경락으로 취득한 쟁점주택의 취득당시 전세입주자에게 지급한 전세보증금을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부(기각)

전세보증금을 쟁점주택의 취득에 소요된 필요경비로 인정하여 이 건 양도차익을 계산함에 있어 차감할 수 없는 것이므로 경락가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분청의 처분에 잘못이 없음.

1. 원처분개요청구인은 88.8.29 경기도 과천시 OO동 OOOO 소재 대지 241.5㎡ 및 건물 255㎡의 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 수원지방법원으로부터 63,800,000원에 경락받아 88.10.18 그 대금을 완납하고 소유하다가 89.6.26 청구외 OOO에게 120,000,000원에 양도하였다.처분청은 청구인의 쟁점주택의 거래가 1년이내의 거래로서 부동산투기 거래에 해당되는 것으로 보아 경락서류 및 양도계약서 등에 의하여 쟁점주택의 위 실지거래가액을 확인하고 당해 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 93.8.15 청구인에게 양도소득세 38,709,510원 및 동 방위세 7,741,900원을 결정 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.10.13 심사청구를 거쳐 93.12.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 88.10.18 수원지방법원으로부터 쟁점주택을 63,800,000원에 경락받은 후 쟁점주택의 전세입주자로서 위 경락에 있어서 1순위 권리자인 청구외 OOO와 OOO에게 전세보증금 56,000,000원을 지급하였으므로 위 전세보증금 상당액을 취득에 따른 필요경비로 인정하여 이 건 양도차익에서 차감하고 과세하여야 한다고 주장한다.

나. 국세청장 의견청구인은 88.10.18 쟁점주택을 63,800,000원에 경락에 의하여 취득한 후 경락당시 전세입주자인 청구외 OOO에게 41,000,000원, 청구외 OOO에게 15,000,000원 등 총 56,000,000원을 지급하였으므로 위 전세보증금을 취득에 따른 필요경비로 인정하여 이를 공제하여야 한다고 주장하고 있으나 쟁점주택의 경락대금교부표에 의하면 청구외 OOO·OOO 등이 위 경락대금의 배분을 받을수 있는 권리가 있는지가 확인되지 아니하고 있고, 설사 청구인이 위 전세입주자에게 전세보증금을 지급하였다고 하더라도 이는 청구인에게 법적으로 강제된 의무가 아니므로 위 전세보증금을 쟁점주택의 취득에 소요된 필요경비로 인정하여 이 건 양도차익을 계산함에 있어 차감할 수 없는 것이므로 경락가액 63,800,000원을 취득가액으로 보아 과세한 처분청의 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 청구인이 쟁점주택을 경락을 원인으로 취득한 후 전세입주자에게 전세보증금 56,000,000원을 지급하였는지와 경락으로 부동산을 취득하고 그 세입자에게 지급한 전세보증금을 취득에 따른 필요경비로 인정하여 양도차익에서 차감할 수 있는지를 가리는 데 다툼이 있다.

나. 관련법령

을 보면,1)소득세법 제23조제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 및같은법시행령 제170조제4항 제2호 다목의 규정에 의하면 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있고,2)같은법 제45조제1항 각호의 규정에 의하면 거주자의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적지출 및 양도비 등을 규정하고 있다.

다. 청구인이 쟁점주택을 경락받고 전세입주자에게 전세보증금 56,000,000원을 지급한 것으로 보아 이를 양도차익에서 차감할 수 있는지를 보면,청구인은 88.10.18 쟁점주택을 수원지방법원으로부터 경락에 의하여 취득한 후 위 주택의 전세입주자인 청구외 OOO에게 전세보증금 41,000,000원, 청구외 OOO에게 전세보증금 15,000,000원을 지급하였다고 주장하고 위 두사람이 세입자로 되어 있는 전세계약서와 위 OOO·OOO의 확인서 2매 및 동인들의 주민등록등본을 제시하고 있으나 위 전세보증금의 수수사실을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료를 제시하지 못하고 있고, 뿐만 아니라 청구외 OOO와 OOO의 주민등록등본을 보면 청구외 OOO는 84.10.26 쟁점주택에 주거이전하여 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점주택을 양도한 89.6.26 현재까지 계속해서 거주한 것으로 나타나고, 청구외 OOO 역시 85.9.17 쟁점주택에 주거이전한 후 위 쟁점주택 양도일까지 계속해서 거주하고 있는 것으로 나타나고 있는 바위 사실로 볼 때 청구인이 쟁점주택을 경락을 원인으로 취득한 후 당해 주택을 명도받기 위하여 전세입주자인 청구외 OOO·OOO에게 전세보증금 56,000,000원을 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 이를 받아 들이기 어렵다 하겠으며,설사, 위 청구주장을 사실로 인정한다고 하더라도 부동산을 취득한 후 당해 주택을 명도받기 위하여 취득당시의 전세입주자에게 지급한 전세보증금이나 이사비용 등은소득세법 제45조제1항 및같은법 시행령 제94조의 규정에 의하여 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 아니하는 것(국심 93구 2367, 93.12.7 같은 취지임)이므로 쟁점주택의 경락가액 63,800,000원을 그 취득가액으로 인정하여 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.