타인과 함께 지출한 쟁점토지의 양도비용을 기준시가로 안분하여 산정한 처분의 당부 등

취득가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가비율을 적용하여 취득가액을 산정한 처분은 잘못이 없으나, 양도비용은 양도가액에 비례하여 부담하는 것이 일반적이고, 쟁점토지 등 양도시 필지별 실지거래가액이 확인되고 있으므로 확인된 실지양도가액을 기준으로 안분하여 산출된 금액을 쟁점토지분 필요경비로 인정하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 경기도 OOO리 산 78-3 임야 10,009㎡, 같은 리 120-4 임야 4,635㎡, 같은 리 120-8 임야 1,364㎡, 합계 16,008㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.6.4. 주식회사 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하고, 양도소득세 신고시 타인의 토지와 일괄계약하여 취득한 쟁점토지 가액을 3.3㎡당(이하 청구인 주장에서는 “평”, “평당”으로 표기하기로 한다) 가액을 적용한 OOO원으로, 쟁점토지 양도시 타인과 함께 OOO건설주식회사에 지급한 양도비용 OOO원(이하 “쟁점양도비용”이라 한다)을 토지면적을 기준으로 안분하여 산출된 OOO원을 필요경비로 공제하여 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 취득시 실지거래가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 일괄계약한 토지의 필지별 기준시가비율로 안분하여 취득가액을 산정하고, 쟁점양도비용에 일괄지급과 관련된 토지의 기준시가비율을 적용하여 산출된 금액을 양도비용으로 산정하여 2011.10.12. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.12. 이의신청을 거쳐 2012.5.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 당초 오OOO, 이OOO, 한OOO, 강OOO과 함께 경기도 OOO리 산78과 쟁점토지(합계 25,277㎡로 약 7,646평에 해당한다)를 박OOO으로부터 평당 OOO원에 매수하기로 계약하였으나, 계약서에 매수인으로 명시된 오OOO 등은 사정상 매매에 참여하지 못하고, 청구인과 이OOO이 최종 매수하여 2004.11.29. 청구인은 4,858평, 이OOO은 2,788평을 평당 OOO원에 매수하여 각자의 명의로 소유권이전 등기하였다. 매매계약서는 계약의 원활한 진행을 위하여 당초 계약서를 수정하여 작성하지 아니하였을 뿐, 사실상의 계약내용은 필지를 불문하고 박OOO이 양도한 전체토지 7,646평에 대하여 평당 OOO원으로 계산된 OOO원으로 결정하였고, 청구인은 이 중 4,858평을 OOO원에 매입하게 되었는바, 쟁점토지의 취득가액을 기준시가를 기준으로 안분하여 이 건 과세한 처분청의 결정은 부당하다.

