아파트 양도가액계산시 적용한 기준시가가 적당한지 여부와 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 취득 및 양도 당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 매매계약서 및 거래상대방의 확인서는 유일한 것이 아니라 일반적으로 재작성도 가능하고 확인서내용도 꼭 신빙성이 있다고 볼 수는 없으므로 매매계약서상의 금액이 실지거래가액임을 뒷받침할 수 있는 금융자료등의 증빙제시가 없는 한 이를 객관적으로 명백한 증빙으로 신뢰하기에는 부족하다 할 것이다.그러하다면 양도 및 취득가액의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 청구인의 주장은 이유 없고 처분청의 과세는 타당함

1. 사실 청구인은 서울특별시 관악구 OO동 OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 강남구 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OOO OOOO(13평형) 대지 62.56평방미터, 건물 41.06평방미터(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1988.5.7 (원인일 : 1988.5.6 매매) 청구외 OOO으로부터 취득하여 1989.4.17 (원인일 : 1989.2.28 매매) 청구외 OOO에게 양도하고 1990.1.6 실지거래가액(취득가액 23,000,000원, 양도가액 25,000,000원)에 의한 자산양도차익예정신고를 이행하였으나 처분청은 청구인이 제시한 실지거래가액 입증서류로는 청구인의 위 신고내용을 인정할 수 없다고 보아 1990.2.16 기준시가(취득가액 7,220,000원, 양도가액 25,000,000원)에 의하여 양도소득세 10,398,800원 및 동방위세 2,079,760원 합계 12,478,560원을 결정고지 함에 따라 청구인은 이에 불복하여 1990.4.7 심사청구를 거쳐 1990.7.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 쟁점아파트는 서울특별시 강남구 OO동 O OOOOOO외 13개 필지 소재에 신축한 후 1982.3.25 강남구 OO동 OOOOO로 지번을 변경한 것으로서 처분청이 쟁점아파트 양도가액 계산시 적용한 서초구 OO동 OOOOO OOOOO 기준시가(1988.9.21 국세청고시 제88-37호에 의한 아파트 특정지역고시)와는 별개의 아파트이고 또한 청구인이 쟁점아파트의 취득당시와 양도당시의 매매계약서와 거래상대방의 인감증명서 또는 거래사실확인서 등을 첨부하였으므로 이 건은 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 23,000,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 25,000,000원에 양도한 점은 1989년초 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 또는 대금결제내용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 점등을 볼때 청구주장의 실지거래가액은 믿고 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트 양도가액계산시 적용한 기준시가가 적당한지 여부와 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 쟁점아파트 양도가액계산시 적용한 아파트 기준시가가 정당한지 여부에 관하여 살펴본다. 청구인은 처분청이 쟁점아파트 양도차익계산시 적용한 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOOO 기준시가는 쟁점아파트의 기준시가와 별개이므로 기준시가 적용을 잘못하였다고 주장하고 있는데 대하여 살피건대, OO아파트단지는 OO동과 OO동에 동시에 위치하고 있으나 하나의 아파트단지로 간주하여 그대표지번을 OO동 OOOOO로 보고 있는 바, 1988.1.1자로 강남구청관할구역중 일부등이 서초구로 분구됨에 따라 강남구 OO동 OOOOO가 서초구로 편입되었다가 1989.1.1 자로 대통령령 제12557호(1988.12.22 공포)에 의거 다시 강남구로 편입된 것으로서 1988.9.21 국세청이 고시 제88-37호에 의거 아파트 특정지역을 고시할 당시에는 쟁점아파트의 대표번지가 서초구 OO동 OOOOO임을 알 수 있다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 양도차익계산시 1988.9.21 국세청이 고시한 기준시가(취득가액 7,220,000원, 양도가액 25,000,000원)를 적용한 것은 정당하다고 판단된다. 다음으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 이 건 과세경위를 보면 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 이행하였으나 처분청은 청구인이 제시한 실지거래가액 증빙서류로는 청구인의 신고내용을 인정할 수 없다고 보아 이 건을 처분하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서등을 제출하였으므로 이 건은 실지거래가액에 의해 과세하여야 한다는 주장이다.

관련 법령규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 제정된 동법시행령 제170조 제4항은 그 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있다. 살피건대, 청구인은 위 실지거래가액에 대한 증빙으로 취득 및 양도 당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 위 매매계약서 및 거래상대방의 확인서는 유일한 것이 아니라 일반적으로 재작성도 가능하고 확인서내용도 꼭 신빙성이 있다고 볼 수는 없으므로 위 매매계약서상의 금액이 실지거래가액임을 뒷받침할 수 있는 금융자료등의 증빙제시가 없는 한 이를 객관적으로 명백한 증빙으로 신뢰하기에는 부족하다 할 것이다. 그러하다면 위 양도 및 취득가액의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 청구인의 주장은 이유 없고 처분청의 이 건 과세는 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.