쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지의 여부(기각)

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 전라남도 여수시 OO동 OOOOO, 대지 145㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1979.6.30 취득하여 1992.5.7 양도하고 실지거래가액(취득가액: 1,929,928원, 양도가액: 6,056,650원)으로 양도차익을 산정하여 1993.5.24 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 관한 증빙이 불비하고 신빙성이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1994.1.16 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 4,715,480원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1994.3.17 이의신청, 1994.6.20 심사청구를 거쳐 1994.9.26 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 O세청장 의견가. 청구주장쟁점토지는 도시계획상 도로에 저촉된 부분이 20㎡이고 잔여면적도 폭 3m 정도의 장방형으로 되어 있어 어떠한 시설물도 건축할 수 없는 토지이므로 정상적인 거래가격이 형성될 수 없는 형편이며, 청구인의 형 OOO 및 형수 OOO과 함께 1979.5.31 아래의 ①②③④토지를 11,000,000원에 매입하여 1992.4.27 그중 ①②③토지를 34,000,000원에 양도한 것으로서 그 실지거래가액이 매매계약서에 의하여 확인됨에도 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 과세하였음은 부당하다.거래토지 명세

구 분

토 지 내 용

소 유 자

비 고

①토지

여수시 OO동 OOOOO,

대지 145㎡

OOO(청구인)

쟁점토지

②토지

여수시 OO동 OOOOOO,

전 457㎡

OOO(형)

③토지

여수시 OO동 OOOOOO,

전 212㎡

OOO(형수)

④토지

여수시 OO동 OOOOOO,

대지 132㎡

OOO(형)

’81.3.31 ②토지에서 분할 및 지목변경

나. O세청장 의견쟁점토지에 대한 신고된 양도가액은 6,056천원으로 기준시가(15,950천원) 및 검인계약서상 매매대금(16,000천원) 대비 약 38%에 불과하고 양도대금에 관한 금융자료등의 제시도 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵고 쟁점토지의 거래내용상 인근 유사토지보다 가격이 월등히 낮아야 하는 이유도 전혀 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지의 여부에 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항에 의하면 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득 당시의 기준시가로 하되 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,같은법 시행령 제170조제4항에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」라고 규정하고, 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있는 바, 양도소득세를 과세함에 있어서 양도차익의 산정은 기준시가에 의함이 원칙이고 예외적으로 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고를 하면서 제출한 증빙서류에 의하여 취득·양도에 관한 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하도록 규정하고 있다.

다. 쟁점토지의 취득·양도에 관한 실지거래가액을 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 확인할 수 있는지에 대하여 보면청구인이 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 증빙서류로 제시하는 매매계약서에는 취득시는 매매물건이 ①②③④토지(총면적: 946㎡)이고 매매대금은 11,000,000원으로 되어 있고, 양도시는 매매물건이 ①②③토지(총면적: 814㎡)이고 매매대금은 34,000,000원으로 되어 있는 바, 거래토지가 모두 인근에 소재한다 하더라도 각 토지별로 위치와 형태가 다르고 지목도 다르므로 가격도 각각 다를 것임에도 필지별 가액이 구분표시되어 있지 아니하여 쟁점토지(①토지)의 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이며,또한 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액은 1,929,928원으로 취득 당시 기준시가 1,879,769원 대비 약 103%인데 반하여 청구인이 신고한 실지양도가액은 6,056,650원으로 양도당시 기준시가 15,950,000원 대비 약 38%에 불과한 바, 쟁점토지 양도당시 기준시가보다 그 가액이 현저히 낮아야 할 특별한 사유도 찾아볼 수 없어 청구인이 신고한 실지거래가액의 신빙성을 인정하기 어려울 뿐 아니라 달리 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료등 객관성 있는 증빙도 제시하지 못하고 있다.

따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것으로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없으며 청구주장이 이유없다고 판단되므로 O세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.