청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 위 토지 양도에 따른 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하였으며 양도소득 과세표준 확정신고 기간내에 실지거래가액에 대한 증빙서류 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 파주군 OO읍 OO리 OOOOO 대지 902㎡중 26.01㎡ 및 같은곳 OOOOO 전 2,444㎡중 37.54㎡를 87.7.23 취득하여 91.4.23 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 위 토지 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 이행하지 아니하였다 하여 개별공시지가에 의한 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하므로서 91.12.16, 91년 귀속 양도소득세 2,303,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 92.1.24 이의신청 및 92.3.31 심사청구를 거쳐 92.6.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 청구외 OOO으로부터 위 토지 소재지 지상에 신축된 연립주택 54세대중 6세대의 바닥토지인 287.092㎡를 87.7.23 16,000,000원으로 평가, 취득하였으며 이중 연립주택 2세대의 분양자이며 입주자인 OOO, OOO에게 그 바닥토지인 위 토지를 91.4.23 각각 4,500,000원씩 합계 9,000,000원에 양도하였음에도 이를 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의한 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 위 토지 양도에 따른 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하였으며 양도소득 과세표준 확정신고 기간내에 실지거래가액에 대한 증빙서류 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건의 다툼은 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 있다.

나. 우선 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우인지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 이 건 양도당시 시행된 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호의 규정을 모아보면, 양도차익 계산의 기초가 되는 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 양도자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 제정된 동법시행령 제170조 제4항은 그 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있고

(2) 동법 시행규칙 제82조의2 제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 소관세무서장으로부터 자산양도차익 예정통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 늦어도 과세표준확정신고시까지 취득 또는 양도에 관한 증빙서류를 소관세무서장에게 제출하는 경우 실지거래가액에 의하여 취득 및 양도가액을 결정할 수 있다 하겠다(동지 : 국세심판소 국심 99서1157; 89.9.20외 다수, 대법원 86누287; 87.2.10)

(3) 이 건의 경우 청구인은 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준확정신고기한(92.5.31)이전인 92.1.24과 92.3.31 취득 및 양도에 관한 증빙서류를 갖추어 이의신청과 심사청구를 제기한 바 있으므로 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액이 신빙성 있는 경우 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있다고 판단된다.

다. 다음, 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 이 건 사실관계를 본다. (가) 청구인은 OO건설주식회사가 신축하는 연립주택 54세대의 미장공사 및 방수공사등을 84.11.2과 85.3.8, 45,100,000원에 도급받아 동 공사를 완료한 후 위 연립주택중 2세대(18평형)를 공사대금대신 대물변제조로 85.3.8과 85.6.3 분양받아 계약을 체결하였으나 85.7.20 OO건설주식회사의 부도발생으로 위 연립주택의 일부세대와 그 바닥토지의 소유권이 OO건설주식회사의 채권자인 OOO 명의로 소유권이전등기 되었음이 공사도급계약서 2매, 분양계약서 2매, 부도발생에 대한 86.7.5자 경향신문 및 등기부등본에 의하여 확인되며 (나) 이후 위 OOO과 청구인등 OO건설주식회사의 채권자들간에 채권채무로 인한 분쟁과 화해의 결과 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 위 OOO로부터 위 연립주택중 6세대(나동 105호, 205호, 다동 102호, 201호, 라동 103호, 202호)의 바닥토지인 287.092㎡(이중 청구인 지분 1/2)를 16,000,000원으로 평가, 87.4.23 취득하였다고 하면서 청구외 OOO의 부동산거래사실확인서, 위임장 및 등기부등본을 제시하고 있으나 위 토지를 16,000,000원으로 평가한 근거서류 및 이에 대한 객관적인 소명자료(공사도급금액 정리내역 등)를 제시하지 못하고 있고 (다) 위 연립주택 6세대의 바닥토지를 취득한 청구인과 청구외 OOO는 92.4.23 위 세대주중 OOO과 OOO에게 위 토지를 각각 4,500,000원씩 합계 9,000,000원에 양도하였다고 하면서 위 매수인 2인의 부동산거래 사실확인서 및 등기부등본을 제시하고 있다.

(2) 위 사실내용을 종합하여 볼 때, 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 OO건설주식회사의 채권자인 OOO으로부터 위 연립주택 54세대중 6세대의 바닥토지인 287.09㎡를 16,000,000원으로 평가, 취득하였다고 주장하고 있으나 이에 대한 객관적인 증빙서류 제시가 없는 점으로 보아 청구주장 취득가액은 신빙성 없어 보이며 또한 청구인과 청구외 OOO는 위 토지를 위 OOO과 OOO에게 각각 4,5000,000원씩 양도하였다고 주장하고 있으나 위 양도 토지(127.102㎡)의 특수성에 비추어 보아 정상적인 시세로 거래되기 어려운 점을 감안하더라도 동 토지의 90.1.1 공시지가가 ㎡당 410,000원인 토지를 ㎡당 70,809원에 양도하였다고 보기는 어렵고 당심의 현지출장조사에서도 이를 증명할 만한 사실을 확인할 수 없었다.

라. 따라서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구주장은 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.