쟁점임야의 양도소득과세표준에 적용할 세율로서 청구인이 주장하는 60%의 세율이 적용되어야 하는지 또는 미등기양도자산에 적용되는 75%가 적용되어야 하는지 여부(기각)

미등기양도자산에 대하여 높은 세율이 적용되도록 한 것은 이 건과 같이 등기하지 아니하고 전매함으로써 양도소득세를 회피하는 경우에 고율의 세율을 적용하여 중과하도록 하기 위함이라고 볼 때에 청구인이양도한 쟁점임야를 미등기양도자산에 해당한다고 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분 개요

청구인은 경기도 고양시 OO동 산 OOO번지 임야 8,331㎡ (이하 “쟁점임야”라 한다)를 91.5월에 취득하여 청구인 앞으로 이전등기하지 아니하고 소유하다가 91.11 청구외 OOO외 5인에게 양도하고 이들 양수인 앞으로의 이전등기는 전소유자 OOO으로부터 직접등기 하면서 등기원인을 증여로 하였다.처분청은 쟁점임야거래를 투기거래로 보아 실지거래가액(양도가액 : 906,206,650원, 취득가액 : 529,226,775원)으로 하여 양도차익을 결정하고 이에 미등기양도자산에 대한 세율 75%를 적용하여 산출한 91년 귀속 양도소득세 339,091,440원을 97.4.15 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.6.13 심사청구를 거쳐 97.9.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견가. 청구주장

(1) 청구인은 그린벨트 지역에 소재한 쟁점임야에 대한 그린벨트 해제정보를 듣고 91.5.7 청구외 OOO으로부터 이를 529,200,000원에 취득하는 매매계약을 체결하였으며, 91.5.13부터 91.7.30 사이 여섯차례에 걸쳐 OOO외 5인에게 쟁점임야를 704,200,000원에 분할양도하고 91.7월 청구인 및 매수자 6인에게 이전등기를 하려고 하였으나 현재까지도 쟁점임야가 개발제한구역에서 해제되지 아니하여 이를 실행치 못하다가 91.11월 증여를 등기원인으로하여 청구외 OOO에게서 OOO외 5인에게 이전등기하였다. 청구인은 쟁점임야를 청구외 OOO으로부터 취득하면서 정보비 및 소개비조로청구외 OOO외 1인에게 6천만원을 지급하였으며 양도시에도 소개비조로OOO외 2인에게 40,400,000원을 지급한 바 있으므로 이 건 매매로 인한실질적인 양도차익은 704,200,000 - (529,200,000 + 60,000,000 + 40,400,000) = 74,600,000원이 되므로 이에 의하여 과세하여야 한다.

(2) 쟁점임야는 취득 및 양도당시 개발제한구역내의 임야이었으므로 국토이용관리법 규정에 의하여 취득등기나 양도등기가 불가능하여 하는 수 없이 OOO외 5인에게 전 소유주인 OOO으로부터 등기원인을 증여로 하여 이전등기 하여 주었으므로 관련 소득세법의 규정에 의하여 이에 적용할 세율은 미등기양도자산에 적용되는 75%가 아닌 2년 미만 보유자산에 대한 60%의 세율이 적용되어야 한다.

나. 국세청장의견쟁점임야 거래는 미등기 전매에 의한 단기투기거래이므로 처분청이 확인서 및 토지매매계약서 사본에 의한 실지거래가액으로 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은

(1) 쟁점임야의 양도로 인한 양도차익을 결정함에 있어서의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지

(2) 쟁점임야의 양도소득과세표준에 적용할 세율로서 청구인이 주장하는 60%의 세율이 적용되어야 하는지 또는 미등기양도자산에 적용되는 75%가 적용되어야 하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 구소득세법 제23조제4항 제1호,같은법 제45조제1항 제1호 및동법시행령 제170조제4항에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 부동산을 취득하여 등기를 하지아니하고 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하도록 정하고 있다.

