토지를 청구외 인이 ○○농협으로부터 취득한 것으로 볼 것인지 아니면 개인 ○○로부터 취득한 것으로 볼 것인지의 여부(기각)

청구인은 83.10.17 쟁점토지를 청구외 ○○로부터 432,740,000원에 취득하여 ○○가 지불하지 아니한 잔대금 201,555,000원을 84.11.30 청구외 ○○농협에 지불하고 등기하였음을 알 수 있는 바 청구외 ○○는 쟁점토지를 취득하고자 ○○농협에 계약금과 잔금중 일부를 지급한 상태에서 다시 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라 할 수 없고, 부동산을 취득할 수 있는 권리 내지 매수인의 권리를 취득한 것으로 보아야 하므로 당초처분은 잘못이 없음.

1. 원처분 개요인천직할시 중구 OO동 OO OOOOO 소재 대지 3,416㎡(전체토지 6,502.5㎡중 일부, 이하 “쟁점토지”라 한다)가 등기부상 청구외 OO농업협동조합(이하 “OO농협”이라 한다)으로부터 88.3.26 청구인외 1인(OOO)에게 소유권이전된 후 88.8.10 청구외 OOO외 1인(OOO)에게 다시 소유권이 이전되었다.처분청은 청구외 OOO에 대한 서울지방국세청의 부동산투기조사결과 통보에 의하여 쟁점토지를 법인으로부터 취득한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 92.2.18자로 청구인에게 양도소득세 40,733,420원 및 동 방위세 8,147,190원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.8.18 심사청구를 거쳐 93.2.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구외 OOO가 83.1.14 OO농협으로부터 쟁점토지를 324,555,000원에 취득하기로 하고 매매계약을 체결한 후 계약금 33,000,000원과 잔금중 일부인 90,000,000원을 납부한 상태에서 83.10.17 청구인외 1인에게 양도하였으므로 청구인은 OO농협으로부터 취득한 것이 아니고 OOO로부터 취득한 것이므로 양도소득세는 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인은 83.10.17 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 432,740,000원에 취득하여 OOO가 지불하지 아니한 잔대금 201,555,000원을 84.11.30 청구외 OO농협에 지불하고 등기하였음을 알 수 있는 바 청구외 OOO는 쟁점토지를 취득하고자 OO농협에 계약금과 잔금중 일부를 지급한 상태에서 다시 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라 할 수 없고, 부동산을 취득할 수 있는 권리 내지 매수인의 권리를 취득한 것으로 보아야 하므로 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 청구외 1인이 OO농협으로부터 취득한 것으로 볼 것인지 아니면 개인 OOO로부터 취득한 것으로 볼 것인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액을 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조(89.8.1 개정이전) 제4항 본문 및 제1호의 규정에 의하면 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도·취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 그 실제거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

다. 청구인외 1인이 쟁점토지를 OO농협으로부터 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부.

(1) 사실관계(가) 등기부상 소유권이전관계

전소유자

청구인외 1인 취득일

청구인외 1인 양도일

OO농협

88.3.26

88.8.10(양수자: OOO외 1인)

(나) 매매계약 내용

구? 분

OO농협과 OOO계약

청구인과 OOO 계약

경개계약

계약일

83.1.14

83.10.17

84.4.28

매도인

OO농협

OOO

OO농협

매수인

OOO

청구인외 1인

청구인외 1인

계약

내용

·총매매대금:

324,555천원

- 계약금(83.1.14)

: 33,000천원

- 잔금(83.4.30)

: 291,555천원

·총매매대금:

432,740천원

- 계약금(83.10.17)

: 50,000천원

- 중도금(83.10.21)

: 180,000천원

- 잔금(84.4.30)

: 202,740천원

·청구인 부담금액:

201,555천원

(OOO가 농? 협에 미납부한 잔액)

- 청구인의 취득

대금 432,740천원중

위 201,555천원을

제외한 나머지

231,185천원은 OOO에게 지급하였음.

구분

청구인 취득시 계약

청구인 양도시 계약

경개계약

계약

내용

·대상토지:

6,502.5㎡(전체토지)

·대상토지:

6,502.5㎡(전체토지)

·특약: 매도인은 잔금이행과 동시에 경개계약 체결토록

함.

·대상토지

6,502.5㎡(전체토지)

(2) 쟁점토지의 매매경위를 보면,청구외 OOO가 OO농협으로부터 83.1.14 쟁점토지를 342,555,000원(83.1.14 계약금 33,000,000원, 83.4.30 잔금 291,555,000원)에 취득하기로 매매계약을 체결한 후 계약금 33,000,000원과 잔금중 일부인 90,000,000원 합계 123,000,000원을 납부한 상태에서 83.10.17 청구인외 1인에게 쟁점토지를 432,740,000원에 다시 양도하기로 매매계약을 체결하면서 OOO는 잔금 이행과 동시에 청구인이 OO농협과 경개계약을 체결할 수 있도록 주선한다는 특약을 한 사실이 관련 매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로 OOO는 잔금을 청산하지 아니한 상태에서 청구인에게 전매하였음을 알 수 있는 바, 총매매대금중 계약금과 잔금중 일부만을 지급하였다 하여 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로 그 부동산을 다시 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것이라고 할 수 없고, 당해 부동산과 관련한 매수인의 권리 내지 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 지나지 않는다 할 것이며, 이는 결국 청구인외 1인이 OOO로부터 부동산을 취득할 수 있는 권리 내지 매수인의 권리를 취득한 것으로 보아야 할 것이다.이러한 권리의 취득에 연유하여 청구인외 1인이 OO농협과 갱신계약(경개계약)을 체결하고 OOO가 미납한 잔금 201,555,000원을 OO농협에 납부하였으므로 쟁점토지는 청구인외 1인이 법인인 OO농협으로부터 취득하였다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 실지거래가액에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 쟁점토지 양도당시(88.8.10) 시행된 위 소득세법령의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분에는 잘못이 없다 할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.