쟁점아파트의 소유권이전에 대하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지의 여부 (기각)

처분청에서 쟁점아파트의 양도에 대하여 그 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 원처분개요 청구인은 94.5.12 경기도 성남시 분당구 OO동 OO OOOOOOO OOOOOOOO 184.78㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 같은날 청구외 OOO을 권리자로 하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 하고, 94.8.30 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 무신고하였다 하여 그 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 96.12.21 청구인에게 94년귀속 양도소득세 35,470,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.11 심사청구를 거쳐 97.5.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점아파트의 계약금 27,100,000원, 채권 60,300,000원 및 1차중도금 13,354,000원 합계 100,754,000원을 지불한 상태에서 서울민사지방법원의 가처분결정에 의하여 가압류되어 2차중도금부터 잔금까지 채권자인 청구외 OOO이 불입하였고, 기존채무인 2억원에 청구외 OOO에게 이전된 것이므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 양도소득세 결정일 이전에 납세지관할세무서장에게 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고한 바 없고 국세청기준시가의 66%에 불과한 2억원에 쟁점아파트를 매도한다는 계약서 외에 달리 실지거래가액을 입증할 만한 서류를 제시하지 못하므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 소유권이전에 대하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다면서 그 제1호에서 취득가액을 규정하면서 그 (가)목에서는 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법시행령 제170조 제4항에서 법제23조 제4항 제1호 단서 및 법제45조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제2호에서 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 (다)목에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 94.5.12 쟁점아파트를 취득하고 같은날 청구외 OOO을 권리자로 하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 하고 94.8.30 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 한 사실이 제출된 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 이에 대한 양도소득세 과세표준신고를 하지 아니하였으며, 이 건 양도소득세 결정전까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하지 아니한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

청구인은 쟁점부동산을 분양받고 1차중도금을 납부한 상태에서 청구외 OOO(매수자)에게 기존에 있던 부채 2억원대신 대물변제로 이전한 것이므로 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하면서 쟁점아파트 분양대금 불입대장 사본, 쟁점아파트의 부동산 소유권이전등기 청구채권 가처분 결정서, 쟁점아파트의 가등기권리증 사본 및 청구외 OOO으로부터 차용하였다는 2억원에 대한 어음공정증서를 제출하고 있으나, 청구인은 쟁점아파트의 분양대금불입에 대하여 1차중도금까지는 청구인이, 2차 중도금부터는 청구외 OOO이 불입하였다고 주장만 할 뿐 분양대금 불입에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점아파트의 대금지급관계가 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 소유권 이전이 권리의 양도로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기가 어렵고, 설령 청구인이 주장하는 대금 지급액을 인정한다고 하더라도 청구인이 쟁점아파트의 취득과 관련하여 지불한 100,754,000원을 쟁점아파트의 양도가액 2억원에서 공제하여 산정한 양도차익이 기준시가에 의하여 산정한 양도차익보다 훨씬 크게 되어 결과적으로 청구인에게 불리한 결과를 초래하게 되므로 이 또한 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청에서 쟁점아파트의 양도에 대하여 그 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.