기준시가에 의한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는지 여부(기각)

처분청에 자산양도차익예정신고한데 대하여 처분청은 청구인이 위 신고시 제출한 매매계약서등 제증빙서류가 신빙성이 없다하여 그 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세됨.

1. 사실 및 처분개요청구인은 86.3.27 청구외 OOO로부터 취득한 경기도 미금시 OO동 O OOOO 소재 임야 10,909㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 89.6.20 청구외 OOO에게 양도하고 당해토지의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 : 33,000,000원, 양도가액 : 46,000,000원)으로 계산하여 89.7.31 처분청에 자산양도차익예정신고를 한 사실이 있다.처분청은 위 신고가액중 취득가액은 실지거래가액이나 양도가액은 46,000,000원이 아닌 49,500,000원으로 조사확인된다하여 당해토지의 양도차익을 조사확인한 금액(취득가액 : 33,000,000원, 양도가액 : 49,500,000원)으로 결정하여 93.3.31 청구인에게 양도소득세 12,018,860원을 및 동 방위세 2,410,890원을 과세한 후광주지방국세청의 감사지적에 따라 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 불분명하다하여 당해양도차익을 기준시가로 계산하여 94.7.16 청구인에게 ’89년귀속분 양도소득세 71,726,670원 및 동 방위세 14,340,280원을 경정고지하였다.청구인은 위 처분에 불복하여 94.8.6 심사청구를 거쳐 94.11.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 86.3.27 취득하여 89.6.20 양도하고 같은해 7.31 취득 및 양도시의 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액(취득가액 33,000,000원, 양도가액 46,000,000원)에 의한 자산양도차익예정신고를 하였고,이에 대하여 93.3.1 처분청이 사실확인조사를 실시하고 취득가액을 33,000,000원, 양도가액을 49,500,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하였음에도, 이 건 처분에 이르러 청구인의 위법성에 대한 근거제시 없이 다시 위 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 경정하였는 바 이는 부당한 처분이며, 설사 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우라 하더라도 그 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없다 할 것인 바, 쟁점토지의 경우 기준시가에 의한 양도차익은 128,432,748원이 실지양도가액 49,500,000원을 초과하므로 당해 양도차익을 49,500,000원으로 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 이 건 자산양도차익예정신고시 제출한 쟁점토지의 취득시의 매매계약서를 보면 청구인의 주소지가 당시로서는 알 수 없었던 무려 3년후의 주소지로서 기재되어 있는 사실로 미루어 동 취득시의 매매계약서는 실지계약당시 작성되지 아니한 사실과 다른 계약서로 보이고, 한편, 위 자산양도차익예정신고시 같이 제출한 쟁점토지의 양도시의 매매계약서를 보면, 그 작성일이 89.6.1로서 매매대금은 46,000,000원으로 되어 있으나, 관할관청에 제출한 쟁점토지의 89.6.1자 검인계약서상 매매대금은 35,000,000원이고, 또한 93.2.27 양도시 거래상대방인 청구외 OOO이 처분청의 조사에 응하여 진술한 쟁점토지의 매매대금은 49,500,000원이며, 청구인의 비서실장 직위에 있는 청구외 OOO가 쟁점토지의 양도대금 비망기록에 의하여 작성한 것이라고 주장하며 처분청에 제출한 93.3.9 자 확인서상의 매매대금은 46,000,000원으로 그 가액이 서로 달라 (쟁점토지의 양도당시의 기준시가는 149,421,663원임),위 계약서, 진술서, 확인서 중 어느 하나를 믿어 쟁점토지의 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다고 여겨진다.그러하다면 이 건의 경우는 실지취득가액 및 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다 할 것이어서, 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 경정결정함은 정당하다 할 것이고, 나아가 실지양도가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 결정되었다는 예비적 청구주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 주청구 : 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

② 예비적 청구 : 청구인이 주장하는 양도가액 49,500,000원이 실지거래가액인지 여부나. 관계법령(1)소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 위 규정에 의하면 양도자가 과세표준확정신고시까지 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 증빙서류를 제출하지 않거나 제출된 증빙서류에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는소득세법 제23조제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서의 위임에 따라 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 예외적 경우를 규정하고 있는소득세법시행령 제170조제4항 제3호의 거래에는 해당되지 아니하므로 원칙에 따라 양도가액과 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 풀이된다.그러나 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 것이 당심판소(국심 94서371, 94.4.7) 및 대법원의 확립된 견해이다.

다. 주청구에 대하여청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액(취득가액 33,000,000원, 양도가액 46,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 89.7.31 처분청에 자산양도차익예정신고한데 대하여 처분청은 청구인이 위 신고시 제출한 매매계약서등 제증빙서류가 신빙성이 없다하여 그 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세하였다.이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 33,000,000원에 취득하여 49,500,000원에 양도하였으니 동 거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나 이 건의 경우 앞서 본 국세청장 의견에서와 같이 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 취득계약서의 신빙성을 인정할 수 없어 청구인이 신고한 취득가액 33,000,000원이 실지거래가액인지가 불분명하고 양도가액의 경우 청구인 스스로 실지거래가액은 49,500,000원임에도 이를 46,000,000원으로 신고하였다고 하는 등 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함은 적법·타당하여 이를 다투는 청구주장은 이유가 없다.

라. 예비적 청구에 대하여청구인은 쟁점토지를 49,500,000원에 양도하였다고 주장하나, 그 증빙으로 처분청 공무원이 양도시 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 받은 부동산취득진술조서만을 제시할 뿐 매매계약서등 달리 제시하는 증빙이 없고, 위 진술조서 기재금액(49,500,000원)역시 매매계약서등 관련증빙을 첨부하지 않은 채 막연히 진술한 금액이어서 이를 그대로 믿기 어렵다.또한 쟁점토지의 경우 청구인의 양도일(89.6.20)로부터 6월 후인 90.1.1 기준 90년 개별공시지가 65,454,000원(10,909㎡×6,000원/㎡)인바,개별공시지가가 시가보다는 낮게 책정된다는 것이 공지의 사실임에 비추어 보아도 쟁점토지를 90년 개별공시지가의 75%에 불과한 49,500,000원에 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어려워 이 부분 청구주장도 이유가 없다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.