청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

토지는 주거지역에 소재하는 토지로서 상업지역 및 주거지역으로 활용되고 있고 OO운동장 및 대단지 시영?주공아파트단지에 위치한 곳으로 토지의 공시지가는 정당하며, 신고한 양도가액 000원은 기준시가 000원의 27.8%에 불과하고, 토지 매수 당시인 89.5.30에 토지에 설정한 근저당금액이 2억원으로서 양도가액 대비 60%인 점, 금융자료등 객관적이고 명백한 거증의 제시가 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 부과처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 임야 192㎡, 같은동 OOO 답 839㎡, 같은동 OOOOOO 답 139㎡ 합계 1,170㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 89.5.30 취득하여 92.10.28 양도하고, 92.11 이에 대한 양도차익을 실지거래가액(양도가액: 141,600,000원. 취득가액: 120,300,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고 하였다.처분청은 청구인이 신고한 매매가액을 신빙성이 없는 것으로 보아, 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 후, 96.1.18 청구인에게 92년귀속양도소득세 182,832,230원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.3.15 이의신청과 96.6.17 심사청구를 거쳐 96.9.10 심판청구 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견가. 청구인주장청구인은 석재 도매업을 운영하면서 석재 야적장소가 없어 애로를 겪고 있던 중 전체가 도시계획상 도로부지로 묶여 있어 싼 가격에 구매할 수있는(취득가액 120,300,000원도 공시지가 187,200,000원 보다 현저히 낮음) 쟁점토지를 취득하였다.그러나, 주변 거주 주민들의 반대와 불법 점유자들의 명도 불이행으로 목적대로 사용하지 못하고 있던 중, 운영중인 석재공장의 자금이 필요하여 90.3월부터 쟁점토지를 매각하고자 노력하였지만 쟁점토지 전체가 도로부지로 묶여 있어 건축이 불가능하며 보상시기 또한 요원한데다 불법점유자까지 있는 하자를 알고는 누구도 구매를 원치 않은 상황에서 91.2월 매수자 청구외 OOO과 161,600,000원에 매매계약을 체결하였다.그후, 불법 점유자들이 계속 명도해 주지 않자 청구외 OOO은 해약할 것을 종용하였으나 청구인은 매도대금(계약금 및 중도금)을 이미 신설공장에 사용하고 난 뒤 였으므로 응할 수 없는 상황에서 1년여 시간을 끌고 난뒤 점유자의 명도를 매수인이 하는 조건으로 매매대금 중 2천만원을 감액해 주기로 재계약서를 작성하고 92.10 잔금수령하고 등기이전 하여 주었다.위와 같이 거래에 특수한 사정이 있고 쟁점토지의 시가도 인근 부동산중개소에 확인하면 알 수 있을 것이고 공시지가의 결정도 잘못이 있다고 판단되는 부분(도로부지 임에도 도로로서 가격조사된 것이 아님)이 있음에도 금융자료등 명백한 거증만을 요구하며(금융자료의 거증은 92.2.6 전후하여 중도금조로 받은 약 1억원이 청구인이 경영하던 OO개발의 OO은행 OO지점 당좌구좌를 통하여 공장 구매자금으로 사용한 부분은 확인이 가능하다고 사료됨), 기준시가에 의해 이건 양도소득세를 부과함은 부당하다.

나. 국세청장의견쟁점토지는 주거지역에 소재하는 토지로서 상업지역 및 주거지역으로 활용되고 있고 OO운동장 및 대단지 시영·주공아파트단지에 위치한 곳으로 쟁점토지의 공시지가는 정당하며, 신고한 양도가액 141,600,000원은 기준시가 507,396,000원의 27.8%에 불과하고, 쟁점토지 매수 당시인 89.5.30에 쟁점토지에 설정한 근저당금액이 2억원으로서 양도가액 대비 60%인 점, 금융자료등 객관적이고 명백한 거증의 제시가 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 이건 부과처분한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제4항 제1호 단서 및같은법 제45조제1항 제1호 가목단서와같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정을 종합하면,토지의 양도에 대한 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하되 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.

