호별 구분등기된 건설임대주택에 대한 양도소득세 과세(기각)

건설임대주택이 각 호별로 구분등기되어 있는 경우에는 일괄 양도시에도 각각 독립된 매매단위로 거래된 것으로 보는 것임

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOO 토지 (449.1m2) 및 동소 소재 건물(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)을 2004.3.29. 직계비속인 이OOO OOO(이하 ‘수증자’라 한다)에게 증여하였다. 쟁점부동산의 건물면적 중 주택면적은 973.33m2이고, 비주택면적은615.17m2이다.청구인은 쟁점부동산에 귀속된 임대보증금을 수증자가 인수함에 따라,소득세법 제88조에 의해 증여가액 중 임대보증금에 상당하는 부분을 양도한 것으로 보고, 2004.5.31. 양도소득세를 예정신고하면서, 쟁점부동산이 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 비주택면적이 주택면적보다 작다고 하여,조세특례제한법 제97조제1항에 의해 양도소득세 산출세액 전부를 감면신청하였다.처분청은 건물이 구분등기되어 있으므로 상가부분에 대하여는 감면이 배제된다고 하여 2005.6.14. 2004년 귀속분 양도소득세 36,683,085원을 증액경정하고 농어촌특별세 7,369,287원을 감액경정하여 청구인에게 29,313,790원을 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2005.9.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은상가 등 다른 목적의 건물과 건설임대주택이 하나의 매매단위로 부담부증여된 경우이고, 쟁점부동산의 비주택면적이 주택면적보다 작기 때문에소득세법시행령 제32조제3항 제2호에 의해 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 한다. 따라서 양도소득세 산출세액 전액이 감면되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 상가 및 주택 전체가 구분등기되어 있어 각각 독립된 매매단위로 거래되며, 상가면적이 주택면적의 10%를 초과하므로 상가부분에 대하여는 양도소득세 감면이 적용되지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점부동산의 매매단위

나. 관련법령

(1) 소득세법제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

(2) 소득세법시행령제32조 【주택신축판매업의 범위】

③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 다른 목적의 건물 이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.

1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우

2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우

④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다.

(3) 조세특례제한법제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)

(4) 조세특례제한법시행령제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31 제목개정)

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는소득세법시행령 제32조제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정)

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)1.「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정)

2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정)

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정)

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정)

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정)

다. 사실관계 및 판단

쟁점부동산이 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 비주택면적이 주택면적보다 작고 주택면적의 10%를 초과한다는 점과, 각 호실별로 구분등기되어 있는 점에 대해선 다툼이 없다.청구인은 쟁점부동산이 하나의 계약으로 부담부증여되어 하나의 매매단위로 매매된 것이라고 주장하나, 계약의 목적물과 매매단위는 구별되는 개념으로, 하나의 계약이 수개의 매매단위를 목적물로 할 수 있음은 당연하며, 단순히 계약이 하나라 하여 구분등기되어 각각 매매될 수 있는 부동산들이 하나의 매매단위로 변경되는 것은 아니므로 처분청이 쟁점부동산을 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로 보아, 비주택부분에 대해조세특례제한법 제97조제1항의 감면을 배제한 것은 정당한 조치로 판단된다.

4. 결 론이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.