위 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 실지거래가액이 확인되는 토지분에 대하여는 실지거래가액으로, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 건물분에 대하여는 기준시가에 의하여 결정한 당초처분의 당부(기각)

청구인이 위 토지를 90.7.6 성남시장으로부터 7,565,160원에 취득한 사실이 확인되므로 이는 1년이내의 단기거래에 해당되어 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분에 잘못이 없음

1. 원처분 개요청구인은 경기도 성남시 수정구 OO동 OOOOOOO 전 236㎡를 성남시장으로부터 취락구조개선사업을 위해 취득하기로 89.10.23에 계약을 체결(소유권이전등기 접수일은 90.7.6)하고 90.6.20 동 지상에 건물(주택) 122.73㎡를 신축하여 90.11.5 양도한 사실이 있다.처분청은 청구인이 위 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로 보아 위 토지에 대하여는 실지거래가액에 의하여, 건물에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 91.12.17 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 7,741,250원 및 동 방위세 1,685,710원을 고지하였다.청구인은 이에 불복, 92.2.14 심사청구를 거쳐 92.5.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 청구인이 양도소득세 신고를 하지 않았음에도 처분청이 임의로 신고서를 작성한 것은 위법일 뿐만 아니라, 토지는 실지거래가액에 의하여, 건물은 기준시가에 의하여 그 양도차익을 결정함은소득세법시행령 제170조제1항에 위배되고, 위 부동산의 실지양도가액 39,000,000원 및 실지취득가액 36,531,493원(토지 취득가액 7,535,160원, 건물신축비용 28,000,000원 필요경비 996,333원)에 의할 경우, 기준시가에 의하여 결정할 때 보다 그 과세표준이 밑돌아서소득세법시행령 제170조의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함이 타당하다는 의견이다.

나. 국세청장은 청구인이 위 토지를 90.7.6 성남시장으로부터 7,565,160원에 취득한 사실이 확인되므로 이는 1년이내의 단기거래에 해당되어 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 사건은 위 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 실지거래가액이 확인되는 토지분에 대하여는 실지거래가액으로, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 건물분에 대하여는 기준시가에 의하여 결정한 당초처분의 당부에 다툼이 있다.

나. 먼저 부동산 양도당시의 관련법령을 살펴본다.

(1)소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로소득세법시행령 제170조제4항 각호의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정하고 있고,

(2) 또한 전시소득세법시행령 제170조제4항 제2호 규정의 위임을 받아 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 재산제세조사사무처리규정[국세청 훈령 제980호 (87.1.26)] 제72조 제3항은 위 제2호에서 규정하는 투기거래의 유행을 다음 각호와 같이 열거하고 있다.「

① 부동산을 미등기상태로 전매한 때

② 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)을 양도한 때

③ 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

④ 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

⑤ 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때⑥～ ⑧: 생략」

(3) 다음으로 양도소득금액의 조사결정방법을 규정하고 있는소득세법시행령 제170조제1항을 보면, 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하고 있고, 동조 제2항에서는 「토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」라고 각각 규정하고 있다.

다. 이 사건 사실관계등을 살펴본다.

(1) 청구인은 위 부동산을 90.11.5 양도하고 91.5.28 청구인이 서명날인한 양도소득세 과세표준확정신고서를 처분청에 제출한 사실이 확인되는 바, 청구인의 신고가 없는데도 처분청이 신고서를 임의로 작성하였다는 청구주장은 이유없다.

(2) 청구인은 위 토지를 취락구조개선사업을 위하여 성남시장으로부터 7,535,160원에 취득하기로 89.10.23에 계약을 체결하고 90.6.20 그 지상에 주택을 신축하여 90.7.6 소유권등기접수를 하고, 90.11.5 위 토지와 건물가액을 구분하지 아니하고 39,000,000원에 양도하여 1년 미만의 단기거래한 사실이 확인된다.이 건 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서는 토지와 건물의 양도가액은 구분되지 않고 전체 양도가액이 39,000,000원인 사실이 검인계약서 및 매수인의 확인서에 의하여 확인되므로 토지의 양도가액에 대하여는소득세법시행령 제170조제2항의 규정에 의거 기준시가 비율로 안분한 가액(21,737,861원)을 양도가액으로, 토지의 취득가액은 확인된 7,535,160원으로 하여 토지의 양도차익을 결정한데 잘못이 없고 한편, 건물에 대하여는 청구인은 그 취득가액(신축비용)을 28,000,000원이라고 주장하나, 그를 입증할 객관적인 건축비 관련증빙자료가 없어 이를 받아들일 수 없다 할 것이다.또 처분청은 건물의 취득 및 양도가액을 공히 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정하였으나, 이 건의 경우와 같이 토지ㆍ건물의 양도가액이 39,000,000원으로 확인되어 실지거래가액에 의하여 과세하여야 할 것으로 전시소득세법시행령 제170조제2항의 규정에 의거 기준시가로 안분하면 건물의 양도가액(17,262,139원)을 산출할 수 있고 동시행령 제1항 단서규정에 의하여 그 취득가액을 환산하면 17,262,139원으로 건물의 양도차익은 “0”인 사실이 확인되어 처분청이 건물에 대하여 기준시가에 의하여 자산양도차익을 결정한 것과 그 실익에 있어서는 아무런 차이가 없다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.