교환계약에 의하여 양도한 자산에 대하여 청구인이 예정신고한 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

토지의 양도에 관한 계약서가 두가지로 서로 다르고 취득에 대한 매매계약서가 없고, 그 대금지급수단에 대한 증빙도 없으며, 건물취득가액의 경우에도 대금지급수단에 관한 객관적 증빙이 없는 등 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없음.

1. 처분개요

청구인은 90.5.28 서울특별시 성동구 OO동 OOO 소재 대지 174.6㎡ (52.8평)를 취득하여 91.5.28 그 지상에 건물연면적 511.15㎡를 신축한 후 91.11.22 청구외 OOO 소유의 부동산(인천직할시 북구 OO동 OOOOOO, OO 소재 대지 231.4㎡와 그 지상건물 연면적 290.01㎡)과 교환하였으며, 91.12.26 자산양도차익예정신고를 하면서 양도차손 28,077,000원으로 신고하였다.처분청은 청구인이 신고한 위 토지와 건물의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 인정하여 기준시가에 의한 양도차익을 결정하여 92.12.16 청구인에게 91년 과세기간분 양도소득세 42,237,540원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 93.2.4 심사청구를 거쳐 93.5.18 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 위 토지를 매수하여 그 지상에 건물을 신축한 후 양도하고자 하였으나, 원매자는 나타나지 아니하고 캐나다 이민을 위한 자금은 필요하여 부득이 교환양도하면서 일부 정산차액을 수령하였는 바, 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 가액이 실지거래가액이라고 주장한다.

나. 국세청장 의견위 토지의 양도에 관한 계약서가 두가지로 서로 다르고 취득에 대한 매매계약서가 없고, 그 대금지급수단에 대한 증빙도 없으며, 건물취득가액의 경우에도 대금지급수단에 관한 객관적 증빙이 없는 등 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 교환계약에 의하여 양도한 자산에 대하여 청구인이 예정신고한 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 쟁점이 있다.

나.소득세법 제23조제4항 제1호 단서·제45조 제1항 제1호 (가)목 단서 및같은법 시행령 제170조제4항 제3호의 규정에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우로서 “양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.

다. 청구인이 91.11.22 위 토지와 건물을 교환계약에 의하여 청구외 OOO 소유의 부동산과 교환하였으며, 91.12.26 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 510,000,000원으로, 취득가액은 510,077,000원(토지 316,800,000원 건물 193,277,000원)으로 하고, 또한 필요경비는 28,000,000원으로 산정하여 신고하였는 바,청구인이 예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 지를 신고된 양도가액과 취득가액을 나누어 살펴본다.

1) 양도가액에 대하여청구인은 위 토지와 건물을 교환계약에 의하여 양도하였고, 정산차액 170,000,000원을 수령하였다고 주장하나, 처분청 조사내용에 의하면 청구인이 당초신고시 제출한 계약서는 “교환계약서”가 아닌 매매대금 510,000,000원의 “매매계약서”인데 소유권이전등기시에는 등기원인을 “교환”으로 함으로써 당초 신고시 제출한 계약서와 등기시 첨부된 계약서가 서로 다른 사실이 인정된다. 또한, 등기시 제출된 “교환계약서”에는 정산차액에 대한 내용이 없이 서로 등가교환한 것으로 되어 있으며, 예정신고시 처분청에 제출한 양도시의 계약서도 청구인 주장과는 달리 교환계약서가 아닌 “매매계약서”로서 계약조항의 어느 부분에도 정산차액 170,000,000원에 대한 내용이 없다.그러므로, 이 건 거래가 교환계약에 의한 것인지 매매계약에 의한 것인지 제출된 증빙서류에 의하여 확인할 수 없음은 물론이고 정산차액에 대하여도 당초신고시 처분청에 증빙서류를 제출한 사실이 없어 정산차액을 포함한 실지 양도가액이 얼마인지를 알 수 없는 바, 이러한 경우까지를 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 경우로 볼 수 없다.

2) 취득가액에 대하여

① 청구인은 90.6.28 위 토지를 청구외 OOO으로부터 316,800,000원에 취득한 것으로 예정신고를 하였으나, 그 취득에 관한 매매계약서를 처분청에 제출하지 아니하여 처분청으로서는 청구인이 주장하는 취득가액을 증빙서류인 매매계약서에 의하여 확인할 수 없음이 인정된다.

② 청구인은 위 건물의 취득가액을 193,277,000원으로 신고하면서 청구외 OOO과의 공사도급계약서를 제출하고 있으나, 당해 도급계약서를 보면 위 OOO의 사업자등록번호, 상호는 물론 주민등록번호 조차도 기재가 없어 위 OOO이 실제의 사업자인지 불분명할 뿐만 아니라 이미 건축허가 평수가 나와 있으므로 총도급금액을 산출하여 도급계약금액으로 정할 수 있었음에도 평당금액으로만 약정한 것으로 되어 있고 위 OOO이 실제의 사업자라면 청구인으로부터 공사대금을 받고 세금계산서등을 교부하여야 함에도 그렇지 아니한 사실이 인정되는등 청구인이 신고시 제출한 증빙서류만으로는 위 건물의 취득가액이 확인되지 아니한다.

라. 그렇다면 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익예정신고시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하였거나 사실과 다른 증빙서류를 제출하였으며, 제출한 증빙서류에 의하여도 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 위 법령의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 이 건 처분은 적법 타당하다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.