청구인의 양도가액을 취득가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초 처분의 당부(기각)

처분청은 취득가액은 법인과의 거래로서 확인되는 실지거래가액으로 하고 양도가액은 이를 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 경기도 광명시 OO동 소재 OOOOO OOOOO OOOOO에 거주하는 사람으로 처분청은 청구인이 OO신도시 OOOOOOO소재 대지 291평방미터를 88.5.26 산업기지개발공사로부터 24,109,350원에 분양계약한 후 이를 89.5.13 청구외 OOO에게 양도하였다는 OO세무서의 과세자료전에 의거 이 건 취득가액은 법인과의 거래로 실지거래가액, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하고 90.2.16자로 청구인에게 양도소득세 3,750,840원 및 동방위세 375,080원을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.9.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지를 88.5.26 산업기지개발공사로부터 24,109,350원에 분양계약한 후 계약금 600만원을 불입한 상태에서 89.5.3 청구외 OOO에게 2,660만원에 양도한 것이고, 위 OOO이 청구인 모르게 다시 쟁점 토지를 청구외 OOO에게 양도한 것으로 89.5.3 위 OOO에게 양도계약시 계약금 300만원을 수령하고 89.5.18 중도금조로 1,000만원 수령시 수표 100만원권 8매를 받았는 바 이들 수표 4매이면에 위 OOO의 도장이 날인되어 있음에도 처분청은 청구인이 이 건 토지를 청구외 OOO에게 양도한 것으로 본 것은 잘못이고 청구인은 89.5.19 중도금 964만원, 연체이자 1,640,910원, 합계금액 11,280,910원을 OO은행 OO지점에 납부함으로서 총 취득가액이 27,174,270원이고 양도가액이 26,600,000원이므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 청구인은 청구외 한국수자원공사(전 산업기지개발공사)로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도하였으므로 OOO과 약정한 계약서상 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하는 바, OO은행 OO지점의 입금사실확인, 조회회신 공문에 의하면 입금시 청구외 OOO이 입금하였다고 볼 수 있는 근거(수표의 이서등)가 명확하지 않아 청구인이 OOO에게 양도하였다고 보기 어렵고, 또한 양도가액도 금융거래등이 확인되지 아니하여 믿을 수 없다 할 것이므로, 처분청이 양도가액이 불분명하다고 하여 확인되는 실지거래가액에 의하여 환산한 가액으로 취득가액은 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다고 보여진다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인의 이 건 양도가액을 취득가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산토록 규정되어 있고 동법 시행령 제170조 제1항에서는 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하되, 다만 구소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호(국가지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우) 및 제2호(국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우)의 경우로써 양도가액 및 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다.

이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점 토지를 산업기지개발공사(현 한국수자원공사)로부터 88.5.26 분양계약한 후 이를 계약금 600만원을 불입한 상태에서 89.5.3 청구외 OOO에게 2,660만원에 양도한 것이라고 주장하고 이의 거증으로 매매계약서 원본과 이 건 분양토지 중도금 1,000만원을 산업기지개발공사에 89.5.18 지연하여 납부시 이중 100만원권 수표(4매)의 이면에 위 OOO이 이서한 수표로 납부한 사실이 확인되고 있으므로 이 건 분양토지는 위 OOO에게 2,660만원에 양도한 것이 사실이고, 따라서 이 건 토지 양도가액을 2,660만원으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살피건대, 첫째, 청구인은 이 건 토지 양도대금 2,660만원에 대한 일부의 금융자료만 제시하고 있을뿐 전체의 금융자료를 제시하지 못하고 있고, 둘째, 거래상대방의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서와 이 건 매매대금 2,660만원에 대한 영수증 원본등을 제시하지 못하고 있어 청구주장 가액 2,660만원을 확인되는 실지거래가액으로 믿고 받아들이기에는 어렵다고 판단되고, 따라서 처분청은 전시 규정에 의거 취득가액은 법인과의 거래로서 확인되는 실지거래가액으로 하고 양도가액은 이를 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.