토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

주장하는 실지양도가액을 사실로 인정하기 어려워 토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 봄

1. 처분개요

청구인은 경기도 안산시 O동 OOOOO 소재 대지 267.2㎡ 및 같은동 OOOOO 소재 대지 260.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.8.7 산업기지개발공사로부터 분양받아 89.12.22 양도한후 취득가액 32,498,000원, 양도가액 35,800,000원으로 양도차익을 신고한 사실이 있다.처분청은 청구인이 신고한 가액이 신빙성이 없다 하여 그 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.5.16 94년 귀속 양도소득세 38,282,540원 및 동 방위세 7,828,310원을 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.7.11 이의신청, 95.10.2 심사청구를 거쳐 95.12.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 쟁점토지를 양도한 후에 신고한 취득가액 32,498,000원 및 양도가액 35,800,000원을 실지거래가액으로 인정하여 양도소득세를 과세해야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 쟁점토지를 양도한 후에 양도가액이 취득가액보다 불과 10% 상승한 것으로 신고하였는데 비하여 동기간의 기준시가 상승율은 78%에 달하고 있는 사실에 비추어 청구인이 신고한 가액은 신빙성이 없고, 따라서 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령구소득세법 제23조제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고,같은법 제23조제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,같은법 시행령 제170조제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호O 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.

다. 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 청구인은 88.8.7 한국산업기지개발공사로부터 쟁점토지를 분양받았는바, 그 취득가액은 공신력있는 기관이 작성한 분양계약서에 의하여 32,498,000원으로 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.그러나, 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 있는바, 청구인이 주장하는 양도가액 35,800,000원을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(2) 쟁점토지 양도당시의 쟁점토지의 기준시가는 129,123,000원이고 한국감정원이 평가한 감정가액은 61,271,600원인데 비하여 청구인이 처분청에 신고한 양도가액은 35,800,000원으로 기준시가의 27%에도 미치지 못함은 물론 감정가액과 비교하여도 58%에 불과하여 현저히 낮음을 알 수 있다.이러한 사실을 감안한다면 청구인이 객관적이고 신빙성있는 자료의 제시에 의하여 양도가액을 입증할 때만이 실지거래가액으로 인정할 수 있을 것이다.

(3) 청구인은 양도가액에 대한 증빙으로 쟁점토지에 대한 양도계약서 및 양수인인 청구외 OOO, OOO의 확인서를 당심판소에 제출하면서, 쟁점토지위에 2년이내 건축을 하지 않으면 환매한다는 환매특약으로 쟁점토지를 분양받았으나, 주변의 기반시설이 미비하여 건축이 어려운데다 환매당하지 않으려고 불가피하게 저가로 양도하였다고 주장하고 있다.그러나, 위O같은 정황을 감안하더라도 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가나 감정가액에 비교하여 지나치게 낮은 것은 사실이며 부동산거래에는 취득세, 등록세등 제반부대비용이 많이 소요되는 점등을 감안할 때, 전시 양도계약서O 확인서만으로 청구인이 주장하는 양도가액의 신빙성을 인정하기는 어렵다고 하겠다.

(4) 그렇다면, 청구인이 주장하는 실지양도가액을 사실로 인정하기 어려우므로 처분청이 이건 쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 본다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.