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미분양 재고주택은 1세대 1주택 판정에서 제외되는가?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-1784회신일 2004.11.03세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문미분양 재고주택은 1세대 1주택 판정에서 제외되는가?2. 공식 회신국세청 · 2004.11.033. 다툰 결과0건 직접 · 40건 조문 연결4. 현행 조문5개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2004.11.03

사업용 재고자산이면 소유주택으로 보지 않지만 해당 여부는 사실판단 사항이다.

사업자가 장부에 계상한 미분양주택을 1세대 1주택 판정에서 소유주택으로 보는지를 물었다. 사업용 재고자산이면 소유주택으로 보지 않지만 해당 여부는 사실판단 사항이다. 다른 주택이 비과세 요건을 충족하면 과세되지 않되 양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외된다.

근거 조문 소득세법 시행령 제32조 소득세법 시행령 제154조 소득세법 시행령 제155조제16항 소득세법 제95조제3항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

주택신축판매업자가 미분양주택을 장부에 계상하였다. 해당 주택이 사업용 재고자산인지와 다른 주택의 양도가 1세대 1주택 양도인지가 문제되었다.

질의요지

주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것이나 그 주택이 사업용 재고자산인지 여부에 대하여는 사실 판단할 사항임

본문(원문)

소득세법시행령 제32조에 규정하는 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 그 주택이 사업용 재고자산인 지 여부에 대하여는 사실 판단할 사항입니다.

따라서 귀 질의의 경우 해당 미분양 주택이 위에 의한 재고자산에 해당하고 다른 주택의 양도가 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택의 양도이면 양도소득세가 과세되지 아니하는 것(단, 양도가액 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)입니다.

그리고 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(부수토지 포함)를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세가 과세되는 것이나, 소득세법시행령 제155조 제16항에 의하면, 주택재건축사업의 경우 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행 인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 보유기간 중 2년 이상 거주)한 주택을 소유하는 자에 대하여는 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 이를 같은령 제154조 1항의 규정에 의한 1세대 주택으로 보아 비과세 되는 것입니다.

또한 재건축아파트 입주권으로서 당해 자산이 현행 소득세법시행령 제155조 제16항에서 규정하는 비과세요건을 충족하면서 그 실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 당해 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제3항, 동법시행령 제166조의 규정에 따라 산정하는 것입니다.

정제 정리

질의

주택신축판매업자의 장부에 계상된 미분양주택을 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보는지 여부

회답

소득세법시행령 제32조에 규정하는 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 그 주택이 사업용 재고자산인 지 여부에 대하여는 사실 판단할 사항입니다.

따라서 해당 미분양 주택이 위에 의한 재고자산에 해당하고 다른 주택의 양도가 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택의 양도이면 양도소득세가 과세되지 아니하는 것(단, 양도가액 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)입니다.

주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세가 과세됩니다. 소득세법시행령 제155조 제16항의 요건을 충족하는 경우에는 같은령 제154조 제1항에 의한 1세대 주택으로 보아 비과세됩니다.

재건축아파트 입주권이 비과세요건을 충족하면서 실지양도가액이 6억원을 초과하면 양도차익 및 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제3항, 동법시행령 제166조에 따라 산정합니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 40건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1784 (2004.11.03 회신), "미분양 재고주택은 1세대 1주택 판정에서 제외되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000038786/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000038786)
원 제목
주택신축 판매업자의 미분양주택 1세대 1주택 판정
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-09
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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