(2) 2009년 6월 쟁점토지를 주식회사 OOO 및 주식회사 OOO에 OOO원에 양도하는 과정에서 OOO건설주식회사에 쟁점토지에 대한 소개비(중개료) 및 기타 진행과정에 대한 수수료로 쟁점양도비용 OOO원을 지급하면서, 청구인과 이OOO 및 한OOO이 쟁점양도비용을 거래금액에 비례하여 지급하였으며, 일반적인 상식으로 보더라도 OOO원이라는 거액을 지급하면서 그 매도자별로 양도비용 구분이 모호하다하면 양도에 따른 비용은 당연히 실지양도가액의 비율에 따라 그 양도비용을 안분계산함이 타당하고, 청구인 등은 공동으로 투자하여 공동으로 등기한 것이 아니라 청구인과 한OOO, 이OOO이 각각 독립하여 취득 및 양도하였고, 다만 양도하는 과정에서 청구인과 한OOO, 이OOO 등이 쟁점양도비용에 대하여 양도가액에 비례하여 공평하게 부담한 것인 바, 청구인이 실제 부담한 양도비용을 기준으로 필요경비를 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지 취득과 관련한 매매계약서에는 총 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있을 뿐, 필지별 실지취득가액이 구분 기재되어 있지 아니하여 이는 거래당시 거래조건을 반영하는 입증서류로 보기 어려우며, 청구인이 제출한 확인서는 부동산 매매당시 작성한 것이 아니라 이의신청시 추가제출한 서류로 그 내용을 신뢰하기 어렵고, 취득당시의 실제거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 가치를 반영하지 못하였다고 판단되며, 청구인은 부동산매매계약서 및 계약 관련자들의 확인서 외에 다른 객관적이고 납득할 만한 금융증빙 등 증거자료를 제출하지 못하고 있어 취득가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 기준시가비율로 안분하여 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 확인되므로 쟁점양도비용의 안분을 실지양도가액 비율에 따라 안분하여 경정하여 줄 것을 청구하고 있으나, 증거자료로 제시한 부동산 용역계약서, 거래내역확인서 및 입금전표에는 전체 용역대금이 OOO원으로 기재되어 있을 뿐, 매도자별 실지 용역대금이 구분 기재되어 있지 아니하여 이는 거래당시 거래조건을 반영하는 입증서류로 보기 어려우며, 청구인은 상기서류 외에 매도자별로 실제로 부담한 용역대금을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료 등을 제출하지 아니하여 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당하는 바, 「소득세법」제97조 등에 의하여 기준시가비율로 안분하여 기타 필요경비 산정한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 ①타인의 토지와 일괄계약하여 취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가비율에 의해 안분하여 산정한 처분의 당부 ②타인과 함께 지출한 쟁점토지의 양도비용을 기준시가비율에 의해 안분하여 산정한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지와 이OOO이 취득한 토지를 OOO원에 일괄계약하여 취득하였으며, 필지별로 각각의 명의로 소유권이전 등기하였고, 토지의 가액을 평당 OOO원으로 산정하였다고 주장하면서 부동산매매계약서 사본을 제출하였다( 청구인 주장에 따라 계산하면 OOO원으로 산출되며, 부동산매매계약서상 매매대금 OOO원의 차이가 있다). (나) 부동산매매계약서에는 매매물건에 쟁점토지와 이OOO이 취득한 경기도 OOO리 산 78이 함께 기재되어 있고, 매 매대금은 OOO원으로 기재되어 있으며, 단위당 단가는 기재되어 있지 않은 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점토지를 포함한 3개의 필지를 박OOO으로부터 이OOO 외 4인이 각각 면적별로 매입하려 하였으나 여러 사정에 의하여 이OOO과 청구인이 평당 OOO원에 최종 매입하였다는 내용이 기재된 이OOO 외 4인이 확인한 확인서를 인감증명서 첨부하여 제출하였다. (라) 「소득세법」제100조 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 안분계산하며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정되어 있다.

(마) 살피건대, 청구인은 청구인 등이 일괄계약하여 취득한 토지에 대하여 평당 OOO원으로 계산하여 각각 취득하였고, 함께 거래한 당 사자들이 확인서에 의하여 이러한 사실을 확인되고 있으므로 실제 거래된 가액에 따라 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 취득관련 계약서에는 각 필지별 양도가액의 표시가 없이 전체의 양도금액만이 표시되어 있고, 청구인 주장대로 실제로 취득한 가액에 대한 금융증빙 등 청구인의 주장을 확인할 수 있는 근거를 제시하지 아니하여 각 필지별 가액의 구분이 불분명한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 주장을 받아들이기 어려우며, 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가비율을 적용하여 취득가액을 산정한 처분청의 결정은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지의 양도가액은 1,932,541,550원, 한OOO의 토지 양도가액은 OOO원, 이OOO의 토지 양도가액은 OOO원으로 각각 계약되어 쟁점양도비용과 관련한 토지의 총 양도가액은 OOO원이며, 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 경정시 쟁점토지의 확인된 실제양도가액에 따라 과세하였음이 나타난다. (나) 쟁점양도비용과 관련한 용역계약서에는 용역내용에 ‘용역인은 이OOO 외 2인이 용역대상 토지를 원하는 가격에 매매계약의 체결 및 매매계약에 관한 법률자문을 제공하고, 계약금 포함 잔금 지급과 동시에 청구인 등이 요구한 매매계약서와 매도인의 부동산 매매동의서, 지구단위 동의서 징수의무를 완료하여야 한다’고 기재되어 있다. (다) 살피건대, 처분청은 쟁점양도비용의 각 필지별 귀속이 불분명함을 이유로 기준시가를 기준으로 안분하여 필요경비를 산출하였으나, 쟁점양도비용은 양도거래시 지급한 중개수수료 성격의 비용으로서 이러한 양도비용은 양도가액에 비례하여 부담하는 것이 일반적이며, 쟁점토지 등 양도시 필지별 실지거래가액이 확인되고 있으므로 확인된 실지양도가액을 기준으로 안분하여 산출된 금액을 쟁점토지분 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.