임야 등 9필지 18,402㎡를 양도하면서 그 중 316㎡를 미등기전매한 경우 전체토지를 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는지 여부(기각)

구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 의한 구 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제1호 및 제7호의 규정에 해당하므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하고 학O부지공사비용 180000원은 대금지불에 관련한 영수증등 증빙이 없어 인정하기 어려움.

1. 처분개요

청구인은 84.7.6 취득한 경기도 여주군 여주읍 O리 O OOOO 임야 등 9필지 18,402㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.7.5 양도하였고, 처분청은 이에따라 국세청 기준시가로 양도차익을 계산하여 소득세를 결정하였다가, 그후 청구인이 쟁점토지중 임야 동소 O리 O OOOO 임야 316㎡를 미등기전매한 점등으로 보아 투기거래로 판단하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 ’93.6.16 청구인에게 경정한 89년 귀속 양도소득세 231,899,230원 및 동 방위세 46,379,840원을 부과하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 93.8.14 이의신청, 동년 11.10 심사청구를 거쳐 94.2.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장과 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 OO학원(OO고등학O)이사장으로 재직하던 중 전문대학설립을 위해 전 소유자인 청구외 OOO로부터 82.11.16 쟁점토지를 취득하였으나 82.12.31 쟁점토지지역이 자연보전권역으로 지정되어 관련법규에 의해 전문대학설립 인가가 나지 않아 청구외 OOO에게 89년 양도한 것으로 쟁점토지중 미등기 토지 동소 O리 O OOOO 임야 316㎡는 위 OOO와 OOO의 착오로 청구인을 경유하지 않고 직접 OOO에게 이전된 것으로 청구인이 본의아니게 미등기전매한 형태가 되었고 약 7년간이나 보유하던 토지중 일부가 전매되었다하여 전체를 투기거래로 보는 것은 부당하고 학O부지 조성공사비 180,000,000원은 실지투입된 비용이므로 필요경비에 산입해야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인의 쟁점토지 양도는 수원지방검찰청 여주지청에서 통보된 자료에 의해 양도 및 취득가액이 확인되며 미등기토지 동소 O리 O OOOO 임야 316㎡는 청구인이 전매한 것이고 총거래면적이 5,566평으로 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 의한 구 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제1호 및 제7호의 규정에 해당하므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하고 학O부지공사비용 180,000,000원은 대금지불에 관련한 영수증등 증빙이 없어 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 이건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 처분의 당부 및 필요경비 180,000,000원을 사실로 인정해 줄 수 있는지를 가리는데 있다.

나. 쟁점토지 양도당시 관계법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 양도 또는 취득시의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서「국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 들고 있다. 한편, 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항은 위 국세청장이 지정하는 거래로 제1호에서「부동산을 미등기 상태로 전매한때」와 제7호에서「시·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 1억원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때」를 각각 들고 있다.

다. 먼저 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 처분에 대해서 보면 수원지방검찰청 여주지청으로 부터 처분청에 통보된 청구인과 전소유자인 청구외 OOO와의 82.11.16자 계약서 내용을 보면 제5조에서「산림훼손 및 도로개설에 대한 준공까지의 제반서류에 대하여 매도자가 책임을 진다」고 약정한 사실이 있고 83.12.26자 여주군수가 전소유자인 청구외 OOO에게 보낸 공문(산림 1153-784, 83.12.26)을 보면 여주군 여주읍 O리 O OOOO 외 3필지 11,011㎡에 산림훼손준공검사신청에 대하여 준공검사실시한 바 준공이 완료되었다고 적시하고 있어 청구인이 쟁점토지 매수계약후 청구인의 취득 목적을 위하여 82.11.16자 매매계약서에 제시된 조건에 따라 전소유자인 청구외 OOO의 명의로 산림훼손허가신청, 준공검사신청등 일련의 행위를 한 사실이 있음을 알 수 있다. 한편 앞에서 본 관계법규정 등에 의한 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래는「미등기상태로 전매한때」또는「1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준)이 1억원 이상인 경우」이나 청구인의 경우 미등기상태로 전매한 것은 쟁점토지18,402㎡중 1.72%인 316㎡에 불과하므로 전체토지를 미등기전매한 316㎡와 연계하여 실지거래가액으로 과세할 수도 없고 1과세기간중에 취득한 토지면적 및 가액기준으로 볼때에도 쟁점토지의 면적은 5,566평으로 위 규정의 500평을 초과하지만 그 가액(등록세과세표준)은 5,386,054원으로 위 규정의 1억원에 미달됨을 알 수 있어 처분청이 동 규정을 적용, 투기거래라 하여 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 경정한 처분은 잘못된 것으로 보인다.

(국심 90중 2299, 91.1.17 같은 뜻임) 그렇다면 쟁점토지중 청구인이 미등기전매한 동소 O리 O OOOO 임야 316㎡가 청구인 의사와 관계없이 착오로 미등기 되었다는 주장에 관한 입증이 되지 않는 이 건의 경우 미등기전매한 동소 O리 O OOOO 임야 316㎡는 실지거래가액으로 양도차익을 계산한다 하더라도 그외의 토지 18,086㎡는 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 다음으로 180,000,000원을 필요경비로 인정해 줄 수 있는지에 대해서 보면, 청구인은 82.11.26 작성된 학O부지 공사계약서 사본을 제시하고 있으나 청구인이 제시한 계약서는 원본이 아닌 사본으로 그 진위를 확인할 수 없고(원본은 분실했다고 함) 학O부지 공사를 맡은 도급업자가 누구인지 기타 위 공사에 관하여 투입된 비용이 얼마인지를 확인할 수 있는 증빙의 제시가 일체 없을뿐만 아니라 기준시가로 과세하는 경우에는 자본적 지출에 해당하는 금액은 추가로 필요경비에 산입할 수 없는 것이므로 학O부지 공사비 180,000,000원은 사실로 인정하여 필요경비에 산입하여 양도차익을 계산해야 한다는 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 일부이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.