(2) 구소득세법 제70조제3항 제4호 및 같은조 제7항에서 부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도한 “미등기양도자산”에 대하여 적용되는 세율은 100분의 75로 하도록 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 쟁점임야의 실지거래가액에 대하여 보면1) 먼저 쟁점임야의 취득가액에 대하여 보면 청구인이 청구외 OOO으로부터 쟁점임야를 529,226,000원에 취득하였다고 하여 과세한데 대하여 청구인은 위 가액보다 26,000원 적은 529,200,000원에 취득하였다고 하는데 이 차액으로 한다면 26,000원만큼 양도차익이 커져 청구인에게 불리하게 되며 이로 인한 세액이 미미하므로 이익분에 대하여는 처분청이 과세한 가액을 인정한다.그러나 청구인은 위 취득가액이외에 소개비, 정보비로 60,000,000원을 지급하였다고 하면서 OOO, OOO의 영수증을 제시하고 있으나 위 확인서만으로 청구인이 소개비, 정보비로 60,000,000원을 지급하였음을 인정하기는 어렵고 다른 신빙성이 있는 증빙이 있어야 할 터인데 청구인은 이러한 신빙성이 있는 증빙을 제시하지 못하고 있을뿐만 아니라 청구인이 주장하는 바를 확인하기 위하여 OOO, OOO의 소재를 확인하고자 하였으나 이들에 대한 소재도 확인되지 아니하여 청구인이 주장하는 내용을 확인하기도 어렵다.그러하다면 60,000,000원을 필요경비로서 추가로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

2) 다음으로 양도가액에 대하여 보면처분청은 쟁점임야를 분할하여 양수받은 청구외 OOO, OOO,OOO, OOO, OOO, OOO에 대한 조사에 의하여 위 자들이 청구인으로부터 취득한 토지의 대금의 합계액인 906,206,000원을 실지양도가액으로 하였다.

3) 그러나 청구인은 위 양수인들에 대한 양도가액 가운데 OOO과 OOO에게 양도한 가액인 114,000,000원과 161,200,000원은 인정하고 있으나 나머지 양수인들에게 양도한 가액은 처분청이 실질내용과 다르게 과세하였다고 하면서 이들 OOO, OOO, OOO, OOO의 확인서를 제시하고 있다.그런데 처분청이 거래상대방을 조사하여 과세한 후에 청구인이 이와 다른 확인서를 제출하고 있으나 이 확인서 이외에는 다른 객관적인 증빙이 없으므로 청구인이 주장하는 사실을 인정하기는 어렵다 하겠다.또한 양도비용으로 40,400,000원이 소요되었다는 청구인의 주장 또한 쟁점임야의 양도거래를 중개하였다는 청구외 OOO, OOO, OOO의 “수수료를 받았다는 확인서”만으로는 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(2) 세율적용에 대하여 보면청구인은 쟁점임야를 청구외 OOO으로부터 취득하였으나 그의 앞으로 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 여러 필지로 분할하여 양도하였는바, 쟁점임야가 청구인 앞으로 이전등기 하지 아니한 사유가 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 그 취득에 관한 등기가 불가능한 것이 아닌 것은 청구인으로부터 쟁점임야를 분할하여 취득한 청구외 OOO외 5인 앞으로 증여를 원인으로 하여 이전등기된 사실이 있는 점에서 알 수 있다.오히려 청구인이 쟁점임야에 대한 취득등기를 하지 아니한 것은 취득에 관한 매매계약을 한 상태에서 다른 사람에게 전매함으로써 이득을 취하면서 이로 인한 양도소득세를 면하기 위함이었다고 보인다.전시 소득세법이 미등기양도자산에 대하여 높은 세율이 적용되도록 한 것은 이 건과 같이 등기하지 아니하고 전매함으로써 양도소득세를 회피하는 경우에 고율의 세율을 적용하여 중과하도록 하기 위함이라고 볼 때에 청구인이양도한 쟁점임야를 미등기양도자산에 해당한다고 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.