청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서를 제시하지 아니하고 있으며 또한 보유기간의 부동산 상승율을 감안하여 볼 때 청구주장은 신빙성이 없어 보임.

1. 원처분 개요청구인은 경기도 화성군 반월면 OO리 OOOOOO소재 OOOOO OO OOOO(대지 53.18㎡, 건물 45.99㎡)를 87.8.26 OO건설주식회사로부터 취득하여 90.10.26 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다.처분청은 청구인이 위 아파트 양도에 따른 자산양도차익 예정신고 및 양도소득 과세표준확정신고를 이행치 아니하였으며 청구인이 주장하고 있는 실지취득가액(15,300,000원)도 불분명하다하여 기준시가에 의하여 결정하므로서 92.1.16, 90년 귀속 양도소득세 3,675,480원 및 동 방위세 735,090원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복, 92.3.16 심사청구를 거쳐 92.6.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 OO건설주식회사로부터 위 아파트를 15,300,000원(융자 6,000,000원 포함)에 분양받았으나 아파트 공사도중 동 회사의 부도발생으로 현재까지 준공검사를 필하지 못한 상태이며 90.10.26 청구인의 학교 선배인 OOO에게 17,000,000원(융자 6,000,000원 포함)에 양도하였음에도 이를 인정치 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다.국세청장은 청구인이 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서를 제시하지 아니하고 있으며 또한 보유기간의 부동산 상승율을 감안하여 볼 때 청구주장은 신빙성이 없어 보인다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건은 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 우선 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우인지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 이 건 양도당시 시행된소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호의 규정을 모아보면 양도차익 계산의 기초가 되는 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 양도자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 제정된동법시행령 제170조제4항은 그 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있고(2)동법 시행규칙 제82조의2제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 소관세무서장으로부터 자산양도차익 예정통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 늦어도 과세표준확정신고시까지 취득 또는 양도에 관한 증빙서류를 소관세무서장에게 제출하는 경우 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 결정할 수 있다 하겠다(동지: 국세심판소 국심89서1157; 89.9.20외 다수, 대법원 86누287; 87.2.10)

(3) 이 건의 경우 청구인은 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준확정신고기한 (91.5.31)이전인 91.4.24 처분청에 “양도소득세 시정요구서”를 제출한 바 있으며 이는 다툼이 없는 사항이므로 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액이 신빙성 있는 경우 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있다고 판단된다.

다. 다음, 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 위 아파트의 취득가액이 15,300,000원이라고 주장하고 있으나 청구인이 위 아파트를 최초로 분양받은자인지 여부 및 분양계약이후 중도취득자인지 여부에 대한 증빙자료는 물론 위 아파트 취득가액에 대한 객관적인 증빙자료 (분양계약서, 분양대금 납부영수증 및 거래상대방 확인서등) 제시가 없는 점등을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하고 있는 취득가액은 신빙성이 없다고 판단된다.

(2) 청구인은 위 아파트의 양도가액이 17,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 동 매매계약서는 소개인 없이 작성된 계약서이며 대금수수에 따른 금융자료 제시도 없고 또한 위 아파트에 대한 국세청 기준시가는 고시되지 아니하여 이의 상승률은 알 수 없으나 건설부 및 한국토지개발공사가 조사한 “지가동향”에 의하면 위 아파트 소재지인 경기도 화성군의 년도별 지가변동률은 87년도에 14.19%, 88년도에 35.98%, 89년도에 29.65%, 90년도에 20.17%의 상승률을 보였고 한국감정원이 조사한 년도별 “토지지가조사표”에 의하면 위 토지 소재지 주택지역의 지가는 87년도에 ㎡당 90,000원이던 것이 89년도에 120,000원으로 상승하였고 90년도 공시지가는 ㎡당 210,000원으로 상승하여 87～89의 지가 상승률은 33%, 89～90의 지가상승률은 75%인 점등을 감안하여 볼 때 3년이상 (87.8.26～90.10.26) 보유하던 아파트를 1,700,000원 정도의 양도차익을 얻고 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

라. 따라서 위 아파트의 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다는 청구주장은 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.