토지거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부(기각)

단기간에 양도한 사실등이 국세청 전산조회 결과 확인되고 있음을 감안할 때, 처분청이 토지를 처분청의 양도소득세 공정과세 위원회의 의결을 거쳐 부동산 투기거래로 본 당초 처분은 달리 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 OO직할시 남구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로 78.2.10 청구외 OOO과 공유로 같은시 동구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 188.3평(청구인 지분은 1/2인 94.15평, 이하 “이 건 토지”라 한다)을 취득한 후 이 건 토지를 OOOOOOOO 110.3평과 동소 OOOOOOOO 78평으로 분할후 88.4.25 동소 OOOOOOOO를 양도하고 88.6.1 동소 OOOOOOOO를 양도한데 대하여, 처분청은 이 건 토지 거래를 부동산 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 각각 실지거래가액(취득가액 8,500,000원, 양도가액 81,350,000원)으로 하여, 양도차익을 산출하여 89.9.18 청구인에게 양도소득세 19,355,450원 동 방위세 4,223,080원을 부과 결정하자, 청구인은 이에 불복하여 89.10.26 심사청구를 거쳐 90.2.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장 처분청은 이 건 토지거래를 취득목적이 실수요목적으로 볼 수 없고, 공유지분자 OOO이 O습적인 투기꾼이라는 이유로 투기거래로 보았으나, 청구인은 공군장교 7년, 은행(OO은행) 23년 근무한 자로서 이 건 토지O에 건물을 신축하여 일부는 사업O 사무실로 쓰고 일부는 임대수입으로 노후생활보장을 위하여 취득하였으나 사정이 여의치 않아 부득이 10년간 보유하다가 양도한 것이므로 투기로 보는 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 토지의 공유지분자인 OOO은 84년부터 89년까지 52필지의 토지 24,172평과 건물 275.5평을 취득하여 이를 분할하여 53필지의 토지 7,284평 건물 169.9평을 양도한 사실이 있는 O습적인 부동산 투기자이며, 청구인은 역시 이 건 토지 취득목적이 분명하지 않으므로 실수요목적의 취득으로 볼 수 없으므로 처분청이 양도소득세 공정과세 위원회 자문을 거쳐 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산출하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 이 건 토지거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에서 자산의 양도차익 산출시 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 하되 다만 소득세법 시행령 제170조 제4항에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이O의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청정이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”등은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 또한 처분청이 이 건 토지를 투기거래로 보는 근거인 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호 87.1.26) 제72조 제3항 제8호에서 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”로 규정하고 있다. 다음으로 처분청의 과세경위를 보면 청구인이 이 건 토지를 78.2.10 청구외 OOO과 공유로 취득하여 나대지 O태로 88.4.25 및 88.6.1 양도하고 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 자산양도 예정신고한데 대하여, 처분청은 공유지분자 OOO에 대한 부동산 투기조사하면서 이 건 토지거래에 대하여도 부동산투기조사결과 89.8.31 처분청의 양도소득세 공정과세위원회에서 이 건 토지의 취득목적을 실수요목적으로 볼 수 없다고 하여 부동산 투기거래로 인정하여 취득 및 양도가액을 각각 실지거래가액을 확인하여 89.9.12 이 건 양도소득세를 청구인에게 부과 결정하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 건 토지를 당시 근무하던 OO은행 퇴직후 건물을 신축하여 일부는 청구인의 사무실로 사용하고, 나머지는 임대수입을 받아 생계대책을 마련하기 위한 것이었으나, 사정이 여의치 않아 부득이 10년만에 양도한 것이므로 실수요 취득목적이 분명한데도 부동산 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액을 확인하여 양도차익을 산출하고 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다. 살펴보건대, 청구인은 이 건 토지를 78.2.10 청구외 OOO과 공유 취득하여 이 건 토지를 OOOOOOOO 78평과 OOOOOOOO 110.3평으로 분할한 후 이중 OOOOOOOO는 88.4.25에 양도하고 나머지 OOOOOOOO는 88.6.1 양도한 것이 이 건 토지 등기부등본등 관련서류로 확인되고 있으며, 청구인이 이 건 토지를 10년이O 소유한 사실을 알 수 있으나 청구인이 이 건 토지를 실수요목적으로 취득하였다가 부득이 양도하였다고 인정할만한 어떠한 근거도 찾아볼 수 없어 단순히 장기 보유하였다는 사실만 가지고는 이 건 거래가 단순히 매매차익을 목적으로 한 거래가 아니라고 인정하기는 어렵고, 또한 청구인은 이 건 토지거래 이외에도 OO시 수성구 OO동 OOOOOOOOO 소재 대지 75.30평을 82.12.23 양도한 사실(취득일은 확인미O) OO시 수성구 O동 OOOOOO 소재 대지 105.20평을 87.8.20 취득하여 불과 10개월만인 88.6.16 단기간에 양도한 사실등이 국세청 전산조회 결과 확인되고 있음을 감안할 때, 처분청이 이 건 토지를 처분청의 양도소득세 공정과세 위원회의 의결을 거쳐 부동산 투기거래로 본 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.