쟁점부동산의 교환가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부 등

쟁점부동산과 교환부동산의 교환ㆍ양도당시 교환계약서에기재한 매매가액은 그 시가를 감정하는 등의 절차 없이 당사자 사이에 임의로 평가한 것으로서 이를 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액으로 볼 수 없고, 감정평가기관의 감정평가액도 존재하지 아니하여 이 건 증여 당시 쟁점부동산의 시가는 불분명한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 및 제61조에 따라 산정하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인의 시어머니 OOO는 2012.3.10. OOO 대지 및 건물을 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하는 부동산매매계약을 체결하고 잔금 OOO원은 OOO 소유의 OOO 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 대물로 받기로 하였으며, 같은 날 OOO은 청구인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하고 청구인에게 소유권이전등기하였다.

나. 처분청은 OOO 대지 및 건물의 교환으로 쟁점부동산을 OOO가 며느리인 청구인에게 증여한 것으로 보아 2014.2.27. 청구인에게 2012.3.10. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 2012.3.10. 작성된 교환계약서상 매매금액(OOO의 양도가액)은「상속세 및 증여세법」제60조에 규정된 시가가 아니다.OOO는 당시 OOO을 담보로 차입한 대출금 OOO원에 대한 이자를 부담할 경제력이 없고, 경매 직전의 상태였기 때문에 부득이 교환한 것이다.또한, 매매계약서상의 취득금액은 양도차액이 발생하지 않도록 하기 위한 목적으로 OOO의 2010.10.25. 취득금액과 같은 금액인 OOO원으로 임의작성한 것일 뿐 실지취득가액이 아니다. 당시 교환가액은 쌍방이 임의로 평가한 것으로서(OOO는 기준시가, OOO은 취득가액) 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 아니며, 그 감정가액의 차액에 대한 정산 절차를 이행한 사실도 없기 때문에「상속세 및 증여세법」제60조제1항의규정에 의한 시가로 볼 수 없다.

(2) 청구인은 2012.3.10. 쟁점부동산을 취득할 당시, 교환계약서의 약정대로, OOO의 채무를 인수하였고, 2012.6.1. 대출이자율이 저렴한 은행OOO으로 대환대출하여, 인수일로부터 대환대출일까지의 이자 OOO원을 포함하여 OOO원을 상환하였으므로 쟁점부동산에 담보된 채무로서 동 금액을 증여재산가액에서 제외하여 과세하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구인이 증여받은 당시 매매계약서에 명기된 금액은 불특정 다수인간의 거래로서 시가로 인정됨에도 불구하고 시가가 없는 경우에 적용할 수 있는「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법을 적용할 수 없는 것이다.

(2) 채무공제는 증여계약일 현재의 채무여야 하지만 부동산등기부등본을 확인한 결과 청구인에 대한 근저당권 설정일(2012.6.1.)은 소유권 이전일(2012.3.10.) 이후에 설정된 것으로서 증여채무로 공제할 수 없는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 매매교환가액을 시가로 보아 동 금액을 증여재산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산에 설정된 근저당가액을 증여재산가액에서 차감할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

: 별지2 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 항변서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.(가) 2012.3.10. OOO와 OOO이 체결한 부동산 매매계약서에 의하면 OOO 대지 및 건물을 OOO가 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하고, OOO 대지 및 건물을 OOO 외 1인이 OOO에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결한 사실이 나타나며, 처분청이 과세근거로 삼은 OOO 외 1인이 서명한 사실확인서의 주요내용은 다음과 같다.(나) 2012.3.10. 청구인의 시어머니인 OOO와 OOO은 OOO 소유의 OOO 소재 토지 및 건물(상가 및 주택)과 OOO 소유의 OOO 소재 토지 및 건물(여관) 외 6필지를 교환하기로 아래 부동산 교환계약서와 같이 약정하였다.(다) 2012.2.25. OOO와 OOO이 체결한 합의각서의 주요 내용은 다음과 같다.(라) 부동산교환계약서에 “갑” 과 “을”이 쌍방간 부동산관련 채무를 승계하기로 명시되어 있는데 특약사항에서 각각 승계할 채무를 표시하고 있고 “갑”이 승계할 채무는 대출금 OOO원과 임대보증금 OOO원, “을”이 승계할 채무는 대출금OOO원과 임대보증금 OOO원으로 확인되고, OOO와 OOO이 상계할 금액을 계산하면 아래 <표1>과 같다.

