 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 91.4.2 쟁점주택을 양도한 후 취득가액을 150백만원, 양도가액을 150백만원으로 양도소득세 확정신고를 하였고, 이를 확인할 수 있는 증빙서류로 부동산매매계약서 및 거래사실확인서를 제시하고 있는 바 청구인이 제시한 증빙서류를 살펴보면, 취득시 매매계약서는 제출하지 못하고 거래사실확인서만 제출하였고, 양도시 매매계약서에는 매수인이 인수하기로 한 전세보증금 및 채무 등에 OO 특약사항이 없으며 양도가액 및 취득가액이 동일하다. 이러한 여러가지 상황으로 보아 청구인이 제시한 계약서 등 증빙서류는 특단의 사정이 없는 한 사회통념상 그 진실성을 인정하기 어렵다고 할 것이고 청구인이 제시한 증빙만으로는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 「양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」는 실지거래가액으로 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 청구외 OOO에 OO 채권 24백만원의 확보를 위해 그가 소유한 쟁점주택을 인수하기로 하면서 쟁점주택에 들어 있는 전세보증금 36백만원과 쟁점주택을 담보로 한 은행 채무 90백만원을 부담하는 조건으로 하여 총 150백만원에 쟁점주택을 취득(90.9.24)하였다가 은행 차입금에 OO 이자 부담과 개인적인 자금사정으로 취득가액과 동일한 150백만원에 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하면서 이의 증빙으로 검인매매계약서와 거래사실확인서등을 제출하였는 바 이를 살펴보면, 청구인은 취득관련 증빙으로서 매매계약서는 제출하지 아니하고 청구인 자신이 작성한 거래사실확인서만 제출하였으며, 양도 관련증빙으로 검인매매계약서와 매수인 OOO의 거래사실확인서를 제출하였는데, 검인계약서는 통상적으로 부동산등기를 위하여 형식적으로 작성되는 것이므로 신뢰성이 있다고 볼 수 없으며, 거래사실확인서의 경우에도 이로 인하여 거래당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 않는 한 거래상대방등이 요구하는 대로 작성해 주는 경우가 있을 수 있으므로 이것만으로는 객관적으로 신뢰성이 인정된다고 볼 수 없을 것이며, 대금지급관련 금융자료등 객관적이고도 명백한 증빙의 제시가 없는 한 동 거래사실확인서에 기재된 거래가액을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

또한 청구인은 쟁점주택을 취득할 때 함께 인수한 은행채무와 전세보증금을 매수인 OOO에게 인계하였다고 주장하면서도 위의 검인매매계약서에는 이와 관련된 내용이 전혀 없는 등 정상적인 부동산 거래관행에 비추어 볼 때 납득할 수 없는 점이 있으며, 청구인이 주장하는 취득 및 양도 경위나 이에 따른 거래금액등이 확인되지 아니하므로 쟁점주택에 OO 취득시 매매계약서 및 양도시 매매계약서와 청구인이 주장하는 채권·채무의 사실관계와 매입·매도경위을 입증할 수 있는 증빙의 제출을 요구(국심 46830-3110, 96.10.8)하였으나 이를 제출한 바 없다. 위의 사실 및 정황으로 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 해당된다고 볼 수 없으므로 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.