청구인이 주장하는 매매가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 처분이 정당한지의 여부(기각)

취득 당시는 아니지만 87.1 토지를 채무담보로 제공시의 채권최고액이 평당 30,300원인 00원 인바, 통상 추정시가의 80%를 채권최고액으로 설정한다고 보면 추정감정가가 00원으로 평당 37,875원인데 비하여, 청구인이 주장하는 취득가액은 평당 65,297원으로서 그 신빙성이 없으므로 처분청이 취득계약서가 사실과 다르게 작성된 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 부과처분한 것을 잘못이라 할 수 없음

1. 처분개요

청구인은 85.6.17 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOO 답 1,696㎡를 취득하여 94.6.3 위 토지를 같은 동 OOOOOO 대 840㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 분할하여 양도(울산시 남구 OO동 OOOOO 대 354㎡와 교환)하고, 95.5.30 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액(양도: 57,120,000원 취득: 16,591,981원)에 의하여 확정신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 취득시 시세와 차이가 있는 등 그 신빙성이 없다하여 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 후 96.1.3 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 16,640,300원(당초에는 29,077,480원이었으나 필요경비의 계산에 착오가 있음이 확인되어 경정된 것이다)을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.15 이의신청과 96.5.16 심사청구를 거쳐 96.9.6 심판청구 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청은 거래가액에 관하여 거래상대방과 인근 복덕방 및 쟁점토지 소재지 인근주민등에게 사실조사 확인도 하지 아니하고 확실한 거증도 없이 취득가액이 쟁점토지의 담보제공에 따른 채권최고액보다 높게 계상되었다 하여 매매계약서가 허위로 작성된 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 이건 부과처분한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 취득 당시는 아니지만 87.1 쟁점토지를 채무담보로 제공시의 채권최고액이 평당 30,300원인 30,000,000원 인바, 통상 추정시가의 80%를 채권최고액으로 설정한다고 보면 추정감정가가 37,500,000원으로 평당 37,875원인데 비하여, 청구인이 주장하는 취득가액은 평당 65,297원으로서 그 신빙성이 없으므로 처분청이 취득계약서가 사실과 다르게 작성된 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 이건 부과처분한 것을 잘못이라 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 주장하는 매매가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 쟁점토지의 양도 당시 시행되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제170조 제1항, 제4항 제1호 및 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하는 것이나, 양도자가 같은 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 당해 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 사실 및 적용판단 청구인은 쟁점토지를 85.6.17일 16,591,981원(평당 65,297원)에 취득하여 94.6.3일 57,120,000원에 양도하였다고 주장한다. 그러나, 청구인이 쟁점토지를 보유하고 있던 10년동안(85.6.17-94.6.3), 토지등급은 90등급 ㎡당 370원에서 175등급 ㎡당 22,700원으로 61.35배가 상승되었고 공시지가에 의할 경우 41.8배가 상승되었음에 비하여 청구인이 주장하는 가액에 의하면 그 상승비가 3.44배에 불과하고 있어 전반적인 지가상승율과 비교할 때 납득하기 어려운 점, 쟁점토지를 취득 후 2년이 지난 87.3.19 쟁점토지를 청구외 OOOOOO협동조합에 담보로 제공한 사실이 있는데 그 채권최고액이 30,000,000원으로서 평당 30,300원인 사실이 토지등기부등본에 의하여 확인되고 있는 바 담보설정시 감정을 한 사실이 없다 하더라고 통상 시가와 무관하게 채권최고액을 설정하지는 않는 점과 우리나라의 지가상승은 계속 상승추세에 있었음은 주지의 사실인데 담보제공시점이 쟁점토지의 취득일부터 2년이 지난 시점인 점에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 평당 65,297원이라는 것은 지나치게 높은 금액이라고 판단되는 점, 특히 쟁점토지의 취득가액을 객관적으로 입증할 대금수수에 관한 금융자료를 제시하지 못하는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은 그 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 이건 부과처분한 것을 잘못이라고 할 수 없다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.