청구인이 신고한 부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부(기각)

청구인은 구 주택을 취득하여 철거하고 주택 00㎡를 90.10.20 신축하여 이를 기준시가 13,598,500원으로 평가하였지만, 이를 부동산에 대한 실지거래가액으로 볼 수 없고, 그 가액이 불분명하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요 청구인은 90.7.3 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 102㎡를 청구외 OOO로부터 취득하여 90.10.24 다가구용 단독주택(6가구) 166.03㎡를 신축하여 91.7.30 청구외 OOO에게 양도하고 91.7.31 양도가액 124,183,347원, 취득가액 133,598,500원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 96.1.3 청구인에게 91년도분 양도소득세 23,863,680원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.29 이의신청 및 96.5.13 심사청구를 거쳐 96.8.30 위 처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산부속토지를 90.6.30 청구외 OOO로부터 120,000,000원에 취득하였고, 90.10.20 다가구주택 6가구를 신축하여 91.6.29 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 130,000,000원에 양도하고 91.7.30 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였는 바, 쟁점부동산은 토지와 주택의 가액을 구분하지 아니하고 함께 양도하였으므로 소득세법 시행령 제170조 제2항에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분하면 토지 111,944,018원, 주택 18,055,982원(91년 지방세과세시가표준액)으로 구분된다. 취득가액은 토지의 경우 취득시 매매계약서상 가액 120,000,000원이고, 주택은 신축가액을 알 수 없으므로 90년 지방세과세시가표준액 16,603,000원, 필요경비 3,771,107원(취득세 720,000원, 부동산중개수수료 1,261,107원, 소유권이전등록세 및 수수료 1,790,000원)이 되어 양도차손이 산정됨에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 대한 확인도 없이 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 양도소득세를 결정함에 있어 양도 및 취득가액은 기준시가를 원칙으로 하되 양도자가 자산양도차익에 대한 예정신고 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당신의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정되어 있는 바, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 130,000,000원은 구체적이고 객관적인 입증자료의 제시도 없으며, 주택가액 14,922,365원은 기준시가로 평가한 가액이고 실지거래가액이 아니며, 또한 청구인은 구 주택을 취득하여 철거하고 주택 166.03㎡를 90.10.20 신축하여 이를 기준시가 13,598,500원으로 평가하였지만, 이를 쟁점부동산에 대한 실지거래가액으로 볼 수 없고, 그 가액이 불분명하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 본문 및 제1호에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 본문 및 제3호에서 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대한 청구인의 신고가액 및 기준시가는 다음과 같다. (단위 : 원)

구분

일시

기준시가

(처분내용)

거래가액 (청구인신고)

양

도

토지

91.7.30

112,200,000

109,360,982

-매매계약서상 금액

130,000,000원

-토지·건물가액으로 구분 안됨

주택

17,828,301

14,922,365

계

130,028,301

124,183,347

취

득

토지

90.7.3

78,540,000

120,000,000

-토지 : 매매계약서 상금액

-주택 : 신축가액 불분명

주택

16,456,893

13,598,500

계

94,996,893

133,598,500

과세표준

33,144,006

△13,611,333

(2) 청구인은 쟁점부동산에 대한 증빙으로 취득시 120,000,000원인 매매계약서(검인계약서)·양도시 130,000,000원인 매매계약서와 양수자인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나 이를 사실로 인정할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙은 제시하고 있지 아니하며, 쟁점부동산중 주택은 청구인이 신축한 건물로서 신축가액이 확인되지 아니하는 사실에는 다툼이 없다.

(3) 위 사실관계로 볼 때 실지거래가액이 인정되지 아니하고, 청구인이 실질적으로 양도차손을 보면서 양도할 만한 사유도 없어 보이는 바, 쟁점부동산은 실지거래가액이 분명하지 아니한 경우에 해당한다 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건을 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.