부동산의 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 계산할 것인지 기준시가로 계산할 것인지 여부(기각)

주택창호설치비 000원과 CAC, 샷다 등 구입비 000원을 부인하였으나 이는 동일한 신축주택창호설치비를 이중으로 부인한 것이므로 CAC, 샷다 등 구입비 000원을 부인한 것은 부당함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO 대지 166㎡ 및 동 지상주택 82.6㎡(이하 “구 주택”이라 한다)을 89.4.15 취득하여 이를 멸실한 후 89.9.12 주택 246.03㎡를 신축하여 91.2.15 신축주택 및 대지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 91.4.1 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 함에 있어 쟁점부동산 양도가액 2억원에서 구 주택 및 대지의 취득가액 109,500,000원, 주택신축비용 84,771,640원 및 기타 필요경비 2,149,532원을 공제하여 양도차익을 3,578,828원으로 신고하였다.처분청은 위 양도차익을 실지조사결정함에 있어서 청구인이 신고한 주택신축 비용 84,771,640원에 관련된 증빙 중 신축주택 준공일(89.9.12)이후 발행된 견적서 등 23건 49,611,360원 상당의 증빙에 대해서는 신빙성이 없다하여 부인하고 92.9.16 청구인에게 91년도분 양도소득세 29,337,350원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 93.1.7 심사청구를 거쳐 93.4.21 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견1) 청구인은 처분청이 부인한 신축 비용은 자금사정으로 인하여 신축주택 준공 후에 건축 자재 대금을 지급하고 대금지급일을 발행일로 하여 교부한 관련증빙을 수수하였을 뿐 사실상 건축기간(89.5.16～89.9.12)중에 주택신축을 위하여 사용되었음이 분명하므로 이를 부인함은 부당하다는 주장이다.국세청장은 청구인이 위 비용은 사실상 주택신축기간 중에 사용되었지만 대금의 지급이 준공 후에 이루어진 것 뿐이라 주장하며 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나,첫째, 위 확인서(OOO 외 6인)는 확인자 명의로 기재된 자가 실지로 확인하였는지 여부를 알 수 있는 인감증명이 첨부되어 있지 않고 위 확인자가 해당 업종을 영위하는 사업자인지 여부도 확인할 수 없을 뿐만 아니라 확인일자도 기재되어 있지 않아 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고,둘째, 처분청이 부인한 신축비용에 대한 증빙서 사본을 보면, 그중 일부는 그 형식이 견적서로 되어 있는 바 견적서란 공사시공전에 작성되는 것으로 예상공사비를 기록한 서류일 뿐이며, 대금지급을 수수한 영수증으로는 볼 수 없을 뿐 아니라, 이 건의 경우 공사기간은 89.5.16～89.9.12 이므로 견적서 발행일은 당연히 이 기간중에 발행되어야 함에도 공사준공일(89.9.12)이후에 견적서가 발행되어 있고, 90.2.15 OO설비공사발행 견적서는 수령자가 OO상사로 기재되어 청구인의 신축주택과는 관련이 없는 것으로 판단되는 등 부인한 비용 49,611,360원은 실지로 주택을 신축하기 위하여 사용된 것으로 보기 어려운 데다가 그 발행일자 마저 준공일 이후에 발행되어 신빙성이 없다고 인정되고, 달리 주택신축과 관련하여 취득가액을 확인할 수 있는 비치 기장한 장부 등의 제시도 없으므로 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

2) 청구인은 주택신축관련 증빙중 OO타이루가 89.10.23 발행한 간이세금계산서상 세멘기 구입액을 240,000원으로 신고하였으나 처분청이 이를 부인하면서 280,000원을 부인함으로써 40,000원을 과대부인하였고, 처분청이 주택창호설치비 5,636,900원과 CAC, 샷다 등 구입비 5,636,960원을 부인하였으나 이는 동일한 신축주택창호설치비를 이중으로 부인한 것이므로 CAC, 샷다 등 구입비 5,636,960원을 부인한 것은 부당하다는 주장이다.(두번째 청구주장은 심판청구시 처음 주장하여 이에 대한 국세청장 의견 없음)

3. 심리 및 판단

이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 계산할 것인지 기준시가로 계산할 것인지 여부를 가리는데 있다.

가. 관련법령

쟁점부동산 양도당시 시행되던소득세법 제23조제4항 같은 법 제45조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호를 모두어 보면 부동산 양도의 경우 양도자가 당해 년도의 양도소득 과세표준예정 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 이에 따라 양도차익을 계산한다고 규정하고 있으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 함을 알 수 있다.

나. 위 다툼에 대하여 본다.첫째, 이 건 과세처분의 내용을 보면 청구인은 91.2.15 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 2억원(토지, 건물포함), 취득가액을 196,421,172원(구 주택 및 대지취득가액 : 109,500,000원, 주택신축비용 : 84,771,640원, 기타 필요경비 : 2,149,532원)으로 신고하였으나 처분청이 위 주택신축비용중 49,611,360원은 신빙성이 없다고 보아 이를 부인하여 과세하였다.둘째, 주택신축비용의 적정여부를 심리하기에 앞서 청구인이 신고한 양도가액 2억원이 타당한지 여부를 보면,

① 청구인이 신고한 주택신축비용 84,771,640원을 인정한다면 쟁점부동산중 토지의 실지거래양도가액은 115,228,360원이 되어 이는 90년도 개별공시지가 146,080,000원의 78.8%이고 91년도 개별공시지가 199,200,000원의 57.8% 밖에 되지 아니하고,

② 쟁점부동산 보유기간(89.4.15～91.2.25)중 토지등급변동 사항을 보면 89.1.1 자 200등급, 90.1.1 자 209등급, 91.1.1 자 214등급, 92.1.1 자 220등급으로 지속적으로 상승하였음을 알 수 있고,

③ 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하면 그 상승율이 5.2% 밖에 되지 아니하여 쟁점부동산 보유기간이 부동산가격 상승시기였던 점 등에 비추어 보면 청구인이 신고한 실지거래 양도가액이 신빙성이 있다고 보기는 어렵다.셋째, 위의 사실들을 종합하여 볼 때 이 건은 위 관계법령에 의거 실지거래양도가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되어 쟁점부동산 양도차익은 기준시가로 계산하여 과세하여야 하나 그럴경우 당초 고지세액보다 많아지게 되므로 불이익변경금지원칙(국세기본법 제79조제2항)에 의거 당초처분을 유지함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.