<표1>

(마) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 OOO의 채무가 대환대출로 청구인에게 승계된 사실이 아래 <표2>와 같이 확인된다.

<표2>

(바) 청구인이 2012.6.1. OOO에서 OOO원을 대출하여 OOO OOO예금계좌(239-11-04****)로 OOO원을 송금하여 같은 날 종전 채권자인 OOO 지부장에게 원금 OOO원을 상환하였고, 그 대출금이자OOO원을 포함하여 합계 OOO원을 상환한 사실이 거래내역확인서, 회수조회표 등 금융자료에 의하여 확인된다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 단서는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 취득가액이라고 규정하고 있고, 실지거래가액이란 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 사후에 취득 또는 양도당시로 소급하여 시가감정 등에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것이며, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것(조심 2009전3698, 2010.7.26. 같은 뜻임)인바,교환가격을 시가로 인정하기 위해서는 주변 부동산의 시세와 유사매매사례가액 등으로 근접하거나, 유사하다는 것이 전제가 되어야 하나 이러한 자료가 없으며, 청구인의 시어머니 OOO와 OOO은 쟁점부동산을 교환양도부동산과 교환하면서 감정평가하여 부동산가액을 산정한 사실이 없어 교환가액을 명확하게 산정한 것으로 보기 어려운 점, 2012.2.5. OOO와 OOO이 체결한 합의각서를 보면 “본 계약은 “갑”과 “을” 상호간 물건가액 차이에 상관없이 필요에 의하여 인정하고 동의한 계약이다”라고 기재되어 있는 점, OOO와 OOO이 상계할 금액을 계산하면 서로 불일치 하는바 그 불일치 금액이 OOO원으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산과 교환부동산의 교환 양도당시 교환계약서에 기재한 매매가액은그시가를 감정하는 등의 절차 없이 당사자 사이에 임의로 평가한 것으로서 이를 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액으로 볼 수 없고, 또한 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니하여 이 건 증여 당시 쟁점부동산의 시가는 불분명한 것으로 보이므로

쟁점부동산에 대한 증여재산가액은「상속세 및 증여세법」제60조및 제61조의 규정에 따라 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.이 건의 경우 증여시점인 2012.3.10. 당시 확정된 채무액이얼마인지 확인되지 아니한점,청구인이 증여일인 2012.3.10.로부터 3개월이 지난 2012.6.1. 쟁점부동산에 근저당을 설정한점, 쟁점부동산의 양도자인 OOO의 사실확인서에 의하면 OOO 소재 부동산을 OOO원에취득하면서 OOO원을 현금으로 지급한 사유는 위 부동산에 설정된 근저당권 말소를 위한 것으로 OOO이 취득하는 위 부동산은 근저당권을 말소하여 취득하면서 쟁점부동산은 당초 설정된 근저당을 청구인이 인수할 이유가 없어 보이고, 이는 당초 교환계약서의 내용과는 다르며, 달리 청구인이 대환을 늦게 할 사유도 명확하지 않는 점 등에 비추어 당해 채무를 쟁점부동산과 관련한 증여재산가액에서 공제하기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1>

<별지2> 관련법령

(1) 상속세법 및 증여세법제47조【증여세 과세가액】

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에따른 증여재산가액을 합친 금액[제32조 제3호 나목, 제40조 제1항 제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조 제4항, 제45조의3에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산" 이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령