신고한 실지거래가액이 처분청이 조사한 실지거래가액과 상이하여 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 이에 따라 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 결정한 처분은 정당함.

1. 원처분개요청구인은 87.10.19 취득한 부산직할시 동구 OO동 OOOOO 대지 224㎡에 지하 1층 지상5층 근린생활시설 및 숙박시설, 주택 연면적 652.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.7.18 신축하여 청구외 OOO에게 91.12.27 양도하고 92.1.25 취득가액은 381,000,000원으로 양도가액은 395,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 550,000,000원으로 조사하여 신고된 양도가액이 사실과 상이하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 93.10.16 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 110,603,610원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 93.12.9 심사청구를 거쳐 94.2.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장처분청은 청구인이 91.12.27 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 550,000,000원으로 조사 하였으나 그 중 155,000,000원은 청구인의 처인 청구외 OOO이 영위하는 여관업 등의 권리금으로 청구외 OOO이 수령한 것으로 쟁점부동산의 양도가액과는 무관하므로 신고한 가액으로 과세하여야 하며, 신고한 가액을 인정하지 아니하면 처분청의 조사가액으로 과세하라는 주장이다.

나. 국세청장 의견이 건의 경우 청구인이 신고한 양도가액이 395,000,000원이고 처분청에서 양수자를 직접 조사한 양도가액이 550,000,000원으로 확인하였으므로 이는 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 이에 따라 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

관련법 규정을 보면소득세법 제23조제4항에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」라고 하면서 그 제1호에서 「제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고같은법 제45조제1항에 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다」고 규정하면서 그 제1호 가목에서 「제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있다.또한 위 법의 대통령령이 정하는 경우의 하나로서,같은법 시행령 제170조제4항 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」로 규정하고 있다.

다. 사실관계

를 보면청구인은 쟁점부동산을 양도하고 자산 양도차익 예정신고를 하면서 취득가액은 381,000,000원, 양도가액은 395,000,000원으로 신고하였고, 처분청은 청구인으로 부터 쟁점부동산을 양수한 청구외 OOO을 조사하여 쟁점부동산의 양도가액을 550,000,000원으로 확인하고 양도가액이 신고가액과 다르다하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였음이 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

라. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금 155,000,000원은 청구인의 처인 청구외 OOO이 여관업 및 음식점업을 허가 받아 영업을 하다가 청구외 OOO 및 OOO에게 임대하여 받은 것으로서 쟁점부동산의 양도당시 양수자인 청구외 OOO이 청구외 OOO에게 알선수수료 내지 권리금으로 지불하기로 하고 동 임대보증금을 인수하였으므로 쟁점부동산의 양도가액과 무관하다고 주장하면서 이를 입증하기 위하여 청구인과 청구외 OOO이 협의 이혼한 사실이 기재된 호적등본, 청구인과 청구외 OOO간의 쟁점부동산의 임대차계약서, 청구외 OOO과 임차인인 청구외 OOO와 OOO간의 여관, 음식점의 임대차계약서 등을 제시하고 있으나첫째, 쟁점부동산의 양수인인 청구외 OOO은 쟁점부동산 취득시에 1층 식당 임차인인 청구외 OOO의 임차보증금 4,000만원과 2,3,4층 여관 임차인인 청구외 OOO의 임차보증금 11,500만원을 인수하였으며, 매매계약서 작성시에는 소개인 및 사법서사의 요구대로 관례에 따라 위 전세보증금 11,500만원을 제외한 현금지급분 39,500만원을 매매대금 총액으로 하였음을 진술한 내용이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되며둘째, 쟁점부동산의 매매계약서나 기타 다른 약정서로 위 임대보증금 155,000,000원을 권리금으로서 양수자인 OOO이 청구외 OOO에게 지불한다는 별도 약정한 사실이 입증되지 아니하고셋째, 청구인과 청구외 OOO은 부부간인데도 쟁점부동산의 임대차계약을 체결하였다는 것은 신빙성이 없으므로 위 임대 보증금 155,000,000원을 권리금으로서 청구외 OOO이 취득하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

마. 또한 청구인은 이 건 92.1.25 증빙서류를 포함하여 적법하게 신고하였으므로소득세법 제170조제4항 제3호의 규정에 의해 처분청조사한 실지거래가액으로 양도소득세로 결정하여야 한다는 예비적 청구사항에 대하여는 위 “나” “다” “라”의 내용과 같이 청구인은소득세법 제95조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류인 양도당시의 매매계약서상의 양도가액은 39,500만원으로 신고하여 결과적으로 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하고 그외 92.5.31 확정신고시까지도 실지양도가액(55,000만원)을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하여 처분청이 93.10.16 기준시가로 조사결정하여 부과처분한 경우로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다(대법원 90누 8558, 91.6.11 동지)사실이 이렇다면, 쟁점부동산의 양도가액은 매매계약서의 매매대금 395,000,000원과 쟁점부동산의 임대보증금 155,000,000원을 합한 550,000,000원이 정당하므로 처분청이 청구인이 신고한 양도가액이 사실과 다르다하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.