토지의 양도가액이 350,000,000원인지 아니면 705,000,000원인지 여부(기각)

과세는 청구인이 토지를 미등기 전매한 것에 대한 과세이고, 청구인이 토지 전소유주 청구외 ○○, ○○으로부터 3,670평을 취득하여 그 중 토지만을 부동산 취득가액중 잔금으로 대물변제한 것으로서, 이 사실이 청구인 진술서 및 청구외 ○○과의 소송판결문 등에 나타나므로 양도차익이 없다는 청구주장은 신빙성이 없음

1. 원처분 개요청구인은 충청남도 천안시 OO동 O OOOOOOO외 9필지 3,670평을 564,800,000원에 매입하여 90.5.31 그중 2,350평(이하 “쟁점토지”라 한다)은 청구외 OOO에게 미등기이전하고 나머지 1,320평은 청구인 명의로 등기이전 하였다.청구인은 90.2.17 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOOOO외 1필지 대지 663.3㎠, 건평 2,201㎠(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 매수하면서 쟁점토지를 매수대금중 잔금의 일부로 제공하기로 매매계약을 체결하고 대금을 완불하였으나 1여년후에 계약을 해지하였다.처분청은 쟁점토지를 361,656,540원에 취득하여 705,000,000원에 양도한 것으로 보아 96.1.16 청구인에게 90년도분 양도소득세 305,754,200원 및 동 방위세 61,150,840원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.3.4 심사청구를 거쳐 96.6.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청은 청구인이 쟁점부동산의 매수잔금중 일부분으로 361,656,540원에 취득한 쟁점토지를 705,000,000원에 대물변제한 것으로 보아 과세하였으나, 대물교환시 양도, 취득가액을 증액시켜 위장거래하는 것이 부동산 중개의 상관행이라는 부동산 중개인의 말만 믿고 쟁점부동산과 쟁점토지의 가액을 각각 350,000,000원씩 증액시켜 쟁점부동산의 매수계약을 하고 잔금을 지급하였으나, 쟁점부동산의 소유주인 청구외 OOO의 협박등에 의하여 계약을 해지하기로 하고 작성한 합의서 및 서울지방법원 OOO지원의 판결문(92고단 3854)에 이러한 사실이 명백히 나타나는 바, 쟁점토지 미등기 전매시 양도가액은 350,000,000원이며 취득가액은 361,656,540원으로서 양도차익이 없으므로 위장거래가액으로 과세한 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견이 건 과세는 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것에 대한 과세이고, 청구인이 쟁점토지 전소유주 청구외 OOO, OOO으로부터 3,670평을 취득하여 그 중 쟁점토지만을 쟁점부동산 취득가액중 잔금(705,000,000원)으로 대물변제한 것으로서, 이 사실이 청구인 진술서 및 청구외 OOO과의 소송판결문 등에 나타나므로 양도차익이 없다는 청구주장은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액이 350,000,000원인지 아니면 705,000,000원인지 여부에 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 및같은법 제45조제1항에 의하면, 자산의 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하도록 하고 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.같은법 시행령 제170조제4항에는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하고, 같은항 제2호에는 「다음 각 목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우」라고 규정하면서 그 제(나, 다)목에서 「미등기자산을 양도하는 경우, 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우」를 열거하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 취득한 쟁점토지를 청구인 명의로 등기하지 않고 쟁점부동산의 소유주인 청구외 OOO의 동생 청구외 OOO에게 등기이전함으로써 미등기 전매한 사실과 쟁점토지의 취득가액이 361,656,540원이라는 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

청구인은 청구인과 청구외 OOO가 부동산등기특별조치법 위반(쟁점부동산의 미등기전매) 및 주민등록법 위반에 대한 서울지방법원 OOO지원의 판결문(92고단 3854)과 청구외 OOO과 쟁점부동산의 계약을 해지하기로 하고 작성한 합의서를 근거로 쟁점토지의 양도가액이 350,000,000원이라고 주장하나,쟁점부동산 매매계약서를 보면, 총매매가액은 2,450,000,000원으로 하고 90.2.17 계약금으로 200,000,000원을, 같은달 28일 중도금으로 300,000,000원을 같은해 4.30 잔금 1,950,000,000원을 지급하되, 잔금은 쟁점부동산의 임대보증금 895,000,000원 및 쟁점토지 705,000,000원, 그리고 쟁점부동산을 담보로 금융기관으로부터 차용할 350,000,000으로 대체하기로 기재되어 있고, 위 판결문에도 매매계약내용이 확인되고 있으며, 또한 위 계약해지합의서에는 “쟁점부동산과 쟁점토지를 포함하여 양 부동산을 물물교환키로 하고 시가추정액을 금 2,450,000,000원으로 하여 모자라는 부분은 현금으로 지급키로 하고, 95.11.15 청구인이 중부지방국세청에 자진출석하여 작성한 문답서를 보면, 쟁점부동산을 90년 2월 OOO으로부터 OOO와 공동으로 2,450,000,000원에 매매계약을 체결한 후 90.5.21 잔금을 완불하고 취득한 사실이 있다고 진술하고 있고, 위 판결문에는 청구인과 청구외 OOO가 OOO에게 지급한 금액은 계약금 200,000,000원, 중도금 300,000,000원 쟁점토지 705,000,000원, 잔금 400,000,000원 합계 금 1,245,000,000원으로 기재되어 있는 점을 종합하여 볼때 쟁점토지의 양도가액은 705,000,000원으로 보여지므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 361,656,540원으로, 양도가액을

705,000,000원으로 하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.