부동산 매매행위가 미등기 전매에 해당하는지 여부(기각)

청구인이 재작성하였다는 계약서는 조사시에 제시하지 않았다가 이의신청시에 제시하여 신뢰성에 문제가 있어 보이는 등으로 보아 미등기 전매한 것으로 봄이 합당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOOOO에서 OOOOOOO라는 상호로 자동차매매업을 영위하는 사업자로서, 2004.10.8. 청구인과 OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)는 OOO 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOOOOO 대지 9,522.7㎡ 및 위 지상 건물 757㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하는 계약을 체결하였고, 그 후쟁점부동산은 3필지로 분할된 후 이 중 2필지는 청구인 등의 명의가 생략된 채 OOO O OOO에게 소유권이전등기가 되었다.

나. OO지방국세청장은 청구인 등에 대한 세무조사를 하여 청구인 등의 쟁점부동산 분할 매각 행위를 미등기 전매로 보아 OO지방국세청 과세자문위원회 의결을 거쳐 청구인에게 귀속된 전매차익을357,571천원으로 통보하였고, 처분청은 위 통보자료에 의하여 2007.1.7. 청구인에게2004년 귀속 양도소득세 289,312,420원을 결정고지하였다.

다. 처분청은 이에 불복하여 2007.3.30. 이의신청을 거쳐 2007.7.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인 등이 공동으로 폐차장업을 영위하기 위하여 쟁점부동산을 취득하면서 사업에 필요한 부지 외에는 제3자에게 분할매각하기로 OOO과 협의하여 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서상에 매수인이 청구인 등으로 표시되어 있다하더라도 청구인 등이 쟁점부동산을 OOO 및 OOO에게 분할하여 매각한 것은 OOO으로부터 위임받아 매매행위를 대리한 것이므로 미등기 전매에 해당하지 않고, 일반적으로 부동산 매매계약은 계약내용대로 진행이 되지 않으면 당연히 무효화 되는 것으로서, 청구인 등이 매수자로 되어 있는 당초 계약서는 계약내용대로 진행되지 않아 무효화 되고 청구인, OOO, OOO이 OOO으로부터 직접 매수한 것으로 계약서가 다시 작성되었으며, 쟁점부동산은 산업단지 내에 위치하여 산업단지의 특수성으로 인하여 미등기 전매가 불가능함에도 처분청이 쟁점부동산 매매행위를 미등기 전매로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산 매매행위가 미등기 전매에 해당한다 하더라도 분할양도대금 2,264,523천원 중 OOO에게 귀속된 51,952천원을 제외한 양도대금 전액이 원소유자 OOO에게 지급되어 청구인에게 귀속된 전매차익은 없다.

나. 처분청 의견

(1) 당초 매도자 OOO이 청구인 등의 사정에 맞도록 쟁점부동산의 분할 매각에 동의한다는 조건을 계약서상에 명시하여 이를 근거로 청구인 등이 OOO 및 OOO에게 쟁점부동산을 분할매각하였고, 매매과정에서 청구인이 매수인으로부터 직접 계약금과 중도금을 영수하여 OOO 명의의 계좌에서 관리하면서 OOO에게 취득대금을 지급한 사실이 확인되며, 분할매각계약부터 대금영수에 이르기까지 매매의 전 과정을 청구인 등이 주관하였으므로 쟁점부동산의 매매행위는 미등기 전매에 해당한다.

(2) 청구인 등은 쟁점부동산을 일괄 취득한 후 분할매각하였으므로 취득자별 취득가액을 안분계산하여 전매차익을 계산하여야 할 것인바, 청구인 등이 분할매각한 양도금액 2,264,523천원에서 쟁점부동산 취득시 OOO과 합의한 평당 1,400천원으로 계산된 취득가액 1,855,000천원을 차감한 409,523천원에서 OOO에게 귀속된 51,952천원을 제외한 357,571천원을 청구인의 전매차익으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인의 쟁점부동산 매매행위가 미등기 전매에 해당하는지 여부

② 청구인에게 귀속된 양도차익의 적정여부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날제103조 【양도소득기본공제】

① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다.제104조【양도소득세의 세율】 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

3. 미등기양도자산양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2)소득세법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】①법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및조세특례제한법 제69조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 등이 쟁점부동산을 취득하는 것으로 매매계약을 체결한 후 쟁점부동산이 3필지로 분할되어 이중 2필지가 청구인 등의 명의가 생략된 채 소유권이전등기된 것에 대하여 처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 보아 이 건 결정고지하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2)OO지방국세청장의 조사시 작성(2006.10.16.)된 OOO의 전말서 및 청구인의 전말서 등에는 “쟁점부동산은 위치, 용도구역, 면적 등의 사유로 일괄적 매각이 어려워 OOO과 협의하여 분할매각에 동의한다는 조건을 계약서에 명시하였고, 학원 이전시까지 분할매각이 진행되지 못하면 청구인 등이 부지 전체를 인수하기로 하였으며, 매매대금은 OOO 및 OOO으로부터 청구인 등이 영수하여 OOO에게 지급하였으므로 매수인 OOO 및 OOO은 쟁점부동산의 매매가액을 몰랐다”라고 기재되어 있고,대금지급에 대하여는 “2004.11.5 ～ 2004.11.18. OOO로부터 501,500천원과 2004.11.15. OOO으로부터 65,374천원을 영수하여 이 중 450,000천원을 OOO에게 지급하였고, OOO으로부터 수취한 232,578천원으로 2004.12.31. 150,000천원을 OOO에게 지급하였으며,분할매각을 OOO에게 알려주지 않았다”라고 기재되어 있다.매도자 OOO의 진술서에는 “청구인 등이 쟁점부동산의 취득가액을 노출하지 않기 위해 매매가액 및 지급방법 등을 삭제하여 매수자에게 제시한 것으로 알고 있다”라고 기재되어 있다.매수자 OOO, OOO의 확인서에는 “원소유자 OOO은 쟁점부동산의 매매에 관여한 사실이 없으며, 쟁점부동산의 실소유자는 청구인 등이라고 생각하고 거래하였다”라고 되어 있다.