다. 사실 및 적용판단청구인은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하면서 토지이용계획서 사본, 지가보상계획에 대한 질의회시 사본, 삼성공인중개사의 쟁점토지에 대한 지가확인서, (주)OO의 근저당설정과정 해명서, 쟁점토지 주변 약도와 쟁점토지는 도로부지임에도 그 공시지가는 인근토지와 비교하여 볼 때 부당히 높게 산정되었음을 입증하기 위하여 인근토지인 부산광역시 동래구 OO동 OOOOOO, 및 같은동 OOOOO의 개별토지가격이 기재된 토지대장(이에 의하면 ‘92의 지가가 각각 450,000원 및 421,000원 이다), 양도대금의 일부(1억원)가 청구인이 대표이사로 있던 청구외 OO석재(주)의 공장구매자금으로 사용하였음을 입증하기 위하여 거래실적증명서(OO은행 OO지점이 발행한 것이라고 주장함)를 제출하였는 바, 이에 대하여 살펴 본다. 청구인은 쟁점토지가 도로부지임에도 공시지가 산정에 있어 이러한 요소가 반영되지 아니하여 부당히 높게 산정되었는데 단순히 이와 비교하여 청구인이 신고한 양도가액을 신빙성이 없다고 한 것은 부당하다고 주장하므로 당심판소에서 쟁점토지 관할인 부산광역시 동래구청장에 쟁점토지에 대한 토지특성조사표를 조회하여 검토한 바, 쟁점토지는 80.8.30 부산시고시 제179호로 도로로 지적고시된 토지임에도 ’91과 ’92의 지가산정에는 이러한 사실이 반영되지 아니하였으나 ’93의 지가산정시에는 이를 반영하여 ’92의 평균지가 ㎡당 440,000원에서 ㎡당 365,000원으로 하향 결정되었음이 확인되고 있어 청구인의 주장이 일면 수긍되는 점이 있기는 하다.

그러나, 청구인이 신고한 양도가액 141,600,000원은 ㎡당 평균 121,025원으로서 이는 양도당시의 공시지가인 ㎡당 평균 440,000원의 27.5%에 불과하고 도로인 사실을 반영하여 결정한 지가인 ㎡당 365,000원에 비교하여 보아도 청구인이 신고한 양도가액은 위 공시지가 대비 33.15 %에 불과하여 쟁점토지에 대한 ’92년의 공시지가를 도로인 사실이 반영되지 않았다는 이유로 청구인이 신고한 양도가액을 신빙성이 있다고 보기는 어려운 것이며,청구인은 쟁점토지의 양도가액을 증명하기 위하여 OO은행 OO지점에서 발급받은 것이라는 “거래실적증명서”를 제출하였고 동 거래실적증명서에 의하면 91.2.18일에 3차례에 걸쳐 86,000,000원, 4,000,000원, 10,000,000원 합계 1억원이 입금되었다가 같은 날 1회에 1억이 인출된 사실이 있는데, 청구인은 이 부분이 쟁점토지의 중도금을 받아 청구외 OO석재(주)의 공장구매자금으로 사용한 것이라고 주장하였으나, 위 거래실적증명은 발급자의 확인이 되어 있지 아니하고 또한 누구의 구좌인지도 확인되지 아니하고 있으며 입금액이 출처 즉 입금자가 쟁점토지의 매수인 인지 여부도 확인되지 않고 있어 위 내용을 쟁점토지의 중도금이라고 믿기 어려울 뿐 아니라 전체 양도금액에 대한 자료도 아니고, 매입금액에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙자료의 제출이 없다. 사실이 이러하므로 처분청이 청구인이 신고한 거래금액을 신빙성이 없다고 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 이건 부과처분한 것을 잘못이라 할 수 없다고 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.