기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분의 당부(기각)

청구인이 신고한 양도가액은 ㎡당 196,580원으로 공시지가 대비 45.7% 불과하며, 쟁점토지의 인근부동산에서의 거래가액 탐문한 것과도 현저한 차이가 있는 것으로 미루어 보아 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 부천시 중구 OO동 OOOO(대지 334㎡) 외 3필지의 공장용지(대지 585㎡ 이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.3.13 OOO로부터 취득하여 이를 90.12.21 OOO에게 양도한 후 91.1.30 아래와 같이 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고납부를 하였다. 아 래 (단위: 원)

양 도 가 액

취 득 가 액

양도소득세

방 위 세

115,000,000

33,630,000

30,451,300

6,090,260

처분청은

① 매매계약서상 양도면적이 334㎡로 기재되어 있고,

② 양도시 매수인인 「OOO」의 전화번호가 OOOOOOOO인데 OOOOOOOO로 기재되어 있으며,

③ 양도가액이 공시지가 대비 45.7%에 불과하고,

④ 양도가액이 인근거래가액과 현저한 차이가 있으며,

⑤ 89.11.29 현재 쟁점토지 근저당설정 채권 최고액이 210,000,000원으로 되어 있다하여 공정과세위원회의 의결을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하고, 92.1.16 자로 청구인에게 92수시분 양도소득세 97,905,000원 및 동 방위세 19,683,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.9 심사청구를 거쳐 92.6.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

① 매매계약서상 양도면적이 334㎡로 기재된 이유는 쟁점토지 4필지중 OOOO 지번의 면적을 기재한 것이고 옆에 쟁점토지 3필지의 지번과 면적을 기재하였으므로 양도면적은 585㎡이고,

② 매수인 OOO의 전화번호는 국번만 잘못 기재한 것이며,

③ 인근토지보다 쟁점토지가액이 싼 이유는 쟁점토지가 짜투리 땅이고 도시계획상 도로, 소방도로에 저촉되어 있어 인근토지보다 값이 싸고,

④ 채권최고액은 여신한도의 150% 상당금액이므로 시가가 아니고,

⑤ 쟁점토지의 실지취득 및 양도가액은 각각 33,630,000원과 115,000,000원이므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 과세해야 된다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구주장 양도가액에 대하여 객관적으로 판단의 근거가 될 수 있는 금융자료등의 제시가 없고 처분청의 조사서 내용을 보면 양도당시의 쟁점토지의 공시지가가 ㎡당 430,000원이고 청구인이 신고한 양도가액은 ㎡당 196,580원으로 공시지가 대비 45.7% 불과하며, 쟁점토지의 인근부동산에서의 거래가액 탐문한 것과도 현저한 차이가 있는 것으로 미루어 보아 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법규 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호의 규정 및 동법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고, 위 소득세법시행령 제170조 제4항은 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있으며, 동법시행령 제170조 제1항에서 동영 제115조 제1항 제3호에 규정된 자산을 양도한 경우와 동 제4항 제2호의 경우를 제외하고 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.

다. 양도가액의 신빙여부 청구인은 이 건 양도가액이 115,000,000원이라고 주장하고 이에 대한 거증으로 매매계약서원본, 중도금 53,000,000원과 잔금 40,000,000원에 대한 거래상대방의 약속어음등을 제시하고 있으나,

1) 양도시 매매계약서 원본내용에 의하면 매도인은 쟁점토지 4필지와 가건물 1채를 양도하고 동 단서에서 「OO공업사 임대금 5,000,000원은 잔금에서 공제한다」고 기재되어 있음에도 청구인은 이를 차감하지 아니한 잔금 40,000,000원에 대한 약속어음을 제시하고 있고,

2) 89.11.17 청구인이 OO상호신용금고와 「어음할인한도 약정」을 하면서 위 신용금고가 쟁점토지를 OO감정평가 사무소에 감정의뢰한 감정평가서에 의하면 89.11.11 가격시점으로 감정가액이 112,962,000원으로 평가되었음이 확인되고 있는 바, 청구인 양도시기는 동 감정평가시점보다 1년 1개월 10일이 경과된 90.12.21이고 90년도에 부동산 시세가 상승한 점 등으로 미루어 청구주장 양도가액 115,000,000원을 신빙성 있는 가액으로 믿고 받아들이기에는 어렵다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.