(3) 쟁점부동산 매매계약 내역은 다음 <표1>과 같은바, 청구인은 당초계약①과 같이 OOO으로부터 청구인 등이 쟁점부동산 전부를 일괄 매수하여 3필지로 분할 한 후 계약②-1, 계약②-2와 같이 2필지를 OOO, OOO에게 매매하기로 계약하였다가 계약내용대로 이행되지 않아 계약③-1, 계약③-2, 계약③-3과 같이 청구인, OOO, OOO이 OOO으로부터 각각 취득하는 것으로 매매계약을 체결하였다는 주장이나, 재작성계약서는 이의신청시 제시되어 신빙성이 없다는 처분청 의견이다.

<표1>

쟁점부동산 매매계약 내역(OO O OO)

(4) 위 계약서①에 의하면, 청구인은 OOO와 폐차장 사업을 공동으로 영위할 목적으로 2004.10.8. OOO 소유 쟁점부동산을 매매대금 36억원에 양수하기로 하고 양도인 OOO으로부터 “잔금지급시까지 양수인의 사정에 맞게 제3자 등에게 분할매각하는 데에 동의한다”라는 조건을 명시하여 부동산매매계약서를 체결한 것으로 되어 있다.

(5) OOO 명의의 OOOO(OOOOOOOOOOOOOO)에 의하면, 청구인 등이 OOO 및 OOO으로부터 분할양도대금을 수취하여 관리한 내역은 다음 <표2>와 같다.

<표2>

OOO 명의의 OO계좌 내역(OO O OO)

(6) 청구인 등은 OOO 및 OOO으로부터 수취한 양도대금으로 OOO에게 매매대금을 지급하였고, 잔금 2,840,000천원으로 2005.2.25. OOO의 OOOO OOOOOO 부채를 상환하였는바, 그 내역은 다음 <표3>과 같다.

<표3>

매매대금 수취 및 지급내역(OO O OO)

(7) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 2005.1.31. OOOOO OOO OOO OOOOOO, O, O 등 3필지로 분할된 후, 위 OOOOOOOO는 2005.2.18. OOO에서 OOO으로, 위 1556-6번지는 OOO가 2004년 12월 중순경 지분인수를 포기함에 따라 2005.2.25. OOO에서 청구인으로, 위 1556-7번지는 2005.2.5. OOO에서 OOO로 각각 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나 있다.

(8)위와 같은 사실관계 하에서 쟁점①에 대하여 본다.청구인은청구인 등이 매수자로 되어 있는 당초 계약서는 계약내용대로 이행되지 않아 다시 작성되었고 쟁점부동산을 OOO 및 OOO에게 분할하여 매각한 것은 OOO으로부터 위임받아 매매행위를 대리한 것이므로 미등기 전매에 해당하지 않는다는 주장이나, 청구인이 재작성하였다는 계약서는 조사시에 제시하지 않았다가 이의신청시에 제시하여 신뢰성에 문제가 있어 보이고, 당초 계약서에는 매도자 OOO이 청구인 등의 사정에 맞도록 쟁점부동산의 분할 매각에 동의한다는 조건을 계약서상에 명시하여 이를 근거로 청구인 등이 OOO 및 OOO에게 쟁점부동산을 분할매각한 것으로 되어 있으며, 조사시 작성된 전말서 등에 의하면 매매과정에서 청구인이 매수인으로부터 직접 계약금과 중도금을 영수하여 OOO 명의의 계좌에서 관리하면서 OOO에게 취득대금을 지급한 것으로 되어 있고, 분할매각계약부터 대금영수에 이르기까지 매매의 전 과정을 청구인 등이 주관한 것으로 되어 있는 점 등으로 보아 쟁점부동산은 청구인 등이 OOO으로부터 일괄 매수하여 분할 한 후 이 중 2필지를 청구인 등의 명의를 생략한 채 OOO 및 OOO에게 미등기 전매한 것으로 봄이 합당한 것으로 판단된다.

(9)위와 같은 사실관계 하에서 쟁점②에 대하여 본다.청구인은분할양도대금 2,264,523천원 중 OOO에게 귀속된 51,952천원을 제외한 양도대금 전액이 원소유자 OOO에게 지급되어 청구인에게 귀속된 전매차익은 없다는 주장이나,쟁점부동산은 일괄 취득 후 분할되어 취득자별 취득가액을 구분할 수 없으므로 안분계산하여 산정된 취득가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것으로 보이고,OO지방국세청장이 OOO의 전말서를 근거로 당초 쟁점부동산 취득시 OOO과 합의한 평당가액 1,400천원을 기준으로 분할매각자산의 취득가액을 1,855,000천원으로 산정하고, 분할양도대금 영수액 2,264,523천원에서 취득가액 1,855,000천원을 차감하여 409,523천원을 전매차익으로 계산한 후 OOO에게 귀속된 51,952천원을 제외한 357,571천원을 청구인의 전매차익으로 본 것에는 잘못이 없어 보이므로 청구인에게 귀속된 전매차익이 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.