비교대상아파트의 매매사례가액 적용(기각)

비교대상아파트의 매매사례가액이 쟁점 아파트의 시가로 보기에 불리하다 인정되지 아니하므로 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세함

1. 처분개요

가. 청구인, 청구인의 어머니 이OO, 청구인의 동생 조OO 및 조OO은 2004.5.14. 청구인의 아버지 조OO의 사망으로 OOOOOOOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOO(면적은 131.83㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 협의분할에 의한 상속으로 취득하고, 2004.11.14. 쟁점아파트의 상속재산가액을 기준시가 845,500천원으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였다.

나. 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트와 동일 아파트단지 내의 212동 204호(면적은 131.83㎡이고, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 이 건 상속개시일로부터 3월 전인 2004.2.14. 1,075,000천원에 거래된 사실을 확인하고, 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2007.4.9. 청구인 외 3명에게 2004.5.14.분 상속세 54,377,120원을 연대납세의무자로 하여 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정한 비교대상아파트는 2층이고 도로변에서 비교적 멀리 떨어져 있고 OOO을직접 마주하고 있어 소음이 적고 조망권이 좋은 반면, 쟁점아파트는4층이고도로와 인접하고 있고 사방으로 다른 아파트에 둘러싸여 있어조망권도 좋지 아니한 정반대쪽에 위치하고 있으며, 이와 같이 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적 및 용도는 동일하나 아파트 시세에 영향을 주는 주요 요소인 위치와 층수가 다르고 소음, 조망권 등의주변환경도 다르므로 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산으로서비교대상으로 삼기에 적정하지 못하다.또한, 이들 아파트에 대하여 국세청장이 고시하는 기준시가도매년 상이하고 이 건 평가기준일에도 쟁점아파트 및 비교대상아파트의기준시가가 각각 845,500천원 및 799,000천원으로 서로 달라 과세관청에서도이들 두 아파트에 대하여 기준가격이 서로 다른 물건으로 보고 있는 것을 알 수 있는 바,상속세및증여세법 시행령 제49조제5항은 재산의 동일·유사성이확인되는 경우에 적용되는 규정으로 비교대상아파트의 기준시가가 다른데도 이를 유사한 물건으로 판단하는 것은 당해 조항을 확장해석하는 것이고 기준시가가 높고 낮음이 아닌 기준시가 자체가 상이하다면 동 조항은 적용할 수 없는 것으로 사료되며, 따라서, 처분청이 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산으로서비교대상으로 삼은 비교대상아파트는 본질적으로 비교대상이 될 수 없으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내에 위치하고 있고, 면적 및 방향 등의 입지조건이 유사하며, 평가기준일 전후 3월 전의 매매사례가액을 적용하였고, 기준시가도 쟁점아파트에 비하여 오히려 더 낮아 납세자에게 불리한 매매사례를 적용하였다고 볼 수도 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점아파트의 시가를 상속개시일로부터 6월 이내에 매매된인근 비교대상아파트의매매사례가액을 기준으로평가하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2)상속세및증여세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매 감정 수용 경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며,제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 아버지 조OO은 1985.12.4. 쟁점아파트를 매매취득하였고, 2004.5.14. 조OO이 사망하여 쟁점아파트에 대하여 청구인의 어머니 이OO가 30분의 9 지분을, 청구인과 청구인의 여동생 조OO 및 청구인의 남동생 조OO이 각 30분의 7 지분을 협의분할에 의한상속으로 취득하였으며, 2004.11.14. 청구인 등은 쟁점아파트의 가액을 기준시가로 평가하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 평가기준일로부터 6월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이 건 과세한 사실이 쟁점아파트의 등기부등본, 상속세신고서 및 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 그 면적 및 용도는 동일하나 층수, 위치, 소음정도, 조망권 등의 주변환경 및 기준시가가 다르므로 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되지 아니한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청의이 건 평가기준일 당시아파트의 매매사례가액 조사내역 및국세청장이 고시한 기준시가는 아래 <표>와 같고, 국세통합전산망에 의하면 이들 아파트는 2004.5.5. 기준으로 상한가 1,150백만원, 하한가 980백만원, 평균가 1,065백만원으로 조회되고 있다.OOOOOOOOO OOOO OOOOOOO OOOOOO OO OOOO(OO O OO)(나)상속세및증여세법 제60조에 의하면, 상속재산의 평가는시가로 볼 수 있는 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설개정된같은법 시행령 제49조제5항에 의하면 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바,이는 당해 재산과면적·종류·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례 아파트가 당해 증여아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(국심2005서1400, 2005.7.4외 다수같은 뜻임).

(다) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상아파트는 이 건 상속개시일(2004.5.14.)로부터 6월 이내인 2004.2.14.거래되었고 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내에 위치하고 있으며,면적도 동일하므로 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보는데 무리가 없고, 동 아파트의 매매사례가액을 적용함에 있어서쟁점아파트는앞쪽에 OO초등학교 및 공원이 위치하고 있어 OOO이 뒤쪽에 위치한 비교대상아파트보다 조망권 등의 주변환경이 더 나쁘다고 볼 수 없는 점 및2004.4.30. 국세청장이고시한 기준시가도 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 45,500천원이 더 높은 점 등으로 볼 때 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 청구인에게 불리하지 아니한 것으로 보인다.

(3) 따라서, 처분청이쟁점아파트